【回顧一下產業隊長對於士紙(1903)的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展,資產股士紙的目標價在哪裡?〉(2020-07-09)
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366
〈北投士林科技園區大放異彩 推升士紙淨值上看??元〉(2020-06-23)
一、 基本面介紹》紙品製造起家,近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家,近年來已經轉型為美妝保養品的製造,並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個,就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地,近年來積極參與土地開發,並且予以資產活化。除了土地合建之外,士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司,專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發,其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區(約1萬2,000坪)最具價值。而士紙的4大開發案包括:
1.士紙舊廠區土地開發案,申請地目變更從「住三」變成「商三」,已經由北市都市發展委員會實質審查,在2016年第1季取得建照。
2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案,於2012年第2季取得建照並且動工,規畫興建5戶公寓與5個停車位,已經於2014年第3季完工,2015年第1季開始銷售。
3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層,已經改建為64戶的出租型公寓大樓,於2017年3月取得旅館登記,並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。
4.位於捷運士林站旁的5號倉庫,土地面積約622坪,將規畫12層的旅館大樓,預計於2019年第4季完成建築執照申請作業,2020年開始興建。此外,桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租,其他則作為倉庫,並且考慮發展為有機農業。
二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲,容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區,包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區,預計投資250億元。6月15日有媒體報導,最大開發案士紙舊廠修訂計畫,近期將送北市府洽談,希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁,法人估計潛在利益超過500億元。
目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通,同時重啟申請開發程序,預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案,曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」,不過遲遲未有下文。近期開發商提案,期盼解除容積獎勵、建物高度等限制,北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示,因為時空背景不同,盼有調整空間,但是開發期程未定。
鄰近捷運士林站的士紙舊廠區,早年1994年都市計畫變更,就從「住宅區」變「第三種商業區(特)」,容積率維持225%,但是不適用都更容積獎勵,而且建物高度不超過30公尺,形同僅能蓋約10層樓。
針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁?北市府都發局表示,當初都市計畫變更時,記載不能申請都更容積獎勵,不過,內政部已經解釋,都更容積獎勵屬於法定權利,因為不違背中央法令,所以經府內討論後,同意解除限制。
都發局表示,既然同意放寬都更容積獎勵,沒道理限制樓高,不過都委會尚未審議通過,近期會先找士紙開會,了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%,如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算,容積率最高可達337.5%。
陽光士林開發公司表示,士紙舊廠區的周邊建案,樓高大多超過30公尺,而且時空背景不同,希望北市府能調整,會持續努力溝通,但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是,士紙舊廠區的土地時至今日,已經成為士林區最珍貴的大片面積素地,政府開發腳步動起來,加上鬆綁樓高與容積獎勵,即將有新的開發案令投資人耳目一新,沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點,以及新的成長動能。
三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元,今年前5個月的累計營收約6,790萬元,年減11.2%。但是,士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度,而士紙的股本僅26億元。
士紙舊廠區的效益,老師用士林區目前平均房價每坪70萬元,乘以容積率337.5%,推估每坪銷售金額約為235萬元,單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說,如果士紙走的是國揚(2505)的模式,將土地賣給壽險公司或大型開發公司,公司淨值可以高達91元。不過,如果士紙要自己開發,就會依循南港(2101)開發「世界明珠」的模式,雖然時間比較久,但是潛在獲利更大。
而士紙的籌碼相當集中,千張大戶到底思考的是什麼方向?看到什麼未來?公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯,苦熬多年,終於等到士林有大型的TOD案,市政府有決心要開發北士科,養兵千日,用在一朝!
在可預見的未來,也許3年至5年,士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等,資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入,但是,士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等,絕對不亞於南港。士林與北投,或許你覺得陌生,但是幸福就在不遠處,跟著老師到士林走走吧。
士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地,未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日,土地原汁原味,媲美南港輪胎舊廠區,自己開發也罷,全權委外也行,起風時,何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地,終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值(91元)。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此,同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖,剩下的交給時間與市場來認同。不過,一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期,就是投資士紙的風險。
最後,老師還是要提醒,所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件,唯一不變的事情就是「天天都在改變」,因此,預估的獲利數據僅供參考,市場的投資觀點分歧,看法見仁見智,應該互相尊重,請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。
(圖片4來源為經濟日報)
(圖片5、6來源為北市產發局)
(圖片7來源為台北捷運公司)
士 林 紙 業 建案 在 台灣佛克斯 Taiwan Focus Facebook 的精選貼文
被惡(ㄏㄨㄢ)搞(ㄩㄢ)了,不知道是誰改的
不過接下來應該開始進入一輪互相修改惡搞吧
WIKI頁面
https://reurl.cc/DAzMN
[批踢踢] 造神?韓國瑜:把我們當正常人 叫夫人「佳芬姐」
https://reurl.cc/WG6Zk
這一篇更完整,大概列出了幾十則新聞標題
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士 林 紙 業 建案 在 葉大華 Facebook 的最佳解答
悲劇來時,沒有悲觀的權利,同時也沒有胡扯的自由一今晩自己來作紙上名嘴
聽了一些結構土木建築等名嘴一晚,批評花蓮倒塌房子,都是不規則結構丶局部挑空丶L型丶H型丶冖字型房子,這都是地震必死。如果屬實,我想建議境管局,應該明令隈研吾丶伊東豐雄丶安藤忠雄不准入台,直接列黑名單。Richard Rogers的桃機三航站干脆停掉不准蓋丶酷哈斯的士林台北藝術中心,也趁勢拆掉。
營建署也直接在建築技術規則喝令,從今以後,若不是田字型丶一顆印的房子,根本不准蓋算了。
也許我是狗嘴,講不出什麼象牙來,但借一下這段話「⋯911等事件,我認識到建築是變得如此脆弱,脆弱並非指建築的無力屬性,而是從建築建造者,擁有者和使用者的角度出發,指其私有屬性決定了它的脆弱。
脆弱:原本建築應該是堅固的代名詞,可是現在的現代主義和現代的政策,導致諸多中產階級將全部身家寄託在房子上面,當遇到不可測的危機時,反而會是成為負擔。」這是隈研吾《負建築》序文所説的,聽在花蓮地震塌樓之際,是不是格外諷刺。
人家跑遍天涯了,他定義的脆弱,可不是從造型講起。強調建築物的不堪一擊,並非專指建築本身的物理、材料或結構屬性,但我們的名嘴就愛簡化及聳動。
然而從921後,其實從法規到建築從業人員,早已把斷層丶液態土壤丶建築物理、材料或結構屬性,全都檢討了不知幾番,那為何之後還是有台南及花蓮大樓倒塌事件?
包括蓋房在斷層帶丶偷工減料丶變更原結構丶使用不當等等,都是原因,或者年代久逺,法規規定的柱樑強度不足。但怎會扯到挑空丶平面不規則,都是地震倒塌的主因。
我在採訪歷程,從建築師雜誌製作及去探訪日本阪神大地震重建、中時記者時代採訪九二一大震,在威尼斯建築雙年展看過美國九一一恐攻重建及三一一東日本海嘯重建專題,一路到兩年前故郷不遠處的台南地震,到現在看著花蓮大震;其實最是同意這句話:建築是所有藝術中,最政治的一種(威尼斯建築雙年展主席巴拉塔)。
不論天災人禍,當房子不再保護你,反過來摧毀你,建築是不是真的很「政治」。
因此來回憶一下,從2000年起跑去威尼斯建築雙年展,看到日本館數度的地震重建展,以及同處太平洋火環帶的建築師,講了什麼。
先介紹以紙管建築,成為聯合國難民公署顧問,並熱衷於將建築技術運用於人道主義事業的日本建築師阪茂。他的理念是「房子就是房子,再新的設計也不能改變它的基本功能。」所以在他獲普立茲克建築奬時,評委以「藉由傑出設計,來應對高難度挑戰,坂茂擴展了建築師這個職業;他使建築師能夠參與到政府、公共機構、慈善家及受災群體間的對話。他強烈的社會責任感和用高質量設計滿足社會需求的積極行動,以及他應對人道主義挑戰的獨有方式,使得普利茲克獎得主成為一名模範建築師。」
意思是,地震樓塌決非單純的造型丶結構設計等低階課題,否則坂茂幹嘛投入震災建築的人道作為,他直接呼籲,不要蓋一些奇奇怪怪的建築即可。
深一層借用曾策展威尼斯建築雙年展的英國建築師大衛·奇普菲爾德(David Chipperfield)對當代建築的看法,其實多少可解釋台灣地震現象。
他把當代明星建築師和機埸免稅商店裡的香水品牌做類比,稱他們是被「單一而孤立地擺在貨架上」丶「建築師這個身份,讓我們自己及普羅大眾之間,沒有共同的基礎。」此現象,也是台灣名嘴推波助瀾的主因之一。
廣受台灣民眾熟知的日本建築師伊東豐雄在數年前也策展過東北311重建,以「眾人之宅」(Home-for-all)為主題,展示系列出自年輕建築師,包括乾久美子、藤本壯介、平田晃久以及攝影家畠山直哉的作品。
他以震後臨時建築提出災房重建,並在2012威尼斯日本館展出,並認為,一切毀於自然而又重生於自然。
伊東豊雄認為,建築發展至今,很多人已經忘了「為何要蓋房子?為誰蓋房子?」在災難,失去全部城鎮之際,反而為我們提供一個機會,從頭思考什麼才是真正的建築,並重新評估美學和形式。
這是成熟建築師的深沈體悟,絕不會脫口說挑高不能蓋,H型房子危險。
這表示建築不只是個軀殼,也是生活的展現,談建築不能只談外觀丶造型,更需關注內涵,這也是另一年美國館,展出九一一競圖作品策展人佛斯特,提出今天建築「蛻變」現象時,指陳的另一個面向。
其次,救援之後,過不久又要用一種實際卻又充滿想像力的方法針對被重大災難摧毀的地方謀劃重建。
那年的美國館,一截從紐約九一一恐怖攻擊後世貿大樓廢墟所拾取的扭曲鋼骨,怵目驚心地擺在威尼斯前廣場。展館內,六十餘件重建案的構思, 卻都不如那段扭曲建築鋼材的控訴來得有力。
最後,我再借一個人。
晚近十年除了總策展之外,連五屆都到威尼斯展出的日本建築師妺島和世,有回談到311海嘯後重建時說:「我漸漸有個想法:或許不止發生在日本,全世界各地都是。每個地區都有它自己的問題,雖然科技發達,我們接收訊息非常便利,但可能是太便利了,反而忽略『親密地溝通』這件事情;因為以前的建築跟權力有強烈的關係,有錢、有權的人,透過建築表達權力,包括對美的理解。但未來,因為信息越來越透明,大家知道自己要什麼,所以裝腔作勢的建築會越來越少。」
世界已經很透明了,希望近日上媒體的專業人,不要把自己當「廟公」。
圖1:挑空+不規則配置,在某些台灣土木丶結構技師眼裏地震必倒。但世上這種建築多有所在,你騙我嘸知。
圖2:隈研吾發展出來,據說是複合材的抗震外附裙。我沒親眼見,只見過文獻。
圖3:我是想倡議,如工業國G20丶東協10+8這種組織,台灣應發起太平洋火㺽18+18這種國際超級大聯盟。
因為2016年12月科學家發現太平洋「火環帶」位於印尼東部地下7公里處驚現面積達6萬平方公里的斷裂層,據悉為當時地球最大的暴露斷層面,當時科學家就擔憂這會造成危害性更大的地震和海嘯。結果兩年後的今日果然發生一系列災害事件。
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