#走樣了的《 #田尾城鎮之心》!
☀️今天是7月27日全國疫情降為二級警戒的日子,各縣市的民眾無不期待疫情逐漸趨緩後,可以重振地方觀光、活絡地方經濟。彰化往年遊人如織的 #田尾公路花園,地方鄉親更是期待能重現往日風采🌺,但是事與願違,過往的地標牌樓不見了,只剩下遍地泥濘!素月感嘆,疫情降級首日迎來的不是喜悅,而是心碎。
重振🏵田尾公路花園,地方對《#田尾城鎮之心(#怡然自得五感生心-#田尾迎賓之心)計劃》滿心期待,這個計畫是魏明谷縣長任內向內政部營建署提送計畫書申請,✅經素月協助爭取,終於獲營建署核定補助總經費1億5000萬元的工程案。希望藉由《#田尾城鎮之心計劃》改善 #怡心園 周邊設施與交通,並打造適合親子共遊、多元活動與休憩的空間,同時也希望未來能吸引更多觀光客來徜徉花鄕,讓田尾公路花園 成為更亮眼的觀光景點。
✅此計劃工程設計內容於108年5月獲內政部營建署最後核定,至去(109)年2月才動工,#當時主持動工典禮的王惠美縣長已經上任一年多了。💢不料,動工後,進度嚴重落後,去年辦理經費保留,今(110)年6月彰化縣政府與施工廠商終止合約,讓一件原本要重振風華的重大工程,如今淪落為爛尾樓,不但妨礙觀瞻、造成交通不便,更是辜負鄉親的期待,讓這項工程成為地方民眾的一場夢魘。因為工程的延宕,嚴重影響附近店家的生意,#如今完工遙遙無期,鄉親民怨爆表且議論紛紛。
素月呼籲王惠美縣長正視《#田尾城鎮之心工程》延宕對地方觀光與經濟發展的傷害,希望 #儘速改善,以符合田尾鄉未來發展與數萬鄉親的期待。
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💖 2018-19北市萬華區不動產參觀心得~東騰元町💖
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自從上一篇租金報酬計算分享後,很多讀者來信希望MissQ多分享實際看屋心得及報酬率計算,但每個人其實熟悉的區域有限,今天要跟讀者分享最熟悉/最看好區域之一萬華,與讀者分享我自身的研究數據(文長)
📌西區興起帶動人流, 捷運人次年成長率2位數 (下圖)(東區處於衰退)
這幾年大家再討論西區崛起,東區沒落房租太貴,拿出實際的數據最準, 觀察下圖 近五年西門町與龍山寺捷運年度進站人次(不計算出站人次 以免重複一倍計算)104-2018年總成長率分別為16%及15% 相比同期間忠孝復興/忠孝敦化/南北車站都是衰退 (6.4%)/(5.5%)/(1.3%)
📌西區成長力道強勁:人流/ 金流增加 高店面租金拉高住宅租金
因為西門町的店面租金高居全台第一,每坪最高價2萬以上,相較於台北市東區平均租金1.5萬,高了3成,更不用拿西門町去比其他更次等級商圈租金,租金拉動商圈擴大西門町範圍越來越大,成為台灣一級商圈,店面租金拉動住家租金
📌雙子星開發案
台北雙子星2019年12月中已經跟藍天簽約,預計完工之後,屆時西區除了觀光人口,將加入新增辦公人口/外資進駐,觀光加上辦公人口,相信西區有機會能更上一層樓
🔔MissQ看好北萬華區的發展,以西門町與龍山寺商圈範圍參觀此區建案,鎖定2房/1房做為長期置產使用,預計持有2025年台北雙子星完工之後
因為西門町寸土寸金,目前完全沒有新建案, MissQ移至龍山寺捷運站附近1-2房(希望不買車位/本身依賴大眾捷運),總價1500萬以下,單坪價格62以下 ,2018-2019參觀很多建案富都新伸/榮耀天邑/都美艷/川悅/新碩鼎和/都美艷,很多已經完銷/或是必須要買車位後預算破表
🔔近期MissQ參觀新開案東騰元町,目前最低總價的建案,東騰提供小坪數,不買車位的選擇,建商標榜不二價 MissQ 拿到的價單是18坪一房一廳 總價1097 八樓
觀察591租金,也非常驚訝萬華現在一房新屋租金2.6萬,假設租金包含管理費,扣除管理費一房保守估計出租2.4萬,年租金28.8萬(不考慮其他稅負)
🔔租金報酬率計算
📌假設完全不貸款報酬率: 24K*12=28.8萬,報酬率2.62% (28.8萬/1097萬)
📌假設8成貸款報酬率:
自備220萬/8成貸款 877萬,以房貸利率1.6%計算,每年利息為14萬,淨租金為 14.8萬,8成貸款後租金報酬率為6.7%(14.8萬/220萬)
📌租金報酬率是假設房價沒有任何漲跌幅情況 ,只有租金報酬率
隨者西區及台北車站未來越來越國際化趨勢,假設房價沒有上漲,租金報酬率為6.7% ,若有房價上漲/下跌將另外增減報酬率
MissQ認為目前萬華的房價是反映目前環境的居住品質,及一般民眾所停留的環境不佳的印象所形成價格,若對該區環境未來有機會改善,低價很可能不在是低價,房價會隨著環境及建設改善而上升,對西區未來有成長信心的讀者,可以去那裏走走,感受一下台北市西區的變化
最後提醒一點: 萬華屬於都更的區域,因為區域發展並非一刻三更可以完成,都需要5-10年時間證明,不動產都是需要長期資金來投資,不適合短期內買賣
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【巴黎單車時尚】
工業革命造成人口往都市集中與國際大都市興起,尤其19世紀中期,巴黎還經歷了都市大改造,都市中稠密壅塞的居住環境,非常需要設置綠地,讓人們可以喘口氣放鬆心情。
於是下令改造巴黎的法蘭西第二帝國皇帝--拿破崙三世(Napoléon III,1808-1873)便出手推動城市中大型森林公園的設立:布洛涅森林(Bois de Boulogne)、文森森林(Bois de Vincennes)都是此時成果。
但是老奸巨猾如拿破崙三世,重新修建森林,擴大公園規模當真只是為了提供市民踏青休閒娛樂去處?或是重溫早年流亡英國時,對於倫敦市區海德公園(Hyde Park)大塊綠蔭的特殊情懷?當然沒這麼單純啊~能夠讓法國人民經過公投把他拱上皇帝寶座的人,肯定自有算計。
這些森林因為可提供緊繃的都市人一個空間舒緩壓力,透過在森林裡的散步、騎馬或玩樂等活動,便可以減緩人民對他專政的不滿,降低革命爆發機率,這就是他所盤算的森林政治效益。你瞧,政客的嘴臉是不是不分古今中外始終如一?
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俄裔畫家貝勞德(Jean Béraud,1849-1935)向來以記錄『美好年代』(Belle Époque)巴黎人生活聞名,在他筆下,從香舍利榭大道、蒙馬特、咖啡館,到塞納河畔,那些巴黎人習以為常的種種,都被呈現在他精心安排的畫面中。
這幅《布洛涅森林中的單車小屋》(The Bicycle Chalet in the Bois de Boulogne,ca. 1900 )也是百年前巴黎人,而且是時髦巴黎人的生活寫照。
當時距離拿破崙三世整建布洛涅森林已有40餘年,公園裡的蓊鬱樹林和各項設施自成規模。許多小屋散布在森林各處,作為娛樂或展覽用途,開放給民眾使用。另外還有涼亭、餐館等林立於此,冬季時也可以在結冰的湖泊上溜冰,成為市民休閒重要地點。
從畫面中我們可以看到一群戴著帽子的巴黎時尚男女群聚於此,左方有一群人正坐著休憩談天喝飲料;最前方的那張桌子坐著兩位女子,深色衣服那位竟然連翹腳都翹得如此優雅。不過中間白衣女子要騎上單車的模樣看起來有點笨拙,感覺下一刻應該會摔倒在地。右側則有幾個人忙著換輪胎。
畫家刻意在構圖時將前方空地營造成類似橢圓形舞台呈現,兩旁再以高聳樹木的垂直線條作為裝飾。看這些青翠茂密的枝葉便知此時正值夏季,看來賞心悅目的藍綠色調同時也增添了不少輕鬆氣氛。
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現代腳踏車出現於1817年的德國,後來逐漸推廣至整個歐洲和北美地區。當時正接近第一次工業革命(1760-1840年代)末期,腳踏車的發展再延續至第二次工業革命(1870年)之後;因為兩次工業革命,改變了產業、社會結構,也影響了人類生活型態,腳踏車也在原有的代步功能外,又多了休閒效果。
騎單車在此時的巴黎算是新潮活動。為了動作便利性,這些女子穿著合身夾克和寬大燈籠褲。不只騎腳踏車,連同這身打扮在當時,都算是驚世駭俗之舉。當時這些單車女子不僅被認為缺乏端莊、不夠淑女、有礙健康、會造成內傷(?!),甚至還因這是〝輕浮之舉〞,而讓她們常常被無聊男子騷擾。
雖說一直要到經歷過兩次世界大戰,由於許多男人必須上陣打仗,使得女性開始投入後方生產工作,褲裝才開始流行起來,但從《布洛涅森林中的單車小屋》就可以看出,畫中男女如同今日四大時裝周場外常見的街拍時尚部落客般,代表潮流之先。
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其實布洛涅森林在此之前,大約太陽王路易十四時期,早就發展成巴黎女子爭相競艷的另一個舞台。
法國作家馬賽爾.普魯斯特(Marcel Proust,1871-1922)在其知名鉅作《追憶似水年華》(À la recherche du temps perdu,1913-1927)第一卷《在斯萬家那邊》(Du côté de chez Swann,1913)中,曾描述讓斯萬先生陷入苦戀的交際花(高級妓女代名詞)奧黛特•德•克雷西(Odette de Crécy),如同當時許多巴黎時髦女性,每日都會刻意精心打扮,在下午五點前後出現於布洛涅森林。
她們把自己當成是展示品,在那兒看人也被看,爭取更多注意力,好獲得各種〝機會〞,當然,一舉一動都得裝出漫不經心毫不在乎的模樣。
在布洛涅森林這個伸展台上,不只服裝,連馬車都可以是各方競艷的項目。上頭鑲滿各式寶石和羽毛等裝飾,讓時尚迷可以坐在車道旁已經排列好的〝觀眾席〞好好欣賞這些華麗炫耀或是特殊搞怪的衣著裝飾。
於是當19世紀末,騎單車成為潮流時,自認最新潮的巴黎名媛們開始在布洛涅森林展示這個時髦的新玩具以及更新穎特別的騎車裝-緊身衣與燈籠褲(泡泡褲)。而燈籠褲設計師當然也是掌握19世紀中期後半時尚產業龍頭的沃斯先生(Charles Fredrick Worth,1825-1895)。
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布洛涅森林與巴黎人的生活緊密聯結,因此在許多文學名著中都曾出現過,除了《追憶似水年華》,另有左拉《娜娜》、巴爾札克《交際花盛衰記》、小仲馬《茶花女》…等,還常被印象派畫家取材。
例如印象派祖師爺馬奈(Édouard Manet,1832-1883,雖然他堅持自己是古典改革派)那幅可說是揭始了現代藝術起源-《草地上的午餐》(Le Déjeuner sur l'herbe,1862-63)場景也在此。
現在到布洛涅森林,雖不復以往每天下午有花枝招展的時裝秀可欣賞,但綠影婆娑寧靜舒適的氛圍,仍是白日悠閒散步好去處,何況還有路易威登藝術中心(Foundation Louis Vuitton)這般建築和館藏都精彩的美術館可以逛。
#烤肉月餅吃多了也該騎腳踏車運動一下
#對我就是酸葡萄怎樣
#巴黎 #時尚 #布洛涅森林
#路易威登藝術中心 看這裡
https://www.facebook.com/artjunie/posts/613577309078169
#沃斯時裝屋 看這裡
http://juniewang.pixnet.net/…/193147919-%e6%99%82%e5%b0%9a%…
圖片來源 : Junie Wang & 網路
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