【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研
鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利,當中所引伸出的規劃及土地供應問題,現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外,在港鐵的物業版圖不斷擴展下,亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略,更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而,現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式,主宰整個社區管理,有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。
▍港鐵作為物管的「當然成員」
現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料,以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契,便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模,揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。
最新統計,港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目(以項目期數作統計),當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理,涉及近112,759個住宅單位,近30多萬人的日常居家生活,而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等),可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理,港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。
港鐵住宅物管王國列表:https://bit.ly/3BAfuC3
我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant),揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因:上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理,一站式包攬上蓋物業發展項目,業主購入單位時, 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目,更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是,雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目,但最後往往由港鐵獨吞物管服務,跑贏有份參與的發展商,成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力,港鐵當然地主導整個屋苑的管理。
港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司,港鐵可以明正言順做「二房東」,既可謀取物業管理的行政收益,亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例,港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責,當屋苑出現管理開支糾紛,管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】,更顯港鐵與發展商的互利合作關係。
除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外,港鐵更跑贏其他地產商,包攬上蓋物業的管理業務,創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展,港鐵物管只會愈做愈大,正正式式以地產為本業。
▍港鐵業權壟斷全攻略
港鐵包攬眾多物業管理項目,時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外,壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契,發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁,上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司(按照《建築物管理條例》規定,一般需要得到30%業權同意),於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種:
- 「巨無霸式」業權壟斷:
例子包括數個港鐵大型屋苑,如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關,港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%,代表港鐵可以絕對話事,壟斷屋苑的物業管理權。
- 「堆砌式」業權整合:
透過抽樣查冊,仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款,發現除了港鐵站業權(non-station shares)外,港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中,例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權,而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數,甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內,這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見,令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。
- 「落釘式」業權否決:
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權,但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權,就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》,只要有超過兩成業權人反對,業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團,其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司,箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。
在「鐵定管理權」下,港鐵無須在物管市場上與同行競爭,更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作,而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司,將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況:
- 管理費繼續狂飆:港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】,而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間,逆市加價管理費,忽視小業主的民生訴求。
- 維修工程「頹」做:自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後,港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任,全面翻新外牆,只按照強制驗樓要求,將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】,作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理,可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 物管「暗黑」財務:將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明,港鐵往往會拒絕公開部分財務細節,例如個別員工詳細薪酬,以至外判標書的詳細內容,批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】,而屋苑業主根本無法從中監察。
- 「收割」業主補貼公共設備:除了以往康城的行人天橋業權爭議外,翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款,當中有列明上蓋物業發展項目的業主(包括屋苑業主和港鐵)需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處(Public transport interchange)、上蓋的城市大學專上學院(Post secondary college)甚至大圍站鄰近公廁(Public toilet)等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多,港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款,輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。
即使政府成立物業管理監管局,仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下,愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理,無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務,這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。
參考資料
【註一】蘋果日報(2015年05月20日):駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044
【註二】蘋果日報(2013年11月2日): 管理費狂飆 映灣園加19%最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095
【註三】獨立媒體(2021年05月25日):逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG
【註四】仁聞報(2016年12月12日):薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
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近年來,由於社群網站的蓬勃發展,改變了過去以電視、報紙等傳統媒體作為資訊傳播的主要方式。而隨著社群興起,各政黨、政治人物甚至政府機關也紛紛投入社群經營,希望能透過網路與民眾互動,促進人們對公共事務的關心。
投入社群、與民眾互動本應是一樁好事。然而,政府單位透過公務預算進行政策宣導的同時,仍應恪守行政中立原則。2017年,農委會曾被質疑挪用「新農業政策多元傳播標案」的1450萬元預算,執行「加強農業訊息因應計畫」,並由「春露」公司得標,進而被質疑有「養網軍」的嫌疑。而監察院事後出爐的調查報告也指出,農委會不當挪用「第二預備金」與「農損基金」從事政策宣導。
類似的案例也包括近期因多起運安事故而成為眾矢之的台鐵,日前遭立委踢爆挪用工程管理費1550萬元委外行銷。
政府機關擅自挪用業務經費,形同拿人民的納稅錢來行銷,已是相當離譜的行徑。更糟糕的是,這些透過外包的公關公司,動輒透過帶風向的方式企圖引導輿論,導致社群網路上進行理性討論的聲音越來越少,取而代之的只有不同立場的民眾彼此叫罵,著實令人擔憂。
有鑑於此,立法院近期審議《#預算法》第62條之一款,明定政府編列預算於網路媒體等辦理政策宣導及業務宣導,應明確標示其為廣告且揭示辦理或贊助機關、單位名稱,並不得以置入性行銷方式進行。該法案也於18日三讀通過。
時代力量認為,透過法制揭露政府的政策宣導只是第一步,更重要的是未來在政策議題的討論上,還是要回歸到實質討論,讓社群媒體有機會成為理性討論政策議題的乾淨空間。
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『意外的有被推爆 那我們就來聊聊為何我會擔心今年台灣工地管理會有重大風險
因為有版友可能不是相關產業或科系
先介紹一下台灣幾個營造現場比較特殊的狀況
(營造業每個國家都有各自遠早的發展歷程和特殊法規 所以獨特性比多數產業高)
1.層層分包特殊文化
先說一下轉包和分包不同
轉包是拿到案子後抽管理費或業務費用後
就把主要部分或整個工程再轉給其他廠商施工
但分包則是主要得標廠商將一部分工程與其他廠商分工施工
分包這件是在全球營造業都是普遍的
但是分包的方式 規模 切分方式 層數 及分包後權責歸屬則有很大差異
台灣的特色是營造業普遍規模很小
(這點跟很多人的印象應該是相反)
https://reurl.cc/KxL6D9
全台灣營造業在109年第4季共有19,028家
大約一萬四千家是丙級營造和土木包工業
這還沒有計入材料行 設備廠商 資材公司等
可能沒登記在營造業但會出入工地協助工程的廠商
還有到處走跳的師傅(個人 夫妻檔 師徒)
會有這樣的狀況是 營造工程很少有較長的持續性
每個工地完工後 是否有相近的工程能續接 不確定性很高
不像很多產業人員可以固定編制持續生產或提供服務
所以營造廠會保留主要的主管和核心的技術人員
等拿到下一個案子時 再依工程案的特性和規模 將工作分配給協力廠商
協力廠商同樣有一樣的問題 所以會再把人力和機具不足的部分再分給下一級廠商
這樣的層層分包 安全責任如何整體控管
就跟最上面承攬工程的營造廠觀念 能力 制度有很大關係
另外也跟各分包廠商有無合作經驗有關 有共同合作的經驗
再效率 信任度上都能提高 也能降低一些工程風險
.
2.施工人員的非制度學習
台灣早期多數施工人員的訓練都是師徒制為主
師傅用他當徒弟受到的訓練方式再複製一次來訓練自己的徒弟
這樣的現象一直延續到現在
很多工序和工種 仍然是以師徒制為主要學習方式
技術學校教的工種數量有限 而且經常與現場及時代有落差
這也導致很多工法在操作上會有各種不一致的說法和見解
甚至在安全的管理上 也缺少一致的認知和操作方式
.
3.工務及工地管理的大學教育
大學教育主要還是以理論和學科知識為主
實務經驗和實習 台灣的大學對其重視度反而低於歐美
也就產生許多理想和現實的落差與誤解
因為缺少實際工地與操作經驗
所以師傅一開始並不會信任大學畢業幾年 擔任工地管理人員的指令
有時會聽從 也只是因為位階權力的關係 而不是從心底聽進去
所以只要一沒有人督導 很多安全措施和流程就鬆懈了
而大學畢業擔任管理的工程人員 對於工地的適應性通常也不高
也不少人不願意與師傅和工人搭話 自然雙方更不了解彼此的顧慮和立場
無法用師傅能理解的方式傳達重要的安全事項或調整安全管理方式
直接用學校或機關理想的方式來管理 自然事倍功半......
最後實際對工地工務管理影響最大的 還是由工地出身的管理人員為主
但也因此許多觀念可能還停留在很早期的年代
.
4.公家機關的制度流程與認知
公共工程許多的制度流程訂定是為了達到規範要求而做的
多是參考國外的資料後再加以修改定案
但國外的條件往往和國內有很大的落差
也因此許多制度如果直接移入執行 往往效果不佳甚至弊病叢生
後來有許多學者和高階公務人員發現有這樣的問題
所以會參考多國制度後 再拼裝修訂執行的流程與相關管理制度
不過這裡又發生一個大問題
多數參與修訂的學者和高階公務人員
很少是工地出身 他們大多經常造訪工地作查核
但查核那天的準備好的狀況和平常的工地運作狀況往往很不一樣....
而且走馬看花的查核 無法看到很多實際進行的細節和環節
所以將國外的制度拼裝後 再由缺乏基層實際經驗的專家學者和公務人員修訂後
產生更詭異的制度 而這樣的制度和流程往往不但不能有效達到規範要求
反而產生更多的虛工和紙上作業 以及越來越多的督導成本
層層督導 高層督導去督導督導的督導 就會變成這種梗圖的情境....
https://imgur.com/o3g9r8f
這種狀況反而最容易發生危險 因為大家的注意力會放在文件上
而不是現場 而且出事後 90%以上的時間和重點放在檢討和推託責任
而不是討論如何避免下一次意外或特殊情況的處理方式
.
5.外籍勞工的管理
外籍勞工可申請投入國家建設屬大規模的營造工地
此外也有許多外勞學成後 會跑到私人案場工作
與很多人的觀念再次相反
外籍勞工如果在一開始就給與完整的安全訓練和觀念指導
反而是最有機會持續維持的群體
因為他們很怕違反相關規定會被遣送回國
所以只要是聽起來合理 不影響他們收入的措施 大多會有意願配合
這個情況在緬甸也很明顯
緬甸在最近動亂前 有一陣子和平的日子
很多地方都開始由外資投入 設置小型工業園區 想運用當度充足又便宜的人力
那時聽去緬甸勘查的工程師說 當地主要投資的外資來源有
台灣 新加坡 日本 中國
而且只要看園區工地工人的打扮和配置大概就能猜到是哪個國家投資的
安全帽反光背心備齊 還請好幾個人固定在路邊指揮交通(即使幾乎沒車子)
這園區多半是日商投資
工地工人有戴安全帽和反光背心 車輛進出時會有一組人跑出來指揮
但沒車輛時沒人在外面的 通常是新加坡投資的工業區
工地工人安全帽戴著但沒有扣好或看起來破破爛爛 背心有人有 有人沒有
車輛進出時有一人不情不願 出來看看的 大概是中國投資的光業區
至於沒有安全帽 沒有背心 擺一個電動左搖右晃的破爛假人在門口的
大概就是........
工人同樣都是緬甸當地人 但穿著和動作卻會因為不同國家的管理
而有很大的差異.... 這情況在台灣也同樣適用於外籍勞工的管理
.
以上是台灣營造工地幾個特殊的狀況
這樣的狀況在過去還能維持一些微妙的平衡
讓工地事故的機率大概略高於工地外交通事故機率
(考量從業人數和交通工具使用人數差異後的機率)
但今年因為嚴重缺工的問題 恐怕會讓許多工地事故機率暴增
嚴重缺工的原因就在於人力供需嚴重失衡
需求面上的問題:
1.科技廠快速大規模擴廠
2.房地產熱潮增加大量建案興建
3.前瞻計畫多以工程為主 短期過多工程案件需要執行
供給面上的問題:
1.年長工人退休或傷病缺工
2.工地風險衛生隱憂和起步待遇難吸引年輕人
3.缺少工地實際技術的技職訓練教育單位 (如果已經有訓練 不用從起步待遇做起)
4.新冠肺炎造成外籍勞工來往狀況不確定性
上述問題就造成今年恐怕得面對台灣營造歷史有史以來最嚴重的缺工潮
而上述的所有問題又會和台灣營造特殊的狀況 產生更致命的結果
這部分也蠻複雜的 明天會再開一篇文來描述
--------
另外很遺憾的
昨天找了一下兩年多前在八卦版的發文
那時就有提到一些台鐵內部的問題
雖然這次直接原因是工程外包廠商出了問題
但這也反應到台鐵在管理上 偏向把風險管理的部分也全都外包出去的心態
https://reurl.cc/NXLjGQ
對風險管理的觀念和心態如果不修正
台鐵事故仍然會頻繁發生 頂多是不同的人輪流砸鍋.....』
Re: [問卦] 營造公司有沒有評鑑制度 https://disp.cc/b/27-doaf
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建蔽率:約47.2%
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車位規劃:平面式299個
基地面積:約1288.74坪
交屋屋況:標準配備
棟戶規劃:2棟,252戶住家,10戶店面
樓層規劃:地上15層,地下5層
管理費用:80元/坪/月
結構工程:RC
用途規劃:住商用
土地分區:第二種住宅區
物業公司:暫無
管委會:暫無
建造執照:106板建字第396號等1個
建築設計:劉演交建築師事務所
使用執照:暫無
座向規劃:朝北、朝南、朝西、朝東、
朝西北、朝西南、朝東北、朝東南
建材說明:櫻花廚具、INAX衛浴
公共設施:接待大廳、中庭花園、空中花園、
交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室
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樓層規劃─1棟,地上8樓/地下2層;總戶數─21戶
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中庭管理私密 鬧中取靜
【社區資料】
發照日期─82年08月27日
警衛管理─全天候;天然瓦斯─有
大樓外觀朝向─北;路寬─4弄8米
建物結構─鋼筋混凝土;外牆建材─方塊磚
土地使用分區─住3;建物謄本用途─住家用
建設公司─福壽建設;設計人─卓堅萍建築師;營造廠─德昌工程
建築規劃─2棟,地上A棟7樓、B棟13樓/地下3層;總戶數─26戶
月管理費─建物110元/坪;車位─800元/個,年繳13個月,含維修基金
【公設說明】
1F-中庭花園、泳池
B3-停車場、垃圾回收區
【生活機能】
公園─永直公園、明水公園
公車─植福宮站、明水路一站
市場─大直市場、全聯、家樂福
學區─永安/濱江國小、濱江/大直高中附設國中部
捷運─大直站400公尺google說步行6分鐘、劍南路站
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【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥;證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理;營業員證號─(99)148-643
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1.看屋請至少提前1天預約。
2.服務專線→0986-289-679;Line ID→chentaiyuan1223
3.房仲服務報酬之計收,合計不得超過成交價金的6%或1.5個月租金
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