"高點到了嗎?",三不五時就會被顧客詢問這個問題。
市場價格屢創新高,新建案開出區域新高價後,帶動中古屋上漲;而中古屋漲上來後,下一新建案更有理由開高價,就這樣一案拱一案。
50萬看久了,40萬就習慣了;
而60萬出現個幾次,50萬見怪不怪,40萬好像也不貴了。
與其去探討房價水位的合理性,倒不如去深究(2020至今)長達一年半的漲勢,其房價背後支撐的根本原因。這較能有助於讓我們判斷未來。
我認為,致使房價成長需符合以下條件:
1.買盤需求強烈
這應該不用太多提點,全台目前都處於"房源供不應求"的情況,也被外界俗稱"鎖籌碼"。
其中,我相信有不少比例是投資客的介入與操作,加速了房價的上漲。但一個巴掌拍不響,若不是市場買盤強勁,若不是買方願意買單,也不會有如今的局面。
2.購買力支撐
新竹買盤以園區客為主。基本上,只要園區業績仍好,新竹房價就會長存支撐力道。所以你買新竹的房子置產,某部分也是在賭園區的未來與前景。
但總價總是會有個負荷上限,所以我們會發現,現在建商在推新建案,雖然單價一直往上飆升,但坪數卻規劃越來越小,這是趨勢使然。但若想要買到一定的室內空間,以及購入條件好的房子的買方,把預算拉高則是必然。
3.市場氛圍
目前態勢底定,毫無疑問是"賣方市場"。
現在大概沒有買方會再像三年前一樣,說著:"實價登錄打X折出價",也不會再有買方說:"屋主成本高那是屋主的事,我只出我認為合理的價格"。
而局勢一旦確立,就很難翻轉。很難翻轉,這句話並不是指說:"以後完全不會翻轉"。房地產其實還是會有個景氣循環存在。
那什麼時候會氛圍會翻轉?就是當有黑天鵝降臨時(例如:政府突然改變稅制、或利息突然調漲、或全球經濟嚴重受創等),置產者認為買房子投資效益沒有很大時,氛圍就有可能轉變。
上一次台灣房地產較為低迷的時候,是約莫在2015~2017年的時候,那時正值房地合一稅剛上路的時期。投資人認為短期交易要被課那麼多稅、投資的話恐怕肉不多,想把資金抽回,拿去配置在其他的投資項目。當屋主們都有這樣的想法時,釋出量一多,價格不穩,買方便成為了相較受惠的一方。
而至於為什麼房地合一稅2.0的上路,不但沒有引起拋售潮、反而帶動房價上漲?我覺得很大的根本原因在於:大家已經經歷過一次了,已知該如何因應。而且現在市場熱錢太多,如果置產只是單純求個穩,那房地產自然會被很多人視為避風港。
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總結:
需求+購買力+氛圍=促使房價上漲的主因
未來會如何,我想這沒人會說得準。但從這幾項因素去評估風險,相信你自己會有答案。
同時也有52部Youtube影片,追蹤數超過60萬的網紅呱吉,也在其Youtube影片中提到,這次的質詢題目較難,所以這裡整理個文字懶人包: 台北市有一筆基金今年就會突破一百億大關。這筆基金很厲害,每年固定會多出二十億的現金,所以明年底預估會有130億那麼多。 但這筆越變越多的現金卻是台北市最大的虧損投資之一,你知道為什麼嗎? 這個故事很長,要從一個叫做公共設施保留地的東西開始說起。 ...
天越建案 在 呱吉 Facebook 的最佳解答
台北市有一筆基金今年就會突破一百億大關。這筆基金很厲害,每年固定會多出二十億的現金,所以明年底預估會有130億那麼多。
但這筆越變越多的現金卻是台北市最大的虧損投資之一,你知道為什麼嗎?
這個故事很長,要從一個叫做公共設施保留地的東西開始說起。
很久很久以前,基於都市計畫的理由,台北市把一些土地劃為公共設施保留地。這些土地的所有者很倒霉。因為公保地的意思就是市政府想要買下來建設成道路或公園,但是現在沒錢。可是因為已經被政府保留了,所以地主也不能拿去做別的用途,因為「有一天」政府會來買。
很多公保地就這樣躺在那裡十幾二十年。
這樣下去也不是辦法,所以2014年市政府想了一個很好的辦法,就是讓建商可以去「幫市政府買」。建商可以買公保地和捐現金給台北市政府,換取建商自己建案的‘容積獎勵,讓建商可以蓋更大的房子。通常轉手之間就可以賺到三倍以上的利益,不過政府也獲得公保地,倒楣地主也順利脫手,三贏啊。
但是這個好辦法卻出現一個bug。
這筆錢每年固定會收到建商給付的現金大約30-40億,但是每年都沒花完。例如今年收到35億,只花了15億,剩下20億。
有剩餘好像也不是壞事?但其實這筆錢有法律規定的用途,不能因為有剩餘就改拿來賑災、紓困、或做社會福利。它只能拿來買地。
當錢沒花完放在銀行時,每年利率大概0.1%,但是土地價值每年固定成長1.5%-4%。也就是你今年沒花完的錢,明年會因為土地價值的成長而損失1%左右,以容積代金總額100億來算,等於每年虧損1億以上。
那為什麼不把錢花完?明明被限定使用的公保地還那麼多。
因為公保地是採取標購制,畢竟我們是民主社會,我們不准地主隨便亂搞這些公保地,但我們也不能強迫他賣,所以地主要自己拿著地給市府標。但是他們也不想賣。
因為按照規定,政府收購公保地的價格只能是土地公告現值的15%。等於要叫地主打1.5折賣給政府,很多地主並不樂意。而且因為依照現行的容積代金制度,建商也可以買公保地,而且不受15%的限制。最後建商與公保地主的成交價常常是在50%或甚至200%以上。建商很樂意出高價,因為容積獎勵可以讓他賺更多。
所以地主幹嘛把土地賤賣給政府呢?
政府不希望調高公保地收購價格是因為怕某些在最近幾年才持有公保地的建商或掮客牟取暴利,但是容積代金的問題不解決,我們只會看到一筆不能使用的現金變成利息虧損的怪獸。如何在合理範圍內調整土地收購的方法、刺激地主賣出土地的動力,或甚至找到代金的其他使用方法,是台北市政府不可逃避的責任。
天越建案 在 蔡惠婷 新竹市議員 Facebook 的最佳解答
辛苦了,每天在園區塞車塞到懷疑人生的朋友們。🤦🤦♀️🤦♂️
今天傍晚趕在壓線去幼兒園接小孩前,先跟著我們黨團相當關注交通的 林彥甫 新竹市議員 一起來到了園區大門這路口,爬上天橋俯瞰下去,想要親自觀察園區下班車潮的變化。
我們在現場錄了幾段縮時攝影,大家是否有觀察到,影片中汽機車是先分流再匯流的:🚗🏍🚙🛵在分道口出來後,會有要左轉的機車流、與要右轉的汽車流,不得不相互穿梭著,形成一段相當密集又險象環生的交織點。看起來相當危險,但這卻是許多市民每天都要面臨的處境與無奈。(總覺得站在天橋上都可以感受到橋下洶湧車陣飄上來的怨氣了啊…)😤😠😡🤬
但因為新竹科學園區隸屬科技部,並不在市議員的管轄範圍內;但一出園區大門卻又是如此密切影響著新竹市交通,可謂密不可分。所以感謝 邱顯智 委員的關心還有邀集,明天我們時代力量的民代,已邀請科管局、新竹市交通處等各單位,要來到現場會勘,研議此路段的改善方式。
1️⃣對於汽機車流密切交織的現象,我們的想法是:
是否能拿掉園區一路這段的機車分隔島,讓汽機車能夠提早匯流,避免在接近路口距離有限的路段間,才產生密集的交織。
2️⃣另外,還有相當多機車騎士所關注的:
從園區一路下來後,因為分隔島的關係,無法直接直行慈雲路,而得要繞到光復路迴轉或科學園路待轉,或是左切光復路一段544巷左轉。隨著關埔區的建案與大樓逐漸完工林立,遷入的人口越來越多,往慈雲路的車流倍增,更惡化加劇了交通的亂象。我們也會跟科管局及交通處討論是否能開放機車上高架橋的可行性,疏通一部分的機車流量,以降低科學園路路口與光復路一段544巷塞爆的窘境與險境。
如果您也是每天會經過這路口通勤的朋友,歡迎留言告訴我您對這裡的觀察、想法跟意見,我們都會收集起來,努力溝通想方設法。
明天下班時間,如果有在這路口看到一票穿著黃色背心的人在會勘,別忘了跟我們揮揮手,相互打氣一下喔~🙋🙋♀️🙋♂️
#塞車塞到怨氣多
#解決塞車有助人身安全與家庭和諧
#園區交通亂象太多了我們一個一個來
天越建案 在 呱吉 Youtube 的最佳貼文
這次的質詢題目較難,所以這裡整理個文字懶人包:
台北市有一筆基金今年就會突破一百億大關。這筆基金很厲害,每年固定會多出二十億的現金,所以明年底預估會有130億那麼多。
但這筆越變越多的現金卻是台北市最大的虧損投資之一,你知道為什麼嗎?
這個故事很長,要從一個叫做公共設施保留地的東西開始說起。
很久很久以前,基於都市計畫的理由,台北市把一些土地劃為公共設施保留地。這些土地的所有者很倒霉。因為公保地的意思就是市政府想要買下來建設成道路或公園,但是現在沒錢。可是因為已經被政府保留了,所以地主也不能拿去做別的用途,因為「有一天」政府會來買。
很多公保地就這樣躺在那裡十幾二十年。
這樣下去也不是辦法,所以2014年市政府想了一個很好的辦法,就是讓建商可以去「幫市政府買」。建商可以買公保地和捐現金給台北市政府,換取建商自己建案的‘容積獎勵,讓建商可以蓋更大的房子。通常轉手之間就可以賺到三倍以上的利益,不過政府也獲得公保地,倒楣地主也順利脫手,三贏啊。
但是這個好辦法卻出現一個bug。
這筆錢每年固定會收到建商給付的現金大約30-40億,但是每年都沒花完。例如今年收到35億,只花了15億,剩下20億。
有剩餘好像也不是壞事?但其實這筆錢有法律規定的用途,不能因為有剩餘就改拿來賑災、紓困、或做社會福利。它只能拿來買地。
當錢沒花完放在銀行時,每年利率大概0.1%,但是土地價值每年固定成長1.5%-4%。也就是你今年沒花完的錢,明年會因為土地價值的成長而損失1%左右,以容積代金總額100億來算,等於每年虧損1億以上。
那為什麼不把錢花完?明明被限定使用的公保地還那麼多。
因為公保地是採取標購制,畢竟我們是民主社會,我們不准地主隨便亂搞這些公保地,但我們也不能強迫他賣,所以地主要自己拿著地給市府標。
但是他們也不想賣。
因為按照規定,政府收購公保地的價格只能是土地公告現值的15%。等於要叫地主打1.5折賣給政府,很多地主並不樂意。而且因為依照現行的容積代金制度,建商也可以買公保地,而且不受15%的限制。最後建商與公保地主的成交價常常是在50%或甚至200%以上。建商很樂意出高價,因為容積獎勵可以讓他賺更多。
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1:32 帝王座向:坐南朝北的房子、建材
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