連載文章 21—2020/08/30
《平民投資王》網路版---劉鳳和 著 無版權—可大大分享
賺時間比賺金錢更不得了
有了和侯總投資買房子的經驗之後,我也慢慢開始研究投資房地產。對於房地產我一直有興趣,畢竟保險已經幫我賺到維持生活的基本開銷,更重要的是,還幫我賺到比別人更多的時間。我把那些賺到的時間,拿來看更多的房子,再一棟一棟慢慢出手。我真真要跟各位分享,我覺得賺到時間比賺到金錢有用太多了。
恰巧,那個時間侯總考慮另外再開一家外勞仲介公司。當時我們花了很多時間在永和找店面,最後看中一間一樓的店面,不但人潮、錢潮都具備,交通也方便,那是我第一次承租一樓的房子。在幫侯先生經營店面時,我發現自己非常喜歡住一樓,因為那樣比較容易跟左右鄰居互動。於是,打從那一刻起,我開始起了念頭,希望在永和買一間一樓的房子自己住。
在永和找了半年,沒有找到合適的地點,突然有天在網路上隨機搜尋,剛好看到一戶一樓的店面要賣,一樓加二樓共三十坪,地點就在永和中正橋附近,總價只要一千六百八十萬!光看這個價錢就很心動。第二天我趕緊打給賣主,告訴他我很有誠意要買這間房子,給他一天時間開價,價錢可以我就買。結果才到下午,賣主就回覆我:「劉先生,一千四百六十萬買不買?」對方因為急著要把房子脫手,所以才願意短短時間降這麼多價錢。理想的房子,理想的價錢,我劉鳳和差一步就要擁有自己的店面了!
當時狀況突然,我一時之間湊不到錢,所以請了侯總幫忙。我告訴他,只要我把手上的一些東西處理掉之後,馬上還錢。侯總一口答應,於是隔天我馬上給對方答案當下成交。現在想起來,我都還很興奮,因為我太嚮往有這樣一間一樓的店面了。雖然公寓樓上的房子安全、私密,相較一樓比較沒有隱私,但一樓可以做生意,而且有錢還不一定買得到。
付完頭期款之後,我先是趕緊把錢湊了還給侯總,剩下一千萬的貸款,剛好在今年我把信義區的房子賣掉之後,統統還清了。這個一樓跟二樓的店面,終於在完全沒有貸款的狀況之下,真正屬於我了。
買房子除了需要財富,事實上也需要時間。想買到一間真正合自己意的房子,需要花很多時間搜尋、挑選。上班族平常上班忙碌,下了班要不筋疲力竭,要不就得兼另外一份差。我從事保險,工作時間很彈性,額外的時間可以幫忙朋友經營事業,又能夠利用空間到處看房,邊走邊找。就是因為有機會善用時間,房地產也開始為我創造財富。
海砂屋翻身變成黃金屋
「一朝被蛇跤,十年怕草繩」,自從鳳山十結義事件讓我蹲了一回看守所之後,我這輩子決計除了房地產以外,不再碰任何投資。前兩次的買房經驗,和後來陸陸續續遇到的事件,更讓我理出一套獨門心法,堪稱是我的「平民房地產投資學」。
我媽媽二十五年前也在永和買了一間房子,三年前她想要把這棟房子賣掉,但是在買賣的過程當中,卻遇到了一些前所未見的問題,我剛好在這裡提出,做為我對房地產投資的故事例證。
我們遇上的第一位買家非常內行,他們第一時間就要求進行住屋檢測,這棟近三十年屋齡的中古屋,被檢測出氯離子超出標準值一些,檢測結果被判定為「海砂屋」註。
海砂屋為鋼筋混擬土結構的氯離子含量超過0.3公斤/每一立方公尺的房屋,
平時用肉眼難以觀察,嚴重時會發生樑柱、屋頂天花板混擬土剝落或鋼筋外露的
情況。
其實我們從天花板常會落下的小水泥片,心裡大概已經有了個底,只是萬萬沒想到我母親辛苦了大半輩子,卻只換來一間中古的海砂屋,現在想實都賣不掉,全家陷入愁雲慘霧。但當時,我腦中只有一個想法:危機一定就會是轉機。我們家是海砂屋,同一棟的每戶樓層都一定也是海砂屋。在這個情形下,房子毀壞剝落的情況只會一年比一年嚴重。再過二十年,當每家每戶的房子都爛到賣也賣不出去的時候,只有一個結果會發生-改建。
既然天底下沒人不怕海砂屋,屆時所有住戶同意改建的意願就會提高,當住戶數達到同意標準,只要再找到一個好建商,豈不是能用「都市更新」的方式,用更好的建材,換到全新的房子?我媽聽我說的似乎挺有道理,只好暫時收起憂慮。果真一年後,新聞開始報導這棟海砂屋的消息,所有業者都不敢碰這塊燙手山芋,想當然,住戶要求改建的聲浪也就愈來愈高了。
在這同時,我又有了另外一個想法:我們這棟樓大約有一百戶,當中一定有些不願等待都更的住戶,會在這時候更加迫切想要脫手,我不趁這個時候逢低買進,還要等
我的人生因為觀念轉了個大彎,從此走上不一樣的道路, 與《平民保險玉》的海報合影。
到什麼時候? 我當時就真的去探聽有沒有人要賣,一問之下,果然就有幾位想要賣,三十八坪的房子,最低開到一坪十五萬賣出,我當機立斷覺得可以買!現在永和的新建屋,一坪至少要六、七十萬,雖然現在房子沒有要馬上重蓋,但等個五年、八年之後,投資報酬率就翻一倍,太太太划得來了。於是我又向侯先生借了一筆頭期款三百多萬,買下另一戶大概總價一千萬的房子﹔接下來,再把房子順利租出去,利用收回的租金繳交七百萬的貸款,每個月負擔的金額少了很多。當然,我們也明白告訴住戶,這間房子是海砂屋,如果他願意,我可以用比較低的價格出租。
上蒼真是很厚愛我,果真,被我等到了!一O 一年十一月份,經過無數次和住戶協調的結果,所有住戶蓋章同意改建﹔接下來就是要等待建商、營造商和政府的協商,但至少,我們已經邁出了第一步。-----------
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,190803TVBS 天花板塌驚覺海砂屋 房仲:買屋5年內可求償 影片網址→https://youtu.be/VOFEyVv4N9Q 花了7200萬買了工廠,沒想到入住2個月天花板掉落碎石,這才發現是海砂屋,但屋主不願賠償,後來又再次崩塌,連工廠產線也毀損了,房仲提醒,買屋前可以問賣家是否做過氯離...
房屋 氯離子 檢測 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳貼文
200112蘋果 看懂合約書 避開買屋、裝修合約陷阱
新聞網址→https://tw.appledaily.com/property/20200112/NYS7TLFBCFUWDBO6NYQMXE5D6A/
不論買賣房產、裝修房子,都需簽訂合約書,不過裏頭的白紙黑字,你真的都看懂了嗎? DQPA住宅消保會與新北市政府法制局,日前共同舉辦「預防裝修糾紛教育宣導」座談會,教你看懂合約書,並揭露許多不為人知的「買屋&裝修」合約陷阱。
唐家儀/台北報導......↓
住宅消保會創會理事長吳翃毅表示,買賣房產動輒上百萬,為保障交易安全,多會要求作履約保證,不過部分仲介公司會指定使用他們配合的建經公司,但吳翃毅說,其實民眾可以拒絕,主張選擇銀行系統的價金信託,便宜又安全,因為建經公司還是會經過銀行,有一點「多了一道手續,又被多扒了一層總價萬分之六的手續費」,以一間2000萬的房子為例,作履約保證要1萬2千元,買、賣雙方各自付6千元。
另外吳翃毅說,買房的屋況說明書,會註記該物件是否為凶宅,然而寫的卻是「產權持有期間」,代表若現任屋主持有期間沒發生過非自然死亡案件,不代表前任、前前任屋主沒有,因此建議民眾仍需多向左鄰右舍、鄰里長打聽,或上台灣凶宅網查詢。
除了凶宅,民眾最怕買到海砂屋,卻可能之前不曾檢測,故屋主勾選「非海砂屋」,然而氯離子的含量標準訂立為每立方公尺不得超過0.3公斤,只要超標就是海砂屋,吳翃毅建議,除了檢查牆壁有無粉狀、塊狀脫落、鋼筋外露情況,最明確的做法,還是請來國家認證的檢驗廠商進行檢測,尤其是無電梯的老公寓,卻又裝潢好的房子。
座談會講師之一,美商ERA不動產資深經理陳泰源補充,在總價不變的情況下,有些仲介會自己調配車位、房子之間的價格比例,調高車位價格,讓消費者誤以為買到房子單坪較划算的價格,假設房子15坪,總價1000萬元,屋主開價房子750萬、車位250萬,則房子單價50萬元; 但總價不變的情況下,仲介設定房子700萬、車位300萬,則房子單價變為46.6萬,少了3.3萬元。
陳泰源說明,車位有一區間行情,越底層價格越低,而夾在中間、沒那麼好停的車位價格也低,民眾可據實價登錄多加推敲、殺價,或要求仲介提供屋主委託書,上面有紀載屋主房屋、車位的個別開價。
至於裝修合約,則應註明清楚簽約、開工、完工日期,否則恐被工班延期延到天荒地老;若在合約中發現,對方要求簽訂「保密條款」,如不能揭露合約內容,吳翃毅說「這100%都是有問題的,因為裝修並無所謂競業條款,或需要保密的事物」,若看到此合約內容,建議直接換下一家公司; 而付款的匯款對象,直接匯給簽約的承攬人,而非該公司的其他人。
若想有效避免裝修糾紛,最好事先申請「住保信託」,透過公正第三方保障機制,確保業者專心施工履約,確保品質,指導消費者了解合約、工程進度並簡化信託過程的事項,設計師也可專心施工、不怕屋主拖欠款項; 簽訂契約時,可參照內政部營建署公布的契約書範本,或至住宅消保會下載具住保信託的合約書。
此公益座談會為3個月一期課程,每月1場次,循序漸進教你看懂合約書、設計圖、估價單、並搞清楚驗收、保固上的各種小眉角,下次演講時間為2/15、3/14有興趣的民眾,都可上住宅消保會 粉絲專頁報名 。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/01/200112.html
房屋 氯離子 檢測 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
190803TVBS 天花板塌驚覺海砂屋 房仲:買屋5年內可求償
影片網址→https://youtu.be/VOFEyVv4N9Q
花了7200萬買了工廠,沒想到入住2個月天花板掉落碎石,這才發現是海砂屋,但屋主不願賠償,後來又再次崩塌,連工廠產線也毀損了,房仲提醒,買屋前可以問賣家是否做過氯離子檢測也可以自保。
記者 吳姝叡 謝丹慈 / 攝影 盧宏昌 報導……↓
屋主曹先生:「這個這麼大的話,砸下來是不是(危險)。」 超大塊的水泥塊硬生掉落,說到當時崩塌的情景,屋主曹先生還是心有餘悸,房子買了2年多,卻在一夕之間變了樣,原來是買到海砂屋。
屋主曹先生:「員工如果在裡面的話,生命安全的考量非常危險,我們就請了台灣省技師公會,來這邊勘查,所以說他說檢驗出來是海砂屋。」
當時花了7200萬元買下當作工廠,買屋2個月就發現是海砂屋,主要崩塌的二樓,還是重要工廠產線,現在也無法運作,損失難以估計,氣得向賣家求償希望解約,還一狀告上法院。
屋主曹先生:「(賣家)說都是你們造成的,海砂屋的話裡面的鋼鐵,鋼筋鏽蝕的話,不是我們人為的去造成的。」
好在沒有人受傷,只是民眾買房前,要怎樣才能自保不買到海砂屋。房仲陳泰源:「問屋主說您的這個房子,有沒有有做過氯離子的檢測,可是過去通常屋主,如果他在居住期間,他可能居住得好好的,其實他原則上就會寫說,勾沒有做過檢測。」
檢測房屋必須鑽洞,還要花上千元,而且一但檢測屬實,也不利屋主賣房,因此大部分都不會做檢測,如果購買後才發現,則是可以在購買的5年內,以及確認是海砂屋的半年內,有權向賣家求償,買屋前多評估睜大眼,才能降低風險。
新聞網址→https://news.tvbs.com.tw/life/1177431
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/08/190803tvbs-5.html
房屋 氯離子 檢測 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
190803TVBS 天花板塌驚覺海砂屋 房仲:買屋5年內可求償
影片網址→https://youtu.be/VOFEyVv4N9Q
花了7200萬買了工廠,沒想到入住2個月天花板掉落碎石,這才發現是海砂屋,但屋主不願賠償,後來又再次崩塌,連工廠產線也毀損了,房仲提醒,買屋前可以問賣家是否做過氯離子檢測也可以自保。
記者 吳姝叡 謝丹慈 / 攝影 盧宏昌 報導……↓
屋主曹先生:「這個這麼大的話,砸下來是不是(危險)。」 超大塊的水泥塊硬生掉落,說到當時崩塌的情景,屋主曹先生還是心有餘悸,房子買了2年多,卻在一夕之間變了樣,原來是買到海砂屋。
屋主曹先生:「員工如果在裡面的話,生命安全的考量非常危險,我們就請了台灣省技師公會,來這邊勘查,所以說他說檢驗出來是海砂屋。」
當時花了7200萬元買下當作工廠,買屋2個月就發現是海砂屋,主要崩塌的二樓,還是重要工廠產線,現在也無法運作,損失難以估計,氣得向賣家求償希望解約,還一狀告上法院。
屋主曹先生:「(賣家)說都是你們造成的,海砂屋的話裡面的鋼鐵,鋼筋鏽蝕的話,不是我們人為的去造成的。」
好在沒有人受傷,只是民眾買房前,要怎樣才能自保不買到海砂屋。房仲陳泰源:「問屋主說您的這個房子,有沒有有做過氯離子的檢測,可是過去通常屋主,如果他在居住期間,他可能居住得好好的,其實他原則上就會寫說,勾沒有做過檢測。」
檢測房屋必須鑽洞,還要花上千元,而且一但檢測屬實,也不利屋主賣房,因此大部分都不會做檢測,如果購買後才發現,則是可以在購買的5年內,以及確認是海砂屋的半年內,有權向賣家求償,買屋前多評估睜大眼,才能降低風險。
新聞網址→https://news.tvbs.com.tw/life/1177431
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/08/190803tvbs-5.html
房屋 氯離子 檢測 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
190603東森 屋況說明書未強制檢測 民眾恐步「海砂屋」陷阱
影片網址→https://youtu.be/SEOUxdlDhnk
新北市蘆洲一名水電工王先生,他和老婆辛苦存錢10幾年,買下一間31年中古屋,後來交屋時,才發現,房子有水痕,天花板拆開,發現鋼筋水泥輕輕一剝就掉落,請人鑑定,才知道是海砂屋,王先生有三個孩子要養,現在新房子不能住,租屋處房東又在趕人,蠟燭多頭燒,現在真的不知如何是好。
記者 吳宇軒、李家名 採訪報導......↓
買到海砂屋的民眾王先生:「這像豆腐一樣,輕輕一剝就掉了。」
客廳、天花板拆開,可見鋼筋、水泥裸露,輕輕一剝就掉落,走到臥室更誇張,水泥整塊砸下來。
買到海砂屋的民眾王先生:「原本這裡有一個衣櫃,我們把它拆掉的時候,這裡有一個嚴重的壁癌。」
王先生原本來看房,外觀、結構都是好好的,房子也像是整理過一樣乾乾淨淨,結果一交屋,房子狀況不斷。
買到海砂屋的民眾王先生:「說被裝潢蓋住,然後房仲說他也不知道,前屋主也說他不知道,那我們要求助於誰?」
如何避免買到海砂屋?其實從買房子的那一刻起,就要小心踏入陷阱!
翻開屋況說明書,這是屋主要賣房時得要自行填寫的表單,但上頭關於海砂屋的項目卻只有「是否做過氯離子檢測?」
房仲業者陳泰源:「居住期間他是住得好好的,所以通常屋主他就會勾,而沒做過檢測,因為他懶得提出這樣的報告。」
沒有強制力要求一定要做檢測,讓買家自行承擔潛在風險,但是就算要做檢測,恐怕屋主心中也會有點疑慮。
台北市土木技師公會副理事長賴建宏:「通常會用一個電鑽在現場梁的構件去取樣,一般來講常看到的三房兩廳的格局,通常會取三處左右的試驗數量。」
要做海砂屋檢測,得要在屋內梁柱穿孔,在房屋還沒成交之前,屋主大多不願意被鑽孔取樣,消費者恐怕只能觀察梁柱附近有沒有順著鋼筋方向的裂痕,或是牆壁與地板有沒有氣泡與隆起,要是真的買到了海砂屋,法界人士提醒,要注意求償的時間限制。
民法規範中,買方得要在五年內察覺有異,並且從發現日開始六個月內提出告訴,才能針對瑕疵部分請求減少價金等賠償,但最好的方式還是購買前看清楚,並且溝通取得檢測報告,才能免除後續的法律訴訟。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190603.html