【大直新聞週五報】
1.產品規劃錯誤!大直建案《大直比漾》賣不掉,7間餘屋被拍賣。→https://house.ettoday.net/news/1797875
2.震驚!「莎多堡奇幻旅館」月底突熄燈...北市大直摩鐵少一家,北市大直摩鐵少一家,莎多堡奇幻旅館近日於官網公告將於29日熄燈!據傳結束營業原因是老闆張永豐與妻子的50億元的財產爭奪戰,對此,櫃檯人員表示,最後營業日是28日,不過只表明公司有營業上的考量,不便透露原因,想朝聖的民眾不妨把握最後機會。→https://travel.ettoday.net/article/1798703.htm
3.秋天是蟹最肥美的季節,位於大直典華一樓的「豐FOOD海陸百匯」不僅可吃到多國料理Buffet,九月十七日至十一月三十日推出「趕蟹季」主題菜色,全餐期都可以吃到旭蟹、黃金蟹、三點蟹,為了讓喜歡吃蟹的消費者第一時間品嚐,即日起至十一月底可預訂帝王蟹。→https://times.hinet.net/news/23033232
4.大直樂群三路就在美麗華百貨周邊,商業密度高,且鄰近內科園區,企業高階商務聚餐多;且大直豪宅多,住宅交易單價上百萬,總價破億,因此不難想像,為何Raw、態芮、祥雲龍吟和教父牛排都慧眼獨具,聚集在這,畢竟富豪生活品味高,懂吃肯花,能支撐這些米其林餐廳的高價消費需求,也讓大直成為米其林餐廳聚落。→https://www.chinatimes.com/newspapers/20200905000440-260110?chdtv
5.台北大直英迪格9月拼國旅 住房多1晚千元有找。→https://money.udn.com/money/story/5635/4817237
6.台北大直英迪格 推磚‧饗中秋禮盒。→https://www.chinatimes.com/newspapers/20200830000295-260204?chdtv
7.9/3台北市自強隧道北往南(士林往大直、內湖)方向目前封閉,改南往北方向雙向行駛,因下午3點多傳出隧道內的抽風機扇過熱冒煙,消防局出動21員趕抵查看,並無火勢,北市府工務局新建工程處正在修復中,待警方確認沒有危險性,才開放通行。→https://udn.com/news/story/7266/4832173
8.大同公司股臨會將在10月21日,上午九時,在大直典華幸福機構登場。→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2020902W0133
9.國防部上午在大直博愛營區「中正堂」舉行軍人節暨全民國防教育日表揚活動,由三軍統帥蔡英文總統親自頒發國軍楷模、模範團體主官、全民國防傑出貢獻獎等5類169個獎項,並首次將「後備輔導幹部楷模」納入評選對象。→https://udn.com/news/story/10930/4828511
10.台北市大直商圈發展協會理事長黃憲文也表示,大直商圈擁有全年無休的百貨及大型購物商場、眾多星級美食餐廳,並與40個以上的大型社區共融發展,同時滿足食衣住行育樂等需求,本次藉由「中元神鬼共舞」扮裝舞會活動,逐步打造一個屬於華人特色的節日,用酷炫的裝扮及熱鬧的DJ音樂秀表演,推動大直在地觀光發展,邀請民眾前來大直商圈啖美食、High中元。→https://news.sina.com.tw/article/20200830/36192712.html
士林幸福來了建案 在 我是產業隊長 張捷 Facebook 的最佳貼文
【回顧一下產業隊長對於士紙(1903)的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展,資產股士紙的目標價在哪裡?〉(2020-07-09)
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366
〈北投士林科技園區大放異彩 推升士紙淨值上看??元〉(2020-06-23)
一、 基本面介紹》紙品製造起家,近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家,近年來已經轉型為美妝保養品的製造,並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個,就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地,近年來積極參與土地開發,並且予以資產活化。除了土地合建之外,士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司,專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發,其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區(約1萬2,000坪)最具價值。而士紙的4大開發案包括:
1.士紙舊廠區土地開發案,申請地目變更從「住三」變成「商三」,已經由北市都市發展委員會實質審查,在2016年第1季取得建照。
2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案,於2012年第2季取得建照並且動工,規畫興建5戶公寓與5個停車位,已經於2014年第3季完工,2015年第1季開始銷售。
3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層,已經改建為64戶的出租型公寓大樓,於2017年3月取得旅館登記,並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。
4.位於捷運士林站旁的5號倉庫,土地面積約622坪,將規畫12層的旅館大樓,預計於2019年第4季完成建築執照申請作業,2020年開始興建。此外,桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租,其他則作為倉庫,並且考慮發展為有機農業。
二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲,容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區,包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區,預計投資250億元。6月15日有媒體報導,最大開發案士紙舊廠修訂計畫,近期將送北市府洽談,希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁,法人估計潛在利益超過500億元。
目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通,同時重啟申請開發程序,預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案,曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」,不過遲遲未有下文。近期開發商提案,期盼解除容積獎勵、建物高度等限制,北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示,因為時空背景不同,盼有調整空間,但是開發期程未定。
鄰近捷運士林站的士紙舊廠區,早年1994年都市計畫變更,就從「住宅區」變「第三種商業區(特)」,容積率維持225%,但是不適用都更容積獎勵,而且建物高度不超過30公尺,形同僅能蓋約10層樓。
針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁?北市府都發局表示,當初都市計畫變更時,記載不能申請都更容積獎勵,不過,內政部已經解釋,都更容積獎勵屬於法定權利,因為不違背中央法令,所以經府內討論後,同意解除限制。
都發局表示,既然同意放寬都更容積獎勵,沒道理限制樓高,不過都委會尚未審議通過,近期會先找士紙開會,了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%,如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算,容積率最高可達337.5%。
陽光士林開發公司表示,士紙舊廠區的周邊建案,樓高大多超過30公尺,而且時空背景不同,希望北市府能調整,會持續努力溝通,但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是,士紙舊廠區的土地時至今日,已經成為士林區最珍貴的大片面積素地,政府開發腳步動起來,加上鬆綁樓高與容積獎勵,即將有新的開發案令投資人耳目一新,沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點,以及新的成長動能。
三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元,今年前5個月的累計營收約6,790萬元,年減11.2%。但是,士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度,而士紙的股本僅26億元。
士紙舊廠區的效益,老師用士林區目前平均房價每坪70萬元,乘以容積率337.5%,推估每坪銷售金額約為235萬元,單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說,如果士紙走的是國揚(2505)的模式,將土地賣給壽險公司或大型開發公司,公司淨值可以高達91元。不過,如果士紙要自己開發,就會依循南港(2101)開發「世界明珠」的模式,雖然時間比較久,但是潛在獲利更大。
而士紙的籌碼相當集中,千張大戶到底思考的是什麼方向?看到什麼未來?公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯,苦熬多年,終於等到士林有大型的TOD案,市政府有決心要開發北士科,養兵千日,用在一朝!
在可預見的未來,也許3年至5年,士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等,資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入,但是,士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等,絕對不亞於南港。士林與北投,或許你覺得陌生,但是幸福就在不遠處,跟著老師到士林走走吧。
士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地,未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日,土地原汁原味,媲美南港輪胎舊廠區,自己開發也罷,全權委外也行,起風時,何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地,終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值(91元)。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此,同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖,剩下的交給時間與市場來認同。不過,一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期,就是投資士紙的風險。
最後,老師還是要提醒,所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件,唯一不變的事情就是「天天都在改變」,因此,預估的獲利數據僅供參考,市場的投資觀點分歧,看法見仁見智,應該互相尊重,請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。
(圖片4來源為經濟日報)
(圖片5、6來源為北市產發局)
(圖片7來源為台北捷運公司)
士林幸福來了建案 在 鏞鏞甫甫親子部落格 Facebook 的精選貼文
❤新北市蘆洲【夆典里享國】超強機能全齡化住宅
~坐擁雙捷運.周邊大公園與熱鬧商圈~
《預售屋、全齡宅》
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我家住士林,經常到一橋之隔的蘆洲走走逛逛,因為公園多又大、餐廳林立,生活機能超強,難怪這幾年有很多朋友考慮在蘆洲購屋。上週末帶著孩子到新北市蘆洲的【夆典里享國】預售屋來賞屋看房,建案接待中心就在集賢路上,走幾步路就到大公園,完全是我們全家人夢想的家啊!
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擁有千坪大基地,社區前後雙景觀花園綠意社區,位於明星學區,附近有捷運站與熱鬧商圈,可以說是無與倫比的最強休閒住宅,孩子一邊賞屋一邊問:「媽媽,我們可以搬到這裡嗎?」
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從士林開車到【夆典里享國】只要短短4分鐘就到了,完全就是位於和台北市幾乎相連的位置。坐落在台北盆地的繁華地段,鄰近公園、商圈、捷運、校區,便利性十足,是屬於士林中正集賢生活圈,下重陽橋機能性不減,但現省一半,怎麼想都覺得划算!
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以全齡的需求思考,量身打造各個年齡層的生活空間與互動需求,從小處的細節像是無門檻、全平緩地面設計,到適合各年齡層的各項老少咸宜的休閒設施,通通都有周全貼心的規劃,像是有孩子的小家庭或是銀髮長輩居住,都超適合!
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里享國的周邊機能超級強大,在家可以放鬆,一出門步行幾分鐘就有美麗的《集賢公園》,順便一提,集賢公園占地廣闊,設施非常好玩,私心覺得是大台北地區最有趣的公園了,還有古色古香的河道,一家人靜靜的在公園散步、欣賞河道美景,人生夫復何求,有空一定要來集賢公園玩玩,包準孩子捨不得回家!
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【夆典里享國】是小家庭入住首選的幸福天地,推薦給單身貴族、小家庭、銀髮族的朋友!
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夆典里享國
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