【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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0928新加坡聯合早報
*【得票率都未過30% 德國兩大黨拉攏盟友爭組新政府】
根據初步計票結果,德國社會民主黨的得票率為25.7%,險勝執政16年的保守派聯盟黨的24.1%。隨著雙方展開激烈的盟友爭奪戰,組閣談判可能持續多時,但兩黨都希望能在耶誕節前組成新政府。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210928-1197878
*【聯邦議院選舉初步結果顯示 綠黨與自民黨料左右德國新內閣】
德國社會民主黨與聯盟黨下來都將爭取同其他政黨組建執政聯盟,而力主應對全球暖化的綠黨與親商的自由民主黨可能成為“造王者”。由於綠黨和自民黨都曾批評梅克爾在對華政策上將經濟考量置於優先地位,未來德國對華政策是否會有所轉變將值得關注。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210928-1197883
*【拉舍特:德國聯盟黨將開始組閣談判】
德國保守派聯盟黨(基民盟/基社盟)的總理候選人拉舍特表示,聯盟黨將開始組閣談判,不排除可能會成為反對派。拉舍特27日在柏林召開記者會說:“我們會這麼做,不管我們最後會加入政府還是成為反對派。執政聯盟的新班底應按我們一起協商達成的結果來。”
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210927-1197843
*【白宮否認孟晚舟獲釋是“交換人質” 】
白宮新聞秘書薩琪否認華為首席財務官孟晚舟和兩名加拿大人同時被釋放是“換俘”,強調兩者之間“並無聯繫”,她同時說,美國總統拜登本月10日在和中國國家主席習近平的通話中提到了兩名加拿大人歸國的重要性。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/china/story20210928-1197998
*【外長加諾:加拿大對與中國關係正常化不存幻想】
加拿大外長加諾說,加拿大政府對與中國關係正常化不存幻想,並表明將在這個問題上“睜大眼睛”。加諾在接受加拿大廣播公司(CBC)採訪時透露,加拿大政府如今對中國採取四個方針,即共存、競爭、合作和挑戰。他說,加拿大將在貿易等問題與中國競爭,在氣候變化問題上與中國合作,同時挑戰中國對維吾爾族、西藏人和香港的待遇,就像過去渥太華所做的那樣。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210928-1197888
*【拜登接種追加劑並敦促尚未接種者儘快接種】
美國總統拜登27日接種冠病疫苗追加劑,號召美國人向他看齊,並希望更多還沒有接種第一劑疫苗的人回應接種號召。拜登說,美國現在仍有大約23%人口還沒有接種第一劑冠病疫苗。他對有關美國應先向其他國家提供更多冠病疫苗,然後才為美國人提供追加劑的評論表示不贊同。拜登說:“追加劑很重要,但最重要的是,我們必須讓更多人接種疫苗。”
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*【紐約強制醫護人員接種疫苗生效 拒絕接種面對開除停職】
美國紐約州強制要求醫護人員接種冠病疫苗的措施27日開始生效。拒絕接種冠病疫苗的醫院員工當天開始接到解雇信或被下令暫時停職,導致一些醫院人手不足,必須推遲進行非緊急手術或縮減服務專案。紐約市市長白思豪在記者會上說,暫時尚未看到接種疫苗規定給該市醫院造成巨大的影響,但他對市內一些疫苗接種率低的地區表示擔憂。
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*【紐西蘭下月推出試點計畫 允許少數回國者在家隔離】
紐西蘭總理阿德恩說,該國將推行試點計畫,從下月起允許150名已接種疫苗的入境者在家中隔離,無須到官方指定的隔離設施留意自身狀況。這項試點計畫只讓已完成疫苗接種的紐西蘭公民或居民參加。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210928-1197880
*【新州州長:七成16歲以上人口即將完成接種 雪梨及周邊居家令有望兩周後解除】
澳洲人口最多的新南威爾斯州公佈解封路線圖,一旦該州七成的16歲及以上人口完成兩劑疫苗接種,雪梨和周圍地區的居家令將會解除。
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*【研究允許完成疫苗接種者出入境 馬國將在本周探討開放邊境】
國家復甦理事會主席慕尤丁說,相關部長將在本周內探討開放邊境的可行性。“他們將探討允許完成接種的馬國民眾出國,同時討論讓外國旅客及商人入境馬國。”
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*【小型研究顯示混打阿斯特捷利康與“衛星五號”疫苗使抗體增加】
俄羅斯直接投資基金表示,一項聯合使用阿斯特捷利康和“衛星五號”疫苗對抗冠病的小規模臨床研究顯示,大多數研究參與者的抗體增長強勁。
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*【朝鮮大使稱朝鮮有權試射導彈 絕不威脅周邊國家安全】
朝鮮駐聯合國大使Kim Song說,朝鮮有權進行導彈試射以自我防衛,他還表示,朝鮮絕不會威脅韓國和美國等周邊國家的安全。Kim Song27日在紐約的聯合國大會上發表演說,呼籲美國放棄對平壤的“敵對政策”,並指沒有人可以阻止朝鮮自我防衛和進行武器試射的權利。Kim Song表示,朝鮮擁有抵禦他國侵略的自衛權和強有力的武器,但不願針對任何一方行使或使用。
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*【韓軍方指朝鮮向東部海域發射不明飛行器】
韓國軍方說,朝鮮28日淩晨向東部海域發射不明飛行器。韓聯社報導,韓國聯合參謀本部表示,正在分析發射地點、飛行高度等具體情況。日本國防部同日早前說,朝鮮疑似發射了一枚彈道導彈。
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*【韓國專家:金與正釋出善意 為朝爭取放寬制裁並獲擁核國地位】
儘管朝鮮勞動黨副部長金與正連續兩天向韓國釋出善意,並談到韓朝舉行首腦會談的可能性,但專家認為,朝鮮一直要求韓國撤回敵對政策,這番“善意”是為爭取放寬制裁和獲得擁核國地位而作的戰略。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210928-1197885
*【日本自民黨總裁熱門人選河野 主張效仿澳洲借助盟國擁核潛艇】
日本執政的自民黨明天投選新總裁,各方預料行政改革部長河野太郎與前外長岸田文雄將進行最後對決,因此他們的政見備受關注,包括安倍政府時代開始探討的提升軍事威懾力課題,尤其是日本應否擁有核潛艇。
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*【五角大廈:美國成功試射雷神高超音速武器】
美國國防部宣佈,美國成功試射速度超過音速五倍的一種吸氣式高超音速武器,這是自2013年以來美國首次成功試射此類武器。美國國防高級研究計畫局(DARPA)在一份聲明中表示,高超音速吸氣武器概念(HAWC)的自由飛行試驗于上周進行。聲明說,高超音速武器在高層大氣中以超過音速五倍的速度飛行,每小時飛行約6200公里。
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*【聯合國:阿富汗特使退出大會辯論】
聯合國發言人說,阿富汗駐聯合國大使退出在27日晚些時候在大會上向世界領導人發表講話。代表上個月被趕下臺的阿富汗總統加尼政權的Ghulam Isaczai本應以演講來反抗塔利班,但他的名字在周一早些時候從發言名單上被刪除。
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*【義大利將積極幫助阿富汗婦女和兒童】
義大利外交部長馬約表示,義大利不會承認塔利班政權,但會積極幫助阿富汗婦女和兒童。馬約說:“我們是不可能承認塔利班政權的,因為在他們的高層管理人員中,有17人是恐怖分子,而且不斷侵犯婦女和兒童的權益。”據義大利赫芬頓郵報(HuffPost)稱,馬約曾在9月23日的20國集團阿富汗問題外長視訊會議上說:“為了阿富汗周邊國家和地區以及阿富汗金融市場的穩定,某些外國政府應該有所作為,以免阿富汗發生內亂以及移民潮。”
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*【緬軍空襲西北城市實皆鎮壓叛亂分子】
緬甸軍方上週末向西北部城市實皆發動空襲,試圖鎮壓反軍方統治的叛亂分子,當地部分地區的電話線和互聯網也已經被切斷。
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*【缺電危機加劇 多家機構下調中國經濟增長預估】
經濟學家警告,隨著中國電力短缺的加劇,迫使企業減產,中國經濟增長可能放緩。中金公司預計,電力短缺將導致中國三、四季度經濟增速減少0.1至0.15個百分點;野村下調了全年GDP預測;摩根史丹利則警告,第四季度產值將下降。野村在一份報告中稱,江、浙、粵等經濟重鎮採取的嚴格限電措施,可能會導致定于本周晚些時候發佈的採購經理指數降至50以下。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/china/story20210928-1197986
*【英暫時撤銷競爭法約束 解決燃油短缺問題】
英國的燃油運輸不暢導致的供應鏈危機持續惡化。為避免物流中斷,強森政府不得不採取更多措施,包括暫時撤銷競爭法約束,允許企業互相協調對受影響地區的燃油供應。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210928-1197882
*【菲律賓發生規模5.7地震 馬尼拉居民凌晨被驚醒】
菲律賓呂宋島南部27日凌晨發生規模5.7地震,居住在首都馬尼拉的居民因建築物搖晃而被驚醒,目前未有傷亡報告。地震發生時,大馬尼拉地區震感明顯。由於時值凌晨1時許,許多居民剛剛休息,居住在中國城、帕賽、BGC、馬卡蒂、奎松的居民紛紛在社群平臺表示被地震搖醒,感受強烈。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210928-1197897
*【西班牙拉帕爾馬火山在短暫平息後再次噴發】
研究人員27日表示,西班牙拉帕爾馬島火山在當天早些時候活動平息到幾乎停止後,再次噴出熔岩和煙霧。加那利群島的火山研究所通過推特確認了熔岩的排放,而電視錄影顯示,在平靜了幾個小時後,一列白煙從火山錐體中升起。
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*【希臘規模5.8地震致一人死亡】
希臘克里特島27日早晨發生規模5.8地震。當地媒體報導,目前地震已造成一人死亡。雅典國家天文臺地球動力研究所發佈的資料顯示,地震震中位於克里特島首府伊拉克利翁市以南25公里處,震源深度約10公里,並伴隨有多次餘震。此前,歐洲-地中海地震中心報告發生規模6.5地震。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210927-1197829
*【包括推動新柔地鐵與東鐵工程 馬公佈4000億令吉新五年發展計畫】
馬國首相依斯邁沙比里在五年計劃中提出了一個重大目標,即要爭取馬國在2025年成為高收入與高科技國家,讓平均家庭月入達到1萬令吉。要實現這個目標,2021年至2025年的年均國內生產總值必須取得4.5%至5.5%的增長。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210928-1197890
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2021年9月11日,台北市萬華區漢口街和中華路口西南隅,正在建構中的西門町最高建築(地上28層)已經成型,將於2023年夏天完工。(張哲生 攝)
這棟新大樓的前身是1977年落成的台北中華大樓,最初是國泰集團設立的國泰百貨公司,國泰百貨於1985年轉讓給豐群集團後,沒多久便結束營業,之後這裡開過「龍太外銷成衣商場」、「弗頓星球」、「HANDS 台隆手創館」(2000年開幕,2004年遷移至微風廣場)、美華泰流行生活館(2004年開幕、2018年7月15日歇業),其餘樓層則是國泰集團的辦公室。最後,進駐其中的國泰集團辦公室在2018年6月底全數撤出,而在一、二樓營業多年的美華泰流行生活館也在2018年6月21日至7月15日舉行出清特賣後歇業,然後台北中華大樓於2018年11月12日開始進行拆除工程。
日本九州的私營鐵路巨擘「西日本鐵道株式會社」(西鐵集團)在2017年12月與業主達成協議,並於2018年3月簽署為期20年的租賃協議,由西鐵集團以旗下的飯店品牌「Solaria」經營,公開宣布將在台北市西門町以6億日圓(約新台幣1.6億),打造一座地下5層樓、地上28層樓,擁有300間客房的「Solaria西鐵飯店 - 台北西門」旅館,預計在2023年的夏天開幕,其地點就在已拆除的台北中華大樓所在地。
先讓我們來回顧44年前,台北中華大樓的開始~國泰百貨公司。
1977年10月6日上午10時,由國泰集團設立的國泰百貨公司正式開幕,開幕典禮由國泰集團創辦人之一的蔡萬霖(1924-2004)揭幕、基隆顏家的顏欽賢(1902-1988)剪綵,現場還請來百人大樂隊演奏,聲勢浩大。
國泰百貨公司在行銷上強調「不以打折為噱頭,不打折比打折便宜」,並以「新的風格、新的氣派、新的服務、新的滿足」為經營宗旨,力求不斷推出各式新穎服飾百貨,來滿足消費者的需求。
當年國泰百貨公司所在的台北中華大樓,位於台北市中華路一段88號(中華路與漢口街口),由國泰建設股份有限公司起造、蔡柏鋒與陳昭武設計、三井工程負責營造;於1976年3月15日開工、1977年8月20日竣工,工程造價約為新台幣5,394萬元,是一棟11層樓高的鋼筋混凝土造建築。
國泰百貨公司在台北中華大樓內的營業樓層為地下一樓以及地上一至四樓,共有五個樓層。
地下一樓包含三個營業部分:備有各式流行服裝飾品的「繽繽服飾」、供應各種物美價廉的日常用品的「半價廣場」與供應各式冷熱飲的「甜蜜走廊」。
一樓為「集錦大街」,設置各式華洋百貨;二樓為「芙蓉女裝街」,備有各式新穎女裝;三樓為「新潮摩登街」,供應高級男裝、玩具、唱片,與手工藝品等;四樓為「福泰酒樓」,供應正宗粵菜與港式飲茶。
1977年10月6日開幕的國泰百貨公司,是國泰集團史上跨足百貨業的第一間據點;同年,國泰集團與大來關係企業合作,在同樣位於西門町的武昌街與昆明街口,籌設「來來名店百貨公司」(後改名來來百貨),國泰集團創辦人之一的蔡萬春(1916-1991),還出席了來來百貨所在的台北西門大樓之動土典禮。
位於台北市武昌街二段77號的台北西門大樓,由國泰人壽保險股份有限公司起造、羅維東設計、樹德工程負責營造;於1977年3月8日開工、1978年6月10日竣工,工程造價約為新台幣6,369萬元,是一棟10層樓高的鋼筋混凝土造建築。
1978年11月25日,國泰關係企業「來來名店百貨公司」正式開幕,以「讚美的焦點、流行的焦點、歡樂的焦點」為營業主軸。
當年,國泰集團在台北百貨一級戰區的西門町,一口氣設立了兩間百貨公司,象徵百貨事業開始起飛。但是好景不常,1985年2月,爆發十信弊案,嚴重影響國泰集團的經營,亦令其將旗下的百貨公司,轉讓給豐群企業集團。自此之後,國泰集團不曾再涉足百貨事業。
台北中華大樓的國泰百貨公司在1985年轉讓給豐群集團後,沒多久便結束營業,後來有「龍太外銷成衣商場」、「弗頓星球」、「HANDS 台隆手創館」(2000年開幕,2004年遷移至微風廣場)、美華泰流行生活館(2004年開幕、2018年7月15日歇業),其餘樓層則是國泰集團的辦公室。
至於武昌街的台北西門大樓,在來來百貨於2003年2月10日歇業後,則由誠品進駐,以「誠品武昌」之名在2004年12月1日開幕;2010年,誠品將武昌店閒置的高樓層(5至10樓)出租給國賓飯店,委由國賓開設平價旅館「台北西門町意舍酒店」,於2012年2月開幕。
看完它的歷史之後,我們緊接著來瞧瞧這裡的未來。
這個都市更新案名為「國泰一號中華大樓都更案」,其更新單元位於台北市萬華區中華路一段以西、漢口街二段以南、漢口街二段20巷以東及漢口街二段20巷以北所圍之街廓;範圍包含臺北市萬華區福星段二小段149地號等1筆土地,面積共1,720平方公尺,為台北市「修訂臺北市萬華區都市計畫細部計畫通盤檢討案」所載「實施都市設計地區-中華路林蔭景觀區」範圍內,更新單元內建物屋齡已達30年以上,結構設計不符現今耐震救災等公共安全需求,原始空間規劃及結構設計亦已不敷現今商業使用需求,希冀藉由都更推動健全商業機能並改善都市景觀。
辦理進度如下:
2015/5/25 核准自劃更新單元
2015/10/20 自辦公聽會
2015/10/30 申請事業計畫掛件
2016/5/11~25 公開展覽
2016/5/24 公辦公聽會
2016/8/11 都更幹事會
2017/5/9 都更幹事會複審
2017/7/5 環評審查會議
2017/9/6 都更聽證會
執行此案之團隊:
更新規劃:財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計:潘冀聯合建築師事務所
鑑價機構:麗業不動產估價師聯合事務所
個案概要:
所在地 | 萬華區福星段二小段149地號
面積 | 520.30坪
使用分區 | 第四種商業區
實施方式 | 協議合建
以下為負責建築設計的潘冀聯合建築師對「國泰一號中華大樓都更案」之說明:
基地座落於萬華區,西門商圈人行徒步區的北端,周邊歷史文化舊街區以及活躍商業活動形成豐富的都市紋理。為提升都市環境良好品質,如何在高密度的商四用地中充分發揮土地強度、創造都市更新最佳效益成為本案最關鍵之設計課題。
基地四面臨路,為順應原有都市街廓紋理,於主要臨街面留設騎樓;南面留設開放空間步道系統與既有西門商圈人行步道串連。建築量體發展受限基地形狀,呈現瘦高之細長量體,分為底部裙樓、中部塔樓、上部塔樓三部分;裙樓的高度與周圍老舊街區高度相互呼應,中部塔樓的高度可與周圍新建築物相比擬。這樣的量體分配也呼應了內部使用機能,裙樓為零售商場、塔樓為旅館,其房型以面積6-7坪的雙人房為主。燈光設計依照商場及旅館各自機能設計,揮灑豐富的夜間表情;商場燈光採參數式色彩漸變設計饒富變化,旅館則強調垂直帶狀燈光簡約之美。
本案成功解決了細長比例的挑戰及高層建築空地留設之限制,將土地利用最大化,期能滿足複合式商業空間最高使用之坪效,並創造尊重環境和諧與都市紋理的西區建築焦點。
座落地點: 台北市萬華區
基地面積: 1,720m²
建築面積: 899 m²
總樓地板面積: 38,640㎡
層數: 地下5層,地上28層
設計時間: 2014.11 迄今
房間數: 314
類別: 旅館
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香港今日社論2020年06月17日(100蚊花旦頭)
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明報社評
政府將進一步放寬社區防疫措施,當中以「限聚令」由8人改為50人最受關注,有人認為限聚令防疫作用不大,有人質疑延續限聚是打壓示威活動,當局則強調沒有政治考慮。食衛局長表示,放寬限聚人數,考慮了最新的公共衛生風險,同時平衡了經濟需要,以及社會對恢復社交活動的期望,問題是當局所理解的「恢復社交期望」,明顯與部分人想法有落差,當局將重點放在盡快讓經濟消費活動復常,不少人關心的則是盡快讓示威集會權利復常。政府「鬆綁」防疫措施的做法,技術上有其理據,惟公眾觀感可以很不一樣,以當前香港高度政治化的氛圍,要克服這道鴻溝談何容易。
東方正論
世界局勢,風雲色變,一山不能藏二虎,中美兩大強國誓不兩立,恐怕終須一戰,但中國崛起,成為眾矢之的,鄰近地區亦張牙舞爪,中印近日關係趨緊張,集結千計士兵在邊界對峙,有指印方日前兩度越界挑釁,引發衝突,解放軍五死十一傷,印軍則三死。這是自上世紀六十年代以來,中印首次在邊境衝突中出現軍人死亡。
上月初以來,中印兩國在邊境西段實控線附近,加勒萬河谷至班公錯一帶對峙,該地帶正是兩國一九六二年爆發戰事的位置。有指印方在當地建築一條公路和橋樑,越線進入中方領土、構工設障,中方邊防部隊則加強當地管控,造成緊張局面。
蘋果頭條
朝鮮半島局勢再次回到國際社會的視線,北韓領袖金正恩胞妹金與正預告位於當地開城市的南北韓聯絡辦公室即將「完全崩潰」後三日,這幢四層高大樓就被北韓炸毀,象徵兩國關係跌至近年冰點。南韓警告若北韓繼續撥火,他們會嚴厲回應。
南韓指爆炸在當地時間昨日下午2時49分發生,韓軍發放的片段顯示該幢四層高的辦公室冒煙,鄰近高15層的辦公室南韓人員宿舍亦塌了一部份,共有數幢建築物受爆炸波及。北韓官方喉舌朝中社指辦公室「被可怕的爆炸悲慘地摧毀」,全因北韓人民「怒不可遏」,要「人渣和他們的包庇者為其罪名付上沉重代價」。
星島社論
中國和印度在拉達克邊境地區的軍事對峙造成傷亡。雙方士兵周一(十五日)晚用石頭及棍棒毆鬥,印方證實最少二十名印度官兵死亡。兩國高級軍官正緊急會晤,試圖緩和局勢。另有印度傳媒引述消息稱,解放軍亦有四十三名死傷,但中方未證實。這是數十年來中印首次在邊境衝突中出現軍人死亡。中國外交部發言人趙立堅指印方部隊兩次越過邊界線,並對中方人員進行挑釁攻擊,引發嚴重肢體衝突。中方提出交涉,要求印方嚴格約束一線部隊。雙方同意繼續通過對話協商解決問題。
經濟社評
本港新冠肺炎疫情再趨穩定,政府宣布將公共地方限聚令大幅放寬至50人,較大得益者包括食肆,每桌人數再無限制。新措施回應了公眾復常訴求,可算急商界所急,惜始終未能如外國提供解封路綫圖,助各界做好準備,店舖和個人惟有加緊防控,努力證明放寬不會導致疫情反彈。
瀝源邨祿泉樓上月底爆疫,公眾飽吃驚風散多時,政府判斷病毒沒傳出社區、已隔離高危人士,食衞局局長陳肇始昨天公布,周五起放寬室內外人群聚集上限至50人,食肆每桌人數不再設限,但要維持1.5米桌距、設間隔板、量體溫、搓手液等防疫措施。
建築物各部分高度 在 賢賢的奇異世界 Youtube 的最讚貼文
#亞特蘭提斯 #地心世界 #HenHenTV奇異世界
各位大家好,歡迎來到HenHenTV的奇異世界,我是Tommy.
今天應該是通往地心世界的完結篇,那很多人還是堅信地球是實心的,因為地震儀所得到的數據是實心的,那大家先來了解地震儀是怎樣運作的。那大家知道最早的地震儀是那個國家發明的嗎?答案是中國,在東漢時期,張衡,東漢時期的最偉大的天文學家,發明家,地理學家,他發明了渾天儀和地動儀,渾天儀就是來觀查天象的儀器,而地動儀則是觀察地震的儀器,這個地動儀叫侯風地動儀,它有八個方位,每個方位都有一個含著龍珠的龍頭,而每個龍頭的下方都有一個蟾蜍在接應,如果龍珠掉進蟾蜍口裡,那就意味著那個方位有可能有地震的發生。
那麼現在的地震儀要怎樣探測地球是實心呢?
地質學家認為,在你腳下可能隱藏著數以千噸的鑽石,在多深之下呢?答案是160千尺下面的克拉通根處,克拉通,來自希臘文的Kratos,這個不是戰神的名字嗎?意思是強度,或是指古大陸,穩定地塊,大陸核心等等。是在五億年裡面沒有變化過的大陸地塊,有些甚至在20億年前已經存在的。
那麼他們是如何知道我們地底裡面這個克拉通根處有著大量的鑽石呢?答案是地震波,那地震波有兩種,一種叫面波,就是大量摧毀地面上建築物的罪魁禍首,另外一種叫體波,則是在地球內部散播,體波有兩種,一種叫P波,一種叫S波,P波則非常的快,而且擴散得非常的快,而S波則慢條斯理的慢慢擴散。P波可以通過固體和液體傳開,但是遇到液體會有折射的現象,而S波則只能在固體中傳開,而遇到液體則會反射回來。
到了這裡,大家應該猜到他們是如何測量地球內部吧,打個比方,如果在地球12點的地方發生地震,那麼大概在三點半到五點這個地方是測量不到P波,是因為p波經過了有液體性的物體,而發生折射的現象,所以在三點半到五點,還有六點半到八點半之間測量不到P波,而S波遇到液體則會反射,因此在11,12,1,2點之間會偵測到S波的反射。那麼用這種方式就可以證明地球是實心嗎?
非也。
在1929年,新西蘭發生大地震,世界各地的地震儀都有記載這次7.3級的大地震,但是奇怪的是原本不應該會測量到P波的影子區,竟然也偵測到微弱的P波,那又要如何解釋呢?
他們就猜測地球中心是液體性,但是中間是有核心,而核心是固體的。那就是說地心可能是有兩層,液體性的一層還有固體性的核心。
如果地心空心的外殼是液體包裹著,而核心是巨大的蓋亞核心,那地震波偵測到的是否不能分辨他是空心和實心呢?
那我們來看世界各地海域的無底洞,什麼?海洋也有無底洞,那麼這些一天高達三萬多噸的水流去哪裡呢?
在印度洋有個海底黑洞,位於北緯5°13′,東經69°27′,半徑大約三個海里,這裡的洋流屬於熱帶洋流,受熱帶的季候風所影響,一年會有兩次流向相反的洋流,而這片海域被偵測到有著異常的振動還有電磁的反應,造成很多船隻在這裡沉沒。在1992年,澳大利亞的探測船哥倫布號在這裡進行探測,證明這是新發現的海底黑洞,它的振動頻率較低但是波長,因此推測它是由中心往外輻射的巨大引力場,到現在為止還沒解開的謎。而在希臘也有發現海底黑洞,每天有將近三萬噸的海水流向無底洞,他們就想偵測那些海水究竟流向哪裡,就用130公斤的塑膠粒子倒進這片海域裡面,他們在想,如果可以發現一些塑膠粒子的行踪,就可以解開海底黑洞的謎,結果他們找了一年都無法找到,據了解,那個海底的無底洞是流向地心裡面,然後消失在裡面,好像一個巨大的漏斗一樣。
莫非這些海水流向地心世界裡面?
人類以為他們解開了一個謎團,但是謎團後面又有另外一個更大的謎團。
那在這裡也回答大家的一些問題。雖然不能全部回答,只能選一部分的來回答。
1. 那地底人會魔法、超能力嗎?
沒有魔法,一些超能力是通過基因編碼所獲得的。
2. 現在還有人魚嗎?而人魚是在海底還是地底裡面呢?
有,在海底,在以色列附近的海域。
3. 能問問他知道伏尼契手稿的用意嗎?
一本草藥書
4. 道西戰爭 費城實驗 蒙托克計劃 彩虹計劃是真的嗎??
真
5. 地底人有無可能幫暖化的地球表面降溫呢?
Maybe
6. 關於伏尼契手稿是不是地底下的植物? 還有為什麽不來帶領或指引我們進入下一個緯度呢?
不是, 是一本草藥書。上面的字母是簡化的希臘字母, 羅馬時期各地開始簡化字母的書寫, 但是沒有完全統一簡化, 有的地方簡化出來的字母和現在使用的羅馬字母不太一樣, 就比如現在俄羅斯使用的希臘字母與希臘現在使用的字母也不完全一樣. 比如波蘭語字母中有 ć ś ż ł ę ,意大利字母沒有 J K W X Y,德語字母中有ß. 部分國家的手寫體與印刷體不一樣,但這些國家都曾經在羅馬帝國版圖中,手稿中使用的是手寫體,部分字母類似現在的法語手寫體.
7. 蜥蜴人不殺戮人類在地心吃什麼!?
通過光明會的人口販賣舉行儀式與克隆。
8. 遽聞蜥蜴人以前是食人的,後來轉變成可以吸食人類的負面能量而存活,又有人說,因為地球昇華了,所以蜥蜴人現在也不食人或吸食負能量(恐懼、恐慌、憤怒、抱怨...等),請問現在的蜥蜴人主要是以什麼能量來存活?
還在食人,吃之前利用儀式讓受害者恐懼釋放出負面能量.
9. 有再講講泰樂斯(桃樂市)城,或者布達拉宮的下面,…………幾個通往地心的入口,地心有多少種族在裏面包括蜥蜴人
主要就兩個,南極北極.種族多少之前說了.
10. 昴宿星人是指利莫理亞嗎 我有時侯會感覺和夢見到玉石神殿和亞特蘭提斯的水晶龍石殿,跟祭司有關嗎? 祂們說的語言是古德語嗎 但是溝通用心靈意識,我有片面的記憶,有時還跟認識的人會有點交流,很神奇到說不出來
雅利安人的語言大部分繼承於lyra,所以德國日爾曼部落的雅利安人的語言類似於lyra,但只有一些日常用語差不多,延伸出來的專業術語不一樣.
11. 新人類(地球人)之前說是有十二個類人族的基因組成,請問是那十二個呢
記不清了.只記得主體.
12. 那個鐵球發出光的原理是什麼 地心裡面用什麼發電的
意識能量自然凝結而成的能量水晶,. 用水晶配合蓋亞核心的光發電.
13. 此外 關於納粹 納粹當年先進的科技是否跟進入地心跟外星人接觸有關呢 網上貌似有一張外星人跟希特勒的握手照片 不過那個好像是小灰人 個子比較矮
那是齊塔灰人,飛行器技術方面的東西和他們有點關系.
14. 漏了一點 德國曾經有一只專門隊伍 主要負責搜索古代文明的文物 比如約櫃什麽的 聽說也到過西藏 至於是不是那兒進入的 就不得而知 不過德國二戰後消失了很多科學家 而南北極德國很早就進入了 至今還有南極基地的傳言 南極也發現過金字塔
南極基地名字似乎叫新柏林,二戰結束後媒體報紙都在宣傳戰爭結束了,實際上沒有結束.美國在南極繼續與希特勒開戰, 還投放了三顆原子彈到南極, 但是在空中就被德軍擊毀了, 這是造成南極臭氧層空洞的真正原因, 並不是表面教科書所說的因為人類使用空調產生的氟利昂造成的.
他們誰勝誰敗這不清楚.在南極的大多數都是希特勒精挑細選出來的雅利安A級人種, 基因高度純種, 為了建設他理想的民族型國家, 他在昴宿星極端主義那裏得知了每個不同人種的基因起源, 因此他的堅決反對跨種混血的,他也恨自己體內有猶太人的基因.
好了,這個通往地心世界的系列就告一段落了,接下來我們會說靈界幽靈邪靈這些無形的世界,敬請期待,我們下個奇異世界見,Bye Bye
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大館已經正式對公眾開放,過去從未到訪過該處的人,可能會像進入大觀園般有點眼花繚亂,不知何去何從。這組建築群包括中區警署、中央裁判司署和域多利監獄三部分,共有20多建築物,其中16幢為歷史建築,整體已被列為法定古蹟。現在除了4座警察宿舍和中央裁判司署還未竣工外,其他已陸續開放。大館位處中環山坡,各建築物分布在高低不同的平台上,彼此有狹窄的通道或短橋相連。其最大特色是見證法治「一條龍」的運作,昔日的疑犯被帶到警署落案,之後可押往毗鄰的中央裁判司署審訊,定罪後再送往域多利監獄服刑。期間毋須走出街外,令工作更有效率和安全。這是香港最大型的一組歷史建築群,能保留下來十分難得。港府在2007年宣布將它們交由馬會活化成為文化綜合場地,馬會進行公眾諮詢後於2010年落實現今的保育方案,當時預計2014年底可以營運。然而這個活化項目實在龐大,再加上2016年5月檢閱廣場旁一座旁一座警察宿舍突然倒塌,馬會要重新檢視各建築物的結構,以致開放日期拖延至今。馬會原先估計耗資18億元進行活化,但最近表示已投放了38億元在此項目,預計將來每年營運約需8千萬元,花費不菲。是否可承傳本港執法和中環的歷史,還要親身入內多走幾趟才能下判斷。有些我們看慣了的地方,現在卻有不同,例如域多利監獄的藍色大閘,已髹成綠色,原因是修復專家認為要還原最初的色彩。一座舊建築賦予新用途,定會作出一些改動去配合。大館最大的變化是在域多利監獄兩側各增建一幢25米高的建築物,現稱賽馬會藝方和賽馬會立方,用作舉行大型文化和表演活動。為了疏導人流,打通新建築物旁邊的舊石牆用作出入口。一般人對大館的印象,主要來自面向荷李活道的警察總部大樓。那是一座愛德華時期的建築物,屋頂刻有1919年份和代表英皇喬治的G、R拉丁文字母。地下設有正門,過去長年關上,警察和市民經由砵典乍街閘口進出。現今大館重開,正門也重啟了,市民可沿古典石級前往檢閱廣場。馬會亦加建了一條行人天橋連繫半山行人電梯和檢閱廣場,估計這是最多人使用的入場路徑,此段行人電梯將來會更加擠擁。檢閱廣場另一面屹立一座營房大樓,它比總部大樓早半世紀落成,屬維多利亞時期建築物,設計風格和所用物料明顯不同。今天的營房大樓表面上與過去無大分別,但近觀則發覺中央開了一條新樓梯,穿過大樓內部,再貫通域多利監獄的A倉和B倉,直達後方的監獄廣場。此戶外空間是大館建築群另一個焦點,周邊除了有兩座新建築物外,還有最古老的D倉、保持最完整的E倉,以及曾經一度會被拆卸的F倉。F倉靠近域多利監獄出入口,古蹟辦在2004年有意把F倉剔出歷史建築名單之外,認為它在戰後重建,沒有保留價值,似為拆卸F倉開綠燈,以便騰出空間加建新的建築物,結果引發社會上一番爭論。樓高兩層的F倉,以紅磚築砌,樓梯設於外面。據馬會資料,它建於1930年代上半葉,最初用作印刷工場,後期樓上改作紡織和其他手作工場,讓囚犯在獄中工作。到了70年代,樓下改為犯人入冊和親友探監的地方,給不少人留下一個回憶。馬會接收大館後,最後決定保留F倉,只拆去旁邊的總務室,建了今天的賽馬會藝方。遊客進入F倉地下的還押室和會見室,都感到特別興奮,他們會模仿囚犯站在有高度標示的牆身拍照,又進入房間嘗試透過對講機與另一邊的「在囚人士」通話。但F倉樓上已看不見碌架床,女囚友在床板上所寫的感想文字也煙消雲散。該處建了一條天橋連接賽馬會藝方,打通成為展覽場地。樓下則重新布置,介紹當年監獄的入獄程序。
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