最近因車位及車道公設分攤引發爭議,台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6(二)聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》(內文詳如下)。
原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少?》,因投書文稿過長,受限篇幅,刊登時將原文部分刪除,其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去,我將投書完整內容重新貼文如下,供進一步參考。
———
房屋房價公設比知多少?
張金鶚(清華大學科技管理學院榮譽講座教授)
最近公設比過高議題再度受到朝野關注,內政部在立法院備詢表示,的確有些瑕疵需要檢討,像是車道、車位的公設,「不可以計入樓上的公設一起來算」,可能在立法院下會期提出相關修法。另外,近年新建案欠缺公設相關規定下,導致公設比動輒超過三成以上,在房價持續高漲當下,是否公設不應列入計價,建議採用「實坪制」,也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。
在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記,其中建物面積登記又分成「專有部分」:包括「主建物」(室內專用)及「附屬建築」(陽台等室外專用),和「共有部分」:包括大、小公(設)、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用;「小公」指社區小部分住戶,如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。
至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類,雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權,但無獨立權狀,不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」,若是登記為大公,即沒買車位住戶也有持分車位面積,顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀,可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似,惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同,其停車位的價格也應有所不同。
另外關於「車道」的產權登記,因為涉及停車場均列為「防空避難室」,同時還多設置社區大樓的機電相關設備,有的還設有垃圾儲藏空間等,因此過去多列為大公,由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率,因此車道列為大公並不合理,然而若列為小公,似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。
猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時,即是將房間出售,但走道公設並未出售,登記在建商名下,後來引發產權糾紛,不論使用或改建都造成許多爭議。
較合理的車道產權登記方式,個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權,如此車道雖列為大公,但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小,卻仍可保有使用權,以減少未來爭議,亦符合使用者付費的原則。
關於產權面積登記與計價的作法,民間業者最早是將停車位併入一般公設登記,合併計價,如此降低單價,以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升,發現業者計價方式不合理,在市場機制調整下,業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。
2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定,主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價,惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊,也未真正落實上述規定,甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。
後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理,因此政府規定在2018年以後新建案,雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議,在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。
從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程,可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法,以保障購屋消費者權益,應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為,仍應注意買賣雙方公平合理原則,尊重市場機制,以避免產生更大的爭議,甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。
我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同,因此房屋銷售應比照停車位方式,採取分離計價較為公平合理,也能尊重市場機制。
然而當前房屋銷售資訊並不完全透明,消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格,讓購屋者淸楚掌握公設資訊,以為是否購屋之決策依據。
房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起,再加上複雜的產權面積登記,以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣,特別是社區大樓都必須要有的公共設施,如何淸楚規範,以避免不合理加重購屋者的負擔,並減少居住使用的社區爭議,政府有責任介入修訂相關法規。
https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793
「仁仁愛平面圖」的推薦目錄:
- 關於仁仁愛平面圖 在 張金鶚 Facebook 的最讚貼文
- 關於仁仁愛平面圖 在 如果兒童劇團 Facebook 的最佳貼文
- 關於仁仁愛平面圖 在 屏東環保go Facebook 的最佳解答
- 關於仁仁愛平面圖 在 [心情] 仁愛富悅& 港都明珠不悅的觀後感- 看板Keelung - 批踢踢 ... 的評價
- 關於仁仁愛平面圖 在 仁仁愛 - 樂居 的評價
- 關於仁仁愛平面圖 在 【仁仁愛】開價45~48萬/坪,格局規劃2~3房 - 591新建案 的評價
- 關於仁仁愛平面圖 在 為什麼我買了三重仁仁愛 - Mobile01 的評價
- 關於仁仁愛平面圖 在 仁仁愛評價的推薦與評價,MOBILE01、PTT - 社群網紅飯店 ... 的評價
- 關於仁仁愛平面圖 在 看屋筆記:三重好蒔光(個案+價格分析) - 樂居 的評價
仁仁愛平面圖 在 如果兒童劇團 Facebook 的最佳貼文
#誰是聖誕老公公速報 #看戲通知
這是今天午場的售票圖
還沒買票,現在還想來的人
請參考今天晚場、明天午場
還有一些座位可以選擇
已經買好票準備進場的觀眾
請參考場地平面圖
我們的前台區,在面向光復南路側
只有晚場移到仁愛路側
現場有很多好玩的活動、好禮抽獎
建議大家早點到場
準備輕鬆的心情來欣賞演出囉!
.
⛄️爸媽口耳相傳最棒的聖誕節行程
🦌麋鹿、禮物、聖誕歌曲
🎅全場10幾位聖誕老公公圍繞
.
.
🎅聖誕節必看的親子劇經典《誰是聖誕老公公》12/28、29國父紀念館🎄全家共度聖誕節最佳選擇 👉https://reurl.cc/xD21zZ
________________________
🔥 2020如果年度套票優惠期12/2-2/5
#購票流程說清楚 🔜 https://reurl.cc/EKNn9m
仁仁愛平面圖 在 屏東環保go Facebook 的最佳解答
屏東縣廣告旗幟、布條申請設置相關規定:
壹.廣告旗幟布條申請應檢附資料:
屏東縣廣告物管理自治條例第11 條規定:
旗幟廣告之申請,應依下列規定向屏東縣政府環境保護局申請許可。聯絡電話:(08)7351911分機750:
一、個人或機關、團體、公司行號等為辦理非營利性活動或公益活動,得於一個月前檢附申請表、切結書、廣告物平面圖、內容及活動計畫,提出申請,經核准並繳費後依核准內容自行張掛或插設。
二、旗幟插設或懸繫掛期間以二星期為限,若有特殊需要者得延長之。
貳.廣告旗幟、布條申請設置其他相關規定:
第 13 條
招牌廣告、樹立廣告、旗幟廣告、遊動廣告等廣告物應收取廣告物許可證規費;其中招牌廣告、樹立廣告每申請案件收取一千元,旗幟廣告、遊動廣告每申請案件收取五百元。
第 15 條
廣告物之設置應符合下列規定:
一、廣告內容不得有妨害公共秩序、善良風俗或不實之文字圖樣。
二、不得封閉或堵塞建築技術規則規定設置之各種開口,其構體形狀
不得妨害公共安全及相關建築法令規定。
三、不得違反各類場所消防安全設備設置標準有關消防安全設備之規
定。
第 25 條
懸掛式之旗幟、布條廣告應符合下列規定:
一、設置於人行道及安全島路燈桿上之羅馬旗以寬度六十公分高度一
百五十公分為限,下端應距地面二‧五公尺以上,且道路分隔島
寬度大於羅馬旗寬度者始得設置,不得逾越至車道上方。
二、設置地點限以申請單位所在處所或活動地點邊緣起算五十公尺內
之範圍及核准設置路段自各路口起算十公尺後之分隔島路燈桿上
端,且不得妨礙公共安全及交通秩序。
三、旗面材料限用布質,並以燈桿套環固定(如圖一、圖二所示)。
四、電線桿、號誌桿、標誌桿及設有交通號誌之路燈桿、變電箱、電
信箱、樹木、牆壁、騎樓、樑柱、橋墩及其他公共設施或法令禁
止之處所不得設置。
五、懸掛布條不得橫跨車道及人行道上方。
六、不得包覆騎樓柱。
七、十字路口及交通號誌周邊二十公尺內不得設置。
第 26 條
插設式之旗幟廣告應符合下列規定:
一、經核准設置路段且道路分隔島寬度應大於插設旗幟兩倍寬度者。
二、旗面材料限用布質。
三、各路口及公車站牌二十公尺範圍內、人行道樹穴、草花花壇內禁
止設置。
參.禁掛區內容:
屏東縣政府環境保護局禁止懸、繫掛廣告旗幟布條區域:
鄉鎮市別 區域 備註
屏東市 1. 勞工公園周邊及萬年公園周邊
2. 萬年溪兩側沿岸綠帶
3. 千禧公園周邊
4. 自由路(公園路口至仁愛國小後門)
5.明正國中大門前
6.屏東縣政府及縣議會周邊
7.廣勝路(忠孝路口至機場北路口)
8.中正路(自復興北路口往北至自由路口)
9.復興(北)路(自中正路口往南至自由路口)
10.中華路(濟南街口至公園路口)、中華路與復興北路口
11.介壽圖書館周邊
12.公園路(中正路口至自由路口)
13.中山路自屏東火車站至勝利路口
14.火車站前花圃四周
15.民族路(中山路口至和平路口)
16.逢甲路全線
17.台糖街全線(包含台糖街口與復興路口處人行道)
18.工業路及屏東工業區各出入口
19.永福路全線(含人行道步道)
20.民生路全線(自復興北路口至民生東路口含人行步道)
21.六塊厝車站周邊
22.民生路69巷
23.孔廟周邊
24.屏東車站公勇路
以下新增
潮州鎮 長興圓環、光春圓環、三角公園、體育公園、河濱公園、中山公園、圖書館周邊
東港鎮 光復路中央安全島(不含道路兩側) 新增
恆春鎮 東、西、南、北古城門周邊、鎮公所及圖書館周邊、公五公園及三號停車場周邊、恆南路龍鑾橋 新增
內埔鄉 內埔鄉圓環
竹田鄉 竹田運動公園
長治鄉
九如鄉 國道自行車道全線
備註:
1.道路全線表示為道路兩側含中央分隔島。
2.周邊表示沿標的側周圍道路或人行道。
https://www.ptepb.gov.tw/News_Content.aspx…
仁仁愛平面圖 在 仁仁愛 - 樂居 的實價登入和評價
平面圖 公設、實(樣)品屋圖面. ... <看更多>
仁仁愛平面圖 在 【仁仁愛】開價45~48萬/坪,格局規劃2~3房 - 591新建案 的實價登入和評價
591為您提供:「仁仁愛」位於新北市三重區,基地面積461坪、建蔽率33.61%,樓層規劃地上15層、地下6層,共有112戶住家,格局規劃2~3房、坪數規劃20~34坪。該建案已完銷. ... <看更多>
仁仁愛平面圖 在 [心情] 仁愛富悅& 港都明珠不悅的觀後感- 看板Keelung - 批踢踢 ... 的實價登入和評價
今年的端午連假剛好有空騎車在基隆趴趴走
身為在地20幾年快30年的基隆人 想了解一下現在基隆的房價
所以就騎車去最近這兩個廣告打很大的建案去看看
先講結論 現在基隆的房子真的有這麼好賣嗎 @@!!
房價很敢開跟接待小姐都很OOXX
=== 仁愛富悅觀後感開始 ===
進到接待中心之後 有個很熱心的小姐在接待
但是感覺不是非常專業 = =|| 有些基本問題都回答不出來 要問另外一位小姐
但是另外一位超級愛理不理 好像只想快點吃她的便當 = =||
建案詳情Google下或是591上面都有相關討論 小弟就不多說了只說我自己覺得concern的點
1. 基地離接待中心有點距離 如果對周遭不了解的人 基地應該不好找
就在仁愛區公所後面 但是聯外主要幹道的路實在很小條.... 很難想像以後的交通....
2. 接待小姐說離運動中心很近 所以公設沒有相關設施
但是就我騎車這樣的距離 走路大概要5~10分鐘 實在不算很近
3. 停車位有分機械跟平面 平面數量有限 絕對無法滿足所有戶數
如不喜機械的話 就要好好問問跟考慮了
接待小姐說大坪數三房的已接近完售(who knows)
接下來要主推兩房 總價668萬起(沒木耳聽錯的話)
=== 港都明珠觀後感開始 ===
一開始拎著安全帽進去的時候 大概有五分鐘都沒人理
大概是看我一副窮酸+邊緣人樣 所以都無視我吧
好不容易有個接待小姐來搭理我了 結果沒想到態度是眼睛在頭頂上的那種...
連SOP都不想跟我解釋 只跟我大概介紹一下模型跟平面圖就把我打發走了
不愧是一坪40萬的建案 Orz 建案分成3F~17F跟18F以上的格局
18F以上是80坪以上的大坪數 一層3戶還4戶 忘了 3F~17F是分成標準戶
2戶4x坪跟3戶5x坪~6坪 一層5戶 共用2兩部電梯 總戶數是118戶
挖地下四層 B4是機械式停車位 B1~B3是平面式 但是接待小姐很快就把我打發走
所以沒問到價錢
預計今年底開工 民國110年完工(沒說年初還年底) 應該就是想配合港口遷移吧
但是小弟不看好港口遷移可以那麼快就完工 不曉得有沒有更專業的板友們出來分享指教
建案其他詳情可以看看住展跟有個部落客分享的經驗 小弟我了解到的真的不多 Orz
建議去的時候把自己弄得體面一點跟開四輪去 才會有個愉快的看屋經驗
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.2.75
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Keelung/M.1529308943.A.5E5.html
... <看更多>