融資神器 – 恒大中心的落幕
作為恒大的「融資神器」、位於灣仔的恒大中心,當年以長達六年分期付款的方式近乎空手入白刃高價向華置購入,通過「自我加租」等「搭棚」手段谷爆估值,恒大中心估值最高達225億港元,呎價達3.5萬,較125億的買入價高達8成。睇完份估值報告,先是嚇一跳,然後得啖笑,估值是以收益估值法(Income Approach)作估值模型,基礎是以驚人的租金收入增長作預測,但這幾乎是恒大與華置合作自我加租所致。恒大先是抵押物業融資120億港元,一個月後再發行100億港元債券,兩個月內連環發行28億美元債(218.4億元)。
正如我之前一篇文章所講,整個財技巧妙的地方是,華置以高估值出售資產予恒大,恒大以發債籌集資金付款,華置及大劉再認購相當一部份恒大債券,市場投資者見大劉入場支持大手買入恒大債券,自然對恒大債券信心十足,使恒大債券在市場相當受歡迎,往往都足額甚至超額認購。對大劉而言,美國萬通大廈能以125億高估值出售套現,先賺一筆。然後,恒大發債自己再認購,再年收12-13%高息,可謂「財息兼收」。先造樓市,再造債市,然後是股市,玩晒﹗
恒大當年大費周章從華置手上買入美國萬通大廈(恒大中心前稱),明眼人都知主要有兩個目的,一是讓華置大賺套現(估值幾多都無用,落袋既先係錢),二是作為恒大的「融資神器」,有資產先可以「炒起件野」再在債市不斷融資,有錢落袋先可以「搞業務、炒股票」,食大茶飯,你估真係用黎做總部咁純情?
曾經被恒大用來資本操作,炒到飛天的恒大總部灣仔恒大中心,隨著恒大傳奇的落幕,資產估值都係時候回歸理性,市傳越秀將以105億港元接貨(恒大叫價20億美元,相等於156億港元),估值幾多都無用,有人願意出真金白銀買才是「價值」。
恒大十年的資本操作,先造樓市,再造債市,然後是股市,可以作為資本運作的完美典範,但再精彩的故事,都總有落幕的一天。
後記︰美國萬通大廈於1985年落成,大劉早於1987年,以港幣1.6億元購入該廈部分業權,其後於1990年代,再斥港幣3億元購入餘下業權,總收購價為4.6億。無論今天恒大是以225億的估值,抑或是156億元的叫價,還是最後以105億出售,真正賺最多落袋的由始至終都是他,不愧為一代股壇狙擊手。
同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,第2053成交,感覺7分。觀塘康寧道56號地下及入則閣 (storage, 偷雞坐人),建築面積地舖800呎,加閣樓700呎,譚仔雲南米線,租金98000,成交約3600萬,賣公司,3.3%回報。簽約日期2020年11月12日。 原業主於2008年6月用1378萬買入。 2004年也成交過一次是9...
抵押物業 在 窮家有道 - 窮一生 Facebook 的最佳貼文
所以我就話,有錢都要學理去駕馭。係之前暑假的青年理財特別班,我見到大部分同學仔都係來自中產家庭,可以反映各位都明白呢點。
呢位仁兄,玩完中介玩倫敦金,真係有眼光,能人所不能,佢無朋友都搵部電視睇下東張西望啦⋯⋯
辯方求情指被告沒案底,是家中長子,尚有一弟一妹,曾任兼職侍應和救生員,從沒打過一份長工。被告願就本案協助警方。
【青年瞞父母抵押物業借貸250萬元 大部份交給中介餘款買倫敦金兼吃喝玩樂】
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抵押物業 在 渾水財經Channel Facebook 的最佳貼文
【摸魚手札】銀行買產品推銷中伏記(渾水)
有一位世交叔叔,已屆退休年齡,套回了幾百萬想投資。我係一個非常進取的專業投資者,能承擔高風險,不能把自己一套放在叔叔身上,反而我爸和我媽「水母」可能比我更稱職做退休人士的投資顧問。
他們建議買盈富基金、地鐵和一堆少量進取但高息的REITS和地產股。我看過覺得無礙,都是典型到不得了的藍籌組合,然後叔叔高興地離開。請別移玉步,故事開始進入高潮:
後來叔叔去銀行跟客戶經理(RM)溝通,講話想買這個投資組合,豈料耳仔軟的叔叔被推銷買入銀行旗下的基金計劃,因為那些計劃都包括那些藍籌股份。結果,明明想買一個可以自由操控的組合,變成買了銀行基金計劃,由一班非常「專業」的基金經理幫你打理,然後每年收你「基金管理費」,仲要贖回基金單位又麻煩到暈之類。唉。
買基金到底係一件幾智障的事,呢個話題可以寫十萬字,引經據典解說。根據無數經濟和財經的文獻和理論,都證實了買指數基金或一個類似指數的組合,然後平均買入法操作,係一個相當穩妥和風險回報比最高的操作。指數會換馬,恆指公司免費幫你去蕪存菁,不必勞煩專業輸錢的基金經理操心。
再講另一件有趣事。好友J家做地產,幾十個物業收租,但物業回報太低,他們忽然想做一些息差套利的操作。朋友J有一位滑頭宿友P就向他下手,推銷一個計劃:按了自己的物業,再買債券組合收息。物業是可靠抵押品,息可以低一點,何況那些債券都是來自可靠的機構,我簡單了解過,非常正常無礙。我只有一個提醒,P是很滑頭的人,要小心。
繼續別移玉步,故事高潮來了。銀行錢太多,抵押物業貸款這部分當然無問題,出事在於債券組合部分。按了物業後,P卻話:「債券組合太搶手,你們無法認購,但剛好我有一個聯想(992)ELN計劃,覺得很適合你們。」結果,聯想股價不停向下衝,多次觸發期權補倉條約,最後J接了近千萬錢聯想。
我跟受害人J說:「睇黎你地真係「好好」朋友喎。大學同學都咁「益」你,你可能要檢討自己待人接物係咪出了問題。」好地地,想收下息,無啦啦就變左跟銀行簽對賭合約,真係欲哭無淚。
我而家覺得去銀行係一件好可怕的事,銀行當然不可能騙得到我,但他們旗下專業的推銷員會向我家人、好友下手。同埋,陌生人原來要正常地買股票,買債券,係一件咁難的事。
http://s.nextmedia.com/realtime/a.php…
抵押物業 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
第2053成交,感覺7分。觀塘康寧道56號地下及入則閣 (storage, 偷雞坐人),建築面積地舖800呎,加閣樓700呎,譚仔雲南米線,租金98000,成交約3600萬,賣公司,3.3%回報。簽約日期2020年11月12日。
原業主於2008年6月用1378萬買入。 2004年也成交過一次是980萬。
這條康寧道是斜路,此舖已經屬於較高的位置,近輔仁街,但這個舖形四正,有入則閣,門面好闊, 前面又可以停車 ,3600萬買公司,可以慳返厘印費8.3%,回報又高,感覺唔錯。 這間舖在坊間已經放盤了好耐。
觀塘冇平舖,如果這間舖放了落物華街,差約15個舖位,貴一倍。放在對面通明街,全部車房,平一半。感覺7分位。
【買公司要小心「空中釘」】當上一堂行內知識 ?
這間康寧道56號舖,原業主於2009年6月曾經向財務公司加按, 代表業主於金融海嘯期間 ,曾經有財務問題。
買公司的話,你要留意,如果公司已經成立了十幾年,好多時稅務或帳目會唔清楚。 也有好大的隱藏負債風險。
如果原業主有心玩嘢,佢在坊間的財務公司或過澳門賭場借錢,用物業作抵押。 但要求財仔唔好註上土地註冊處, 財仔往往為了競爭,都願意答應人客唔註上去, 最緊要利息夠高。 唔還錢,出事的時候,才馬上「釘」上去 Land Search, claim first right。 這個叫做「空中釘」??
這些隱藏負債, 話到明是隱藏 ,下手買家是 check 唔到的。萬一錢買家就過了數給賣家,買入公司股份,才發現公司的物業資產按了給財仔的話,買家想追討上一手還錢,可能上手業主已經人間消失。 因此如果你見到跳樓貨,平賣公司的話,你要好小心。
因此買入公司的話,you have to full pay。銀行是不會願意 承擔按揭的, 因為銀行都唔知道公司的帳目有什麼隱藏負債, 問新的買家也唔清楚,銀行最怕這些風險。
當然我不是指這間康寧道舖有問題, 我只想和你分享買入一間有限公司有十多年歷史的話, 我不清楚背後的故事,我就會比較避忌。 除非原業主是有「朵」,唔會走數,否則我會打個折。
點都好, 只睇表面證供,這間舖 is a good shop. 恭喜買家! 李根興 Edwin
P.S. 我清楚,因為我屋企人做全世界最好的財務公司,叫做「康業信貸快遞」, 全香港物業按揭 (Money Lender License 按宗數)市佔率,they are No. 1 ?? Proud of my family. 我有個好哥哥,叻過我十倍 ??
。。。。。
如果你想收到我即時最貼市或唔方便公開講的舖市資訊,可whatsapp 我 (+852)90361143 。我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。
我無心造謠言,只是每日我聽到的「八八卦卦」商舖資訊。?
李根興 Edwin
抵押物業 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
第1650成交(傳) 感覺6.5分。旺角通菜街1M-1T號華發大廈地下E號舖, 建築面積550呎,成交約1830萬。 租客泰角海南雞(左邊半間), 租金48000,租期2019年6月16日至2021年6月15日。回報3.15%。 簽約日期約2019年12月19日。感覺是市值平約一成成交。 上手業主於2006年7月(連其他物業)用1180萬買入。
這個業主近年曾和多間財務公司用這間舖作抵押借貸,按上按上按幾次 (third mortgage), 最近急套現才平售。
全城力唂了幾個月時間,業主話剛剛收票,成功售出。這間舖近登打士街, 旁邊相連的F舖(同一租客),建築550呎,舖差不多大細,2019年7月社運高峰時成交1700萬,租48000。 新買家當時非常勇敢。
另旁邊相連的D舖, 建築800呎,2015年曾經成交2690萬。新森林餐廳,大間啲。
旺角女人街排檔內每間舖,社運前一般是約每間2000至2500萬, 社運後成交急速萎縮。 旺角是社運的重災, 隨著現在社會較平靜, 好多租客同我反映最近已經有復甦的跡象。 最壞的時候應已過去。
女人街排檔多數是遊客幫襯, 排檔後的餐廳則是本土年輕人消費多。 女人街排檔後舖的租金,屬於旺角核心區的三線位置, 每間平均月租約4至6萬元(一線西洋菜南街/波鞋街位每間舖租30至50萬,二線花園街/登打士街位每間租12至15萬), 二千萬以下買同樣的貨色的舖在旺角沒有其他選擇。
以1830萬成交計,我感覺是市值平約一成成交。感覺6.5分。
#女人街舖,#旺角舖,#通菜街舖
Note: 如果對影片任何內容有意見,請通知我。我會盡量配合修改。我無心得罪任何人,請多多見諒。
商舖業主/經紀放舖熱線 (直接聯絡我): WhatsApp +852 9036 1143
康業信貸快遞,業主按舖/按樓熱線2110 2110 (My family business,聯絡 Bonita Tsui,話李根興介紹)
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今次諗sir解答一個自覺疑似上錯車個案。
讀者今年30歲,月入22K,而同齡未婚妻為空姐,月入18K。
讀者名下有一個土瓜灣唐一樓50%業權物業,因家庭關係,短期內不可轉名亦不可用。
讀者於2017年年尾,以未婚妻名義買入一個一房物業,當時買價440萬元,向銀行借貸360萬元,每月供款13,500元,讀者作按揭擔保,現時物業市值450萬元。
然而,讀者跟未婚目前合共只剩20萬元現金,每月可儲12,000元,擔心難以達成一生三宅目標,自覺自己之前好似上錯車,問諗sir點算。
諗sir回答,要先問為何要買樓?
--選擇買樓是因為可抵押樓去先借一大舊錢,而讓通脹去貶走原本覺得難還的按揭,即是20年後甚麼「月供15K」,已不是甚麼一回事,但租金就可隨通脹上升,以及樓供斷後租金是業主的。
--樓是蠢住去慢慢贏,投資股票是叻人做的賺快錢方法。
--一般打工仔靠一份工難發圍,而透過買樓可以讓自己儲錢,如有租客幫手供樓,更可加快儲錢進度,是打工仔脫貧逃生門,亦是創富其中一個出路,所以人工低先應該要買樓。
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