210727蘋果 北市豪宅打破「高架橋魔咒」成交價節節走高
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豪宅臨高架橋、無損身價。台北建國高架橋、市民大道高架橋周遭林立包含「仁愛帝寶」、「ONE PARK元利信義聯勤」、「潤泰敦峰」、「敦南樞苑」及「明日博」等5豪宅案,近一年棟棟成交價表現佳,其中3豪宅單價穩進200萬俱樂部,甚至逼近300萬,而遭建國、市民大道高架橋兩側夾攻的「明日博」,銷售更威、近一年賣出23戶,成交均價121.3萬元。專家指出,豪宅競爭白熱化、建案比拚硬實力跟軟服務,高架橋旁的問題可藉設計來彌補,因此交易才會不斷創天價行情。
(施智齡/台北報導)......↓
住商機構企畫研究室針對台北市臨高架橋的五超級豪宅、統計去年7月至今年6月交易狀況,其中豪宅元老「仁愛帝寶」均價最高、每坪271.0萬元,近一年交易2戶;坐落大安森林公園第一排的「0NE PARK元利信義聯勤」每坪246.6萬元、均價第二高,近一年移轉4戶;其後3名依序為「潤泰敦峰」202.5萬元、「敦南樞苑」150.3萬元,以及「明日博」121.3萬,其中「明日博」年交易量達23戶、為榜中最熱銷豪宅,中低樓層單價也百萬出頭,高CP值讓高資產買方趨之若鶩。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,位在高架橋旁會有噪音、落塵與風水上所謂的攔腰煞等問題,通常會波及到房價,但台北市寸土寸金、土地整合不易,豪宅依舊能以設計降低干擾,讓房價維持不墜。
觀察近一年前兩高成交單價紀錄,首高為ONE PARK元利信義聯勤的299.0萬,次高為仁愛帝寶298.2萬,兩案皆在貫穿北市核心的建國南北高架橋旁。郎美囡分析,ONE PARK隔著建國高架橋和大安森林公園相望,黃金地段、無敵景觀讓該案預售時,就勇奪實價成交單價第一;而仁愛帝寶位於台北市傳統豪宅地段,僅東側近高架橋,且社區尚有建國南路一段多線道阻隔,干擾相對小。
東龍不動產資深經理陳泰源表示,這些豪宅建商在規劃設計時,就將高架橋帶來的抗性列入考量,盡量避免受到高架橋的衝擊,比如「明日博」有一定公園綠地的棟距,社區門口擺有「石敢當」藝術石雕,在風水上有擋煞效果,減緩買家對於風水的疑慮。而仁愛帝寶部分,因為它是ㄇ字型社區,主要受到影響的只有側邊一棟,建商即將面高架橋的位置,規畫後陽台或工作陽台,對住戶而言,高架橋的問題就不會那麼明顯。
陳泰源說,北市素地不多、新的房子通常附近皆有程度不一的嫌惡設施,但建商也會朝社區軟體規劃,來替住宅物件增值。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,豪宅雖存在高低樓層價差,甚至旁邊有高架橋等設施,但建案間不僅比拚地段、建材、景觀等硬實力,也升級物業管理等軟服務,在當前資金行情下,北市豪宅競爭白熱化的市場,物件依舊能不斷創下天價紀錄。
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市民大道 建案 在 江柏樂風水好好玩 Facebook 的最佳解答
【媒體報導🎥】外煞惹的禍?「高架橋」恐成隱性店家殺手
不論買房租屋,甚至是開店,多數台灣人都會迷信風水格局,擔心壞風水影響財運、身體健康等,命理師江柏樂直指,除了大樓、馬路影響的外煞,「高架橋」才是真正該迴避的,不僅容易影響周邊居民身體健康,周遭店面經營也會比其他店面辛苦。
就風水層面分析,江柏樂直言,不論店家還是住宅,最好都避免選在高架橋邊,尤其店家的生意最容易受到影響。以市民大道為例,高架橋幾乎成了周邊店家最大的外煞,並補充,南京東路五段高架橋兩側店家也是,生意同樣都會受到影響,店家經營會比較辛苦。
江柏樂說,風水影響有外有內,相對一般民眾所擔心的「門牌號」反而影響不大,其實就風水層面分析,幾乎是不會造成影響,反觀「外煞」影響可能比較大,所謂有形必有靈,不好的外煞就會產生不好的影響,而影響程度則會因不同的人、不同的生肖、不同的運勢等有所不同。
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微風廣場旁邊新建大樓的外型挺特別的!
上圖由張哲生於2015年10月4日在微風廣場10樓露台拍攝,下圖由張哲生於2021年5月4日在微風廣場國賓影城8樓至7樓的電扶梯上拍攝。
這個建案名為「潤泰敦峰」,由潤泰創新國際股份有限公司起造、張倫端建築師事務所設計、潤弘精密工程承造,2017年2月18日開工、2019年7月5日竣工,造價約新臺幣6億1,375萬元,為2幢3棟地上23層(高81.45公尺)、地下3層的鋼骨造建築,共82戶。
潤泰敦峰坐落在臺北市松山區市民大道四段39號,其土地原為黑松企業所持有的微風廣場停車場,2012年由潤泰創新以近新臺幣82億元高價標下,因土地取得金額高,銷售開價也高,雖非位於臺北東區豪宅區,但因緊鄰微風廣場,加上基地方正、外觀大氣,頗受高資產族青睞;根據臺北市實價登錄資料顯示,潤泰敦峰在2020年成交10筆,累計銷售金額達新臺幣23.3億元,其中有8筆的每坪成交價超過新臺幣200萬元,成為2020年臺北市單價200萬元以上豪宅之年度成交王。
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建案名稱:松蔦青語
投資興建:大家地產有限公司
營造公司:大家營造
建築代銷:潤鼎廣告股份有限公司
基地位置:台北市松山區松河街76號
接待中心:台北市松山區八德路四段629號
基地面積:約200.56坪
樓層規劃:1棟/ 地上15層/ 地下3層
登記類別:住商用
戶數規劃:115戶住家/ 4 店面/ 49車位
坪數規劃:12~29 坪
主力房型:1~3房
公設比例:約33%
管理費用:90元/坪/月
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市民大道 建案 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
170822中天 大坪數成毒藥 建商推等值換屋、改做旅館
影片網址→https://youtu.be/CWQ19xV9QCo
記者 李雯珂 :「房市冷颼颼,像是這樣子的3房2廳2衛,50坪以上的大坪數,有建商為了防止客戶退戶,首度推出了“等值換屋”。」
記者 李雯珂、吳奎炎 採訪報導……↓
原本投資客最愛的大坪數,如今成了燙手山竽,建商放低姿態讓客戶以屋換屋,舉例來說原本預購一間5000萬元的大坪數,可以換成其下其他建案總價加起來都是5000萬元的小坪數住宅。
房仲業者 陳泰源 表示:「促進雙贏,因為,你買房子你後悔了,你解約還要賠15%,這樣也不好,可是對建商來講表面上賺了15%違約金,可是退它來講,它的囤貨又更多了,它反而房子更賣不掉。」
記者 李雯珂 :「大坪數住宅買氣到底有多冷?在市民大道旁的這棟醒目建築,原本是新成屋建案,不過業者腦筋動得快,現在改做為飯店。」
旅客進進出出,豪宅變身為飯店,最早開賣是一戶超過70坪、總價破億的豪宅,眼看房市風向變了,建商乾脆收回轉而申請旅館執照,自己來當房東。
還有另一處大直區原定蓋中大坪數的豪宅,預購不理想,建商趕緊申請變更使用執照,蓋成20多坪的小宅。
房仲業者 徐佳馨 表示:「大坪數總價相對比較高,如果說是以59坪個案來看的話,它的總價會逼近6000萬,你的自備款的一個部分就要逼近2000萬,可能購屋人就會去做一些規劃。」
今年上半年房市交易量比起去年同期39~49坪房型交易量減少了8.2%,50坪以上的大坪數量縮將近5成最慘澹,房仲指出目前市場多為自住客,買屋在意的是性價比,如今大坪數普遍淪為蚊子館,成了建商的票房毒藥。
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市民大道 建案 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
131127東森財經 五分埔都更翻新商機 業者估每坪飆150萬
影片網址→http://youtu.be/Oqfq6j3M8IM
感謝記者 巫瑞芬 的採訪,小弟我本身老家就住在饒河街,所以對五分埔算了解。
除了商圈有東移的趨勢,
加上旁邊有百年慈幼宮與
國際知名饒河夜市,
松山捷運線將通車,
市民大道末端的鐵路地下化後的地上綠化景觀,
松山火車站的BOT大型購物商場的興建與三鐵共構。
五分埔商圈能不漲?能不繁榮嗎?
以下是新聞報導......↓
鄰近松山火車站,加上捷運松山線明年就要通車,讓以老舊公寓為主的五分埔商圈頓時成為建商的兵家必爭之地。
牆面斑駁,巷內電線交錯,五分埔充斥屋齡40年老舊屋,每坪均價65萬,現在傳出都市更新後,房價將飆到150萬元。
房仲業者 陳泰源 表示:有交通、有景觀、有商圈東移,松山火車站又要三鐵共構。
以松隆路、中坡北路、永吉路還有松山路圍成一圈的區塊,就是五分埔商圈,建商搶建都更,瓏山林和皇翔都相中永吉路以南區塊。
寶佳則看中松山路以西,面積1700坪土地,規劃興建4棟地上23層/地下5層大樓,皇翔則為2棟地上24層/地下2層大樓,選配原則以地主6成、建商4成分配,一切就等都更審議會決議。
房仲業者 陳泰源 表示:如果他現在就整合這些都更成功的話,未來3~4年後房子蓋好,現在(新建案)就已經110~120萬/坪了,未來超過150萬/坪這個都是指日可待的。
根據實價登錄統計,五分埔周邊中古屋,每坪均價77萬,大樓則是63萬元,對比周邊新建案行情翻漲,每坪開價高達125萬,價差近2倍,讓建商樂歪。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71389535