那天陪同我們的當事人與法院的執行處人員到她出租的房屋去執行點交。
欠了她近兩年房租的房客終於從昨晚開始就請了搬家公司開始把屋內的物品遷空,一邊搬還一邊振振有詞,理直氣壯。
算一算,這兩年來她短收的租金加上處理這件租屋的糾紛的相關費用,損失將近上百萬,最後悔的就是當時簽訂租約的時候,沒有去做公證。
其實從我們開業到現在,遇過的租屋糾紛不計其數,其中最叫人氣結的就是這一類型,房客不付房租又不搬走,房東短收的租金,都相當可觀。
通常房客開始遲繳房租時,房東一般的忍受程度大約是兩、三個月,過了三個月以後,房東就會開始上網找格式發存證信函,這時候牛皮的房客有的是置之不理,有的是乾脆不收。
到了第五個月,房東忍無可忍決定找律師諮詢想走法律途徑,發現律師費不便宜,又想了兩個月,順便找房客吵吵架,到了第六個月,決定花錢請律師提告請求給付租金並遷讓房屋,欠租的房客多數是名下沒財產的,但最少先把房子要回來吧!
於是打完一審的訴訟等到判決確定,又大半年過去了,特別遇到那種房客不收信的,訴訟還會拖更久,我們甚至還遇過房客上訴的,真的很令人傻眼。
最後,強制執行點交房屋,又要好幾個月的時間,算算沒收的房租可能有一年半了,點交當天,房客還給你坐在沙發上看電視,還要勞動警察來把他架走,並請鎖匠來換鎖。東西沒搬走的,如果法院的事務官覺得值錢,還另定期日拍賣,看到這裡,僥倖沒被欠過房租的房東應該嚇傻了吧!
租約要公證
租約要公證
租約要公證
公證的好處,是可以請公證人對於遷讓房屋、給付租金、退還押金等等事項,記載逕受強制執行,跟著我說一遍:
『逕送強制執行』
很好,這句沒寫就白公證了,寫上的好處就是可以不用經過漫長跟昂貴的訴訟程序,直接聲請強制執行。因為遷讓房屋的訴訟一審要繳交約房屋價值1.1%的裁判費,有的法官真的就按實價登錄來計算房屋的價值,算出來大概讓很多房東心驚驚,對欠租一年多的房客就別期待他敗訴時把這筆錢還給你了。
我印象中公證的費用大約是幾千元,各位房東請評估一下,就像買保險一樣,碰到了你就知道。
可道律師事務所(02)2976-1611
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房客不 搬 走 存 證信函 在 律師娘講悄悄話 Facebook 的精選貼文
那天陪同我們的當事人與法院的執行處人員到她出租的房屋去執行點交。
欠了她近兩年房租的房客終於從昨晚開始就請了搬家公司開始把屋內的物品遷空,一邊搬還一邊振振有詞,理直氣壯。
算一算,這兩年來她短收的租金加上處理這件租屋的糾紛的相關費用,損失將近上百萬,最後悔的就是當時簽訂租約的時候,沒有去做公證。
其實從我們開業到現在,遇過的租屋糾紛不計其數,其中最叫人氣結的就是這一類型,房客不付房租又不搬走,房東短收的租金,都相當可觀。
通常房客開始遲繳房租時,房東一般的忍受程度大約是兩、三個月,過了三個月以後,房東就會開始上網找格式發存證信函,這時候牛皮的房客有的是置之不理,有的是乾脆不收。
到了第五個月,房東忍無可忍決定找律師諮詢想走法律途徑,發現律師費不便宜,又想了兩個月,順便找房客吵吵架,到了第六個月,決定花錢請律師提告請求給付租金並遷讓房屋,欠租的房客多數是名下沒財產的,但最少先把房子要回來吧!
於是打完一審的訴訟等到判決確定,又大半年過去了,特別遇到那種房客不收信的,訴訟還會拖更久,我們甚至還遇過房客上訴的,真的很令人傻眼。
最後,強制執行點交房屋,又要好幾個月的時間,算算沒收的房租可能有一年半了,點交當天,房客還給你坐在沙發上看電視,還要勞動警察來把他架走,並請鎖匠來換鎖。東西沒搬走的,如果法院的事務官覺得值錢,還另定期日拍賣,看到這裡,僥倖沒被欠過房租的房東應該嚇傻了吧!
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公證的好處,是可以請公證人對於遷讓房屋、給付租金、退還押金等等事項,記載逕受強制執行,跟著我說一遍:
『逕送強制執行』
很好,這句沒寫就白公證了,寫上的好處就是可以不用經過漫長跟昂貴的訴訟程序,直接聲請強制執行。因為遷讓房屋的訴訟一審要繳交約房屋價值1.1%的裁判費,有的法官真的就按實價登錄來計算房屋的價值,算出來大概讓很多房東心驚驚,對欠租一年多的房客就別期待他敗訴時把這筆錢還給你了。
我印象中公證的費用大約是幾千元,各位房東請評估一下,就像買保險一樣,碰到了你就知道。
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房客不 搬 走 存 證信函 在 法律白話文運動 Plain Law Movement Facebook 的精選貼文
【遇到 G8 房客可不可以把他轟出去】
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大家安安,好幾個禮拜沒見了,是不是沒有純法律吸所以毒癮發作痛苦不堪呢?
我這不就來了嗎?
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今天如果你是房東,不幸把房子租給一個 G8 房客,這傢伙每天晚上都在大吵大鬧,鄰居賭爛到爆;某天晚上房客又搞事,你被 call 過去看狀況,不看還好,一看發現好好的房子被房客弄成鬼屋。
這時候你該怎麼辦?
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🧹身為房東,你可以
一般來說,在租約到期之前,房東不能隨便把訪客趕出去。
通常租屋契約會規定一些可以提前解約的條件,像是房客租屋公約(太吵太髒),房東可以要求房客搬離、或者物品損毀房東不願修理,房客可以無條件終止契約等等。
問題來了,房客真的很 G8,房東依要解除契約以後,房客賴皮不走怎麼辦呢?這個時候,房東最好先寄送存證信函,或請律師發律師函給房客(並作為存證),避免更多不必要的糾紛。之後在契約訂立時記得直接註明「強制執行條款」,房客如果賴著不走可以直接給法院強制執行,不用浪費時間打官司。
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🧹身為房東,你不可以
房東通常都有租屋處鑰匙,在房客不搬走的時候,可能會想說雇用清潔公司直接進屋清空,又或者直接斷水斷電,但這些行為都是違法的哦。
針對自行進屋來說,因為房子已經是房客承租並且支配的領域,隨意進入有可能觸犯刑法的侵入住居罪、東西不見時更有可能被房客直接提起竊盜的訴訟;斷水電雖然不會有侵入住居的問題,可是妨礙了房客權利的行使,也是有構成刑法強制罪的可能,不可不慎!
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