明天7/16(四)蘋果日報刊登我第53篇每月專欄《如何面對人生的換屋困境》。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登,提前分享,其內容如下連結(副標為編輯所下)。由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記,為方便大家閲讀,我也將全文轉貼如下。
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張金鶚專欄:如何面對人生的換屋困境
(張金鶚/清華大學科技管理學院榮譽講座教授)
面對當前的高房價,許多人感嘆根本買不起房子,年輕首購族只能望屋興嘆,抱怨自己身不逢時,世代居住的不公平。然而有些人很慶幸早期在房價尚未飈漲之前,就已購屋擁有人生第一棟房屋。這十多年來,雖然這棟自住的房價也不斷上漲,但房子屋齡卻逐漸老舊,品質越來越差;在此同時,家庭小孩也不斷增加長大,房屋空間越顯不足,必須思考是否要換屋才能改善生活品質。
我自己去年退休,最近很順利的將原有的二戶房屋賣出,同時將父親現住的第三屋抵押貸款,才能擁有現在退休居住的新屋,算是很幸運的完成人生最後一次的換屋經驗,開始享受我退休後山居歲月的第三人生。
危老重建或重新再裝潢
過去早期我曾指導楊宗憲教授的博士論文「第二屋購屋行為的實證研究」,共同發表於2001年《住宅學報》。我們透過台北和新北的建物與戶籍登記及其相關資訊共222萬6400多筆存量資料,比對因買賣取得僅有二屋住宅的有效樣本14898筆進行分析。我們進一步透過戶籍地址與房屋座落地址比對,判斷第二屋是自住或非自住標準,其中第二屋換屋自住占44%,非自住占56%。
我們再進一步建立二項選擇邏吉特模型,實證研究結果發現,第二屋換屋自住較非換屋自住者相比,自住買比第一屋面積大、屋齡較新的機率較高,換言之,第二屋較第一屋品質較佳。而且換屋者傾向買與第一屋同一類型或同一鄉鎮市區的房屋,顯示換屋者在第二屋購買行為存有情感習慣性及地域性偏好。另外,換屋自住較非自住購屋時間間隔明顯較短,也說明自住相對於投資住宅的支出,會優先將預算花在自住上,改善生活品質,行有餘力,才會進行投資行為。
當然,此早期實證研究結果因房屋多以消費為主、投資為輔現象,或許與近年房價大幅飈漲,面臨許多換屋困境,過去與現在情況未必相同,值得後續進一步實證研究。
雖然換屋族比首購族要來的幸運,但當換屋族到市場去搜尋較第一屋面積更大、品質更好、區位更佳的理想第二屋時,突然發現較為理想房子的價格,遠遠超過自己第一屋已經上漲的房價。換言之,老舊房屋價格上漲的幅度顯然不及新屋,若還想要提升換屋品質,除非這十多年來的薪資所得能夠大幅增加,否則只能繼續被困住在老舊的第一屋。
當然也有這十多年來,自己和另一半共同努力打拚,賺取足夠的換屋資金,或是是上輩子修來福份,繼承祖先遺產或長輩資助、子女長大離巢賺錢,不論如何,換屋的財務壓力可以獲得解決。面對當前新冠疫情趨緩,又開始擔心房價是否會再度飈升?目前是否是換屋的好時機?有改善環境或換屋需求的族群應該如何因應?
首先,面對第一屋出售資金不足換屋困境,你有兩種選擇:一是積極整合鄰居,進行都更或危老重建。只要原本第一屋區位條件還不錯,且鄰居的整合規模不算太大或複雜,可以積極找専業者協助處理。
另一是都更或危老重建複雜,遙遙無期,就積極找建築專業者,將自己家裡重新整修裝潢。雖然可能無法像「日本住宅改造王」般,大肆改造,但透過建築専業者的協助,絕對可以大幅改善居住空間品質。
時間換空間朝外圈換屋
其次,若換屋資金不夠雄厚,可以考慮以「時間換取空間」。若原本第一屋的區位條件不錯,原本住在第一圈,可以朝第二圈方向換屋,若原本住第二圈,可以朝第三圈換屋。因為房價中都市大區位占的比例最多,若透過便捷的交通,稍遠離原本較好區位,這樣可以換得較大面積、較新屋齢、且較好管理的新社區好產品,如此還是可以透過換屋改善生活品質。
第三,如果因為個人過去長期努力或上輩子修得福份,換屋的資金較沒有壓力,則應考慮換屋區位,除非工作或就學的考量,否則仍應在原本居住地點附近,如此較不會因換屋必須要重新適應生活環境,重建鄰里人際關係。其中最重要還是產品一定要比原先舊屋要新、面積要更寛敞、通光採光與景觀要更佳、公設及管理也要更好,並重視室內設計、相關傢具、燈光、色彩及裝潢佈置都要更重視居住品質與品味。至於價格只要透過相關市場資訊或是「好時價」大數據估計相對合理即可,議價能力就看個人的手段高低了。最後有關時機的考量,因為涉及有買有賣的換屋行為,好壞時機可以相互抵消,換屋不必太過在意時機了。
最後,期待在不同的生命週期階段,包括剛出社會年輕人的租屋族、新婚夫婦的首購族、中年有小孩的換屋族及小孩離巢的退休族,不論租屋或買屋,都能擁有住房自由的快樂人生!
https://tw.appledaily.com/forum/20200715/Q7GQXXPWVLGFCXBYXQD3P7PNI4/
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過20萬的網紅幸福空間,也在其Youtube影片中提到,#免費諮詢0809000123轉10973 #奧立佛 #鍾鼎 鍾黎 本案是奧立佛 x 竺居聯合設計鍾鼎設計師的家,除了須符合生活需求外,也希望未來作為設計的showroom,展示不同材質、工法,讓客戶實際了解應用後的效果,以便後續溝通。雖然運用多元工法及材質,仍然維持簡練觀感,全室立面、天花都做了...
住宅改造王 後續 在 跟著Via趣旅行~Part II Facebook 的最讚貼文
#via老的新屋日誌
今天好久不見的樓梯終於露出真面目了😍
原本樓梯實木踏面做好之後,因為後續還有油漆等其他工程,工人們都會上上下下的,所以樓梯都被保護了起來,最近油漆已經陸續完工退場,所以我的樓梯終於露臉了!
有沒有很好看,我就是喜歡實木的溫潤感再搭配白色,很有日式家居的風格,我超喜歡這種溫暖的調性!而且你們仔細看,我樓梯的立面都有在做特殊的處理喔(白色那一塊)!因為我很不喜歡如果用油漆或木板之後使用久了都會髒髒的(被腳踢髒),白色又特別容易弄髒,所以我家設計師就幫我想了這個特別的方式,到時開箱再仔細分享!
之後會再增加很別緻、很好看的扶手!!那天設計師給我挑扶手款式時,我一眼就喜歡上那一款!雖然說因為預算所以能選擇的款式不多,但那一款真的很好看,造型很美,不過好像很少人用在室內空間,我就喜歡這樣特別的搭配!敬請期待囉!!
#台版全能住宅改造王
#40年老屋翻新
#老屋改造
住宅改造王 後續 在 Hi~顏小千 Facebook 的精選貼文
【林姓主婦 × MUJI 無印良品生活研究所,粉絲家收納改造大作戰成果大公開】
這個夢幻收納改造計畫,很順利地在 1/5 完成了,由於時間緊迫,我們只有短短兩天可以作業,每一秒都像在打仗,一度整理到頭昏腦脹、眼冒金星,中途我還緊急吞了一顆頭痛藥。還好在屋主及團隊的努力下,有了讓我們都很滿意的成果。
小汪家是個老公寓,室內約 30 坪,三房兩廳一衛,家庭成員為兩夫妻+一個 4y 女兒,空間嚴格說起來不算太小,但因為缺乏妥善的收納規劃,還是讓他們覺得家裡總是亂糟糟,生活中更是處處感到不便。
以下是小汪家的收納問題整理,看看你家中了幾個:
1. 有了小孩後,物品變多,家越來越亂
2. 越來越常用廚房(小汪是愛上烘焙),但廚房的收納空間跟動線規劃沒有跟上,使用不便
3. 客廳幾乎是開放式收納,但東西一多就顯亂
4. 收東西時沒有分類的習慣,也不會特別考量動線,走一個有洞就塞的策略(?)
5. 不太知道如何運用收納盒解決收納上的困擾,東西基本上是一律往櫥櫃塞,特別是廚房的食品層層堆疊,難收難拿也難掌握存貨
6. 很難養成東西用完隨手歸位的習慣,最後什麼都到處放
上述的問題看來零零散散,但終歸而言,用我書中的三大收納邏輯,從使用動線、使用頻率以及分類集中下手,就可以茅塞頓開,釐清過去收納上的盲點,進而一一擊破。
拿主婦們的一級戰區廚房來舉例好了,我為小汪做的主要是以下幾件事情:
1. 淘汰原有的檯面收納,改使用MUJI無印良品 SUS 層架,增加收納空間
2. 協助她把櫥櫃中的所有物品重新分類
3. 利用MUJI無印良品的收納盒或是 PP 抽屜櫃,讓吊櫃及流理台下方的櫥櫃空間更好運用,東西也更能排放整齊
4. 依照使用頻率+使用動線,重新定義每類物品的收納位置,確保最好拿的黃金地段只放最常拿取的東西
在這個過程中,很重要是我是以小汪的使用情況為前提去規劃收納的,小汪不斷與我討論、釐清自己的使用需求,再共同決定好東西最後要收哪,唯有這樣,改造後的收納她才會覺得好用,才能養成習慣。
改造完之後,小汪夫婦看著乾淨清爽的家,感動地說:「原來家裡可以變得那麼舒服呀!」。這是我送給小汪夫婦的小小禮物,感謝你們拿出最高行動力來執行,讓我們企劃可以順利完成,希望你們後續的收納技巧會不斷進化,讓家保持舒爽下去喔!
看看改造短片,給自己居家收納找些新靈感吧!影片中的所有改造手法三書都有教,可以套入每個人的家,你也可以的!
#特別感謝MUJI無印良品的傢俱配置顧問提供的專業協助
#有MUJI無印良品真好
#過程好像在拍全能住宅改造王喔
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住宅改造王 後續 在 幸福空間 Youtube 的最讚貼文
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本案是奧立佛 x 竺居聯合設計鍾鼎設計師的家,除了須符合生活需求外,也希望未來作為設計的showroom,展示不同材質、工法,讓客戶實際了解應用後的效果,以便後續溝通。雖然運用多元工法及材質,仍然維持簡練觀感,全室立面、天花都做了包覆,細節處刻劃溝縫造型線條,呈現清爽感受。硬體色調以黑白灰為主,家具和軟裝點綴跳躍色彩,再藉由不同材質特性勾摹視覺層次,締造俐落現代卻內蘊豐富的空間。
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