甚麼是房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trust REITS )?何時買入REITS為佳?—施凌教學第一百一十四集
*甚麼是REITS?
*REITS潛在的風險和盲點
*投資REITS的時機
*甚麼是REITS?
房地產投資信託基金,REITS的英文全名是Real Estate Investment Trust,這種投資工具在2005年時正式在港交所上市,而今時今日已有10種REITS在香港上市和超過150億的總市值。在港交所買賣REITS的程序和一般上市的股票都是一樣,而他主要的目的是將資金集合一起作房地產投資,所以REITS的結構其實就像傳統基金相似,允許大家以較低的入場費投資一個組合的資產,適合睇好房地產市場的一般投資者。REITS有3種主要的目標,首先就是將集合起來的資金投資在不同種類的商業地產業,例如寫字樓,住宅,商場和甚至酒店,而收入都主要來自其物業的租金,這是最常見的REITS。除此之外,有些REITS就不會將全部的資金放在實物資產內,反而他們的用途是作提供按揭借貸給房地產業主或購買市場現有的按揭或抵押擔保證券,但其實收入都是從按揭貸款利息而來的,這是被稱為「按揭REITS」。並且有些REITS是會從按揭和商業地產中兩者組合一起收息,所以大家投資REITS時都必須要留意內裡的所有資產詳情。
*REITS潛在的風險和盲點
一般來說,雖然REITS的風險是比股票的低,但如不留意內裡資產的話,那就可能會引起嚴重的損失。同股票市場一樣,如經濟衰退時,商業物業的需求亦會受到影響,雖然REITS的收入主要是從利息而來的,但經濟不好景時,由REITS持有的房地產的出租率及租金都會見下降的趨勢,因而REITS本身的價格亦會下降。按揭REITS在某程度上有更大的風險,因為他們必須承受違約的風險,就如2008年的次按危機時,許多按揭和抵押擔保證券都因負資產而宣佈違約。並且香港投資REITS其實有一些不顯眼的盲點,以目前的條例,REITS的租金收入是必須收取稅款,大大減低REITS的吸引力和稅後收益。香港作為全球最自由的市場之一,16.5%的利得稅似乎是相當高的。所以港交所上市的REITS數目相比其他成熟金融市場的少,日本現時有41種REITS,而新加坡和甚至馬來西亞都分別錄得28和16。
*投資REITS的時機
施凌都曾經提及過,如投資不想成受太大風險的話,REITS是其中一個不錯的收息工具。在6月17日當香港再次推出IBOND的時候,我們和大家建議選擇REITS的投資,而指出房領匯房產投資信託基金(823.hk)為首選。選擇REITS的時候,大家必須注意他的規模,因為較大規模的REITS才能負擔市場現有的大型房地產投資活動,目前領匯以市值計算是全亞洲最大型的REITS,錄得約1100萬平方尺的零售空間及約80,000個泊車位。此外投資REITS時需要要留意他能否每年都錄得股息收益率穩定的增長,雖然領匯的收益率不算是市場上最高的,但他的穩定性十分高,自2006年來每年都增加他的股息收益率。雖然他在5月時已見了高位,而近半年的走勢都比過去兩年左右都開始減弱,但相比其他REITS來說,他的穩定性和巨額資產令他能夠佔優。至於甚麼時候才是買入REITS的最佳時機?以施凌的分析來說,我們認為在牛市2期的時候是最適合將這種資產放在組合內,因為當時正好是經濟準備加息的週期,而當市場預期會將息率調高時,租金和按揭收回的利息亦會同樣上升。在2011年底時,當市場擔心歐債危機時,恆指整年度都錄24.7%的跌幅,雖然823在2011年10月時都見明顯的跌幅,但他在那情況時的反彈速度亦十分快,相對恆指只有14%反彈,領匯(823.hk)在2011年尾未計算4%派息也有24%的增長,可算是財息兼收。施凌目前是沒有持有任何REITS的資產,主要因為我們的分析指出股票市場的估值還是非常吸引,而在牛市3期的時候,股票市場的價格升幅往往都是比房地產收到的利息收益率高。但對於想承受較低風險的投資者來說,REITS是除股票外的另一可以選擇的工具。
撰文︰Jackie
—施凌教學第一百一十四集
教學類別:投資工具
「施凌教學」集中於分享某一指標單一用法,「施凌課室」則分享施凌甚樣運用每種基本、量化及技術分析互相配合及實戰,這亦是「施凌部署」。
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同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過10萬的網紅MPWeekly明周,也在其Youtube影片中提到,不少人希望為退休生活或家中長者作投資,以維持穩定的現金流應付所需。近年,連人壽保單也可以拿來當抵押,在退休前提供保障,並在退休後提供現金流,保障退休生活質素。到底逆按揭的本質和利弊是甚麼,又是否適合你的財務考慮? -------------------------------------------...
按揭和抵押 在 我要做股神 Facebook 的最佳解答
甚麼是房地產投資信託基金(REITS )?何時買入REITS為佳?
*甚麼是REITS?
*REITS潛在的風險和盲點
*投資REITS的時機
*甚麼是REITS?
房地產投資信託基金,REITS的英文全名是Real Estate Investment Trust,這種投資工具在2005年時正式在港交所上市,而今時今日已有10種REITS在香港上市和超過150億的總市值。在港交所買賣REITS的程序和一般上市的股票都是一樣,而他主要的目的是將資金集合一起作房地產投資,所以REITS的結構其實就像傳統基金相似,允許大家以較低的入場費投資一個組合的資產,適合睇好房地產市場的一般投資者。REITS有3種主要的目標,首先就是將集合起來的資金投資在不同種類的商業地產業,例如寫字樓,住宅,商場和甚至酒店,而收入都主要來自其物業的租金,這是最常見的REITS。除此之外,有些REITS就不會將全部的資金放在實物資產內,反而他們的用途是作提供按揭借貸給房地產業主或購買市場現有的按揭或抵押擔保證券,但其實收入都是從按揭貸款利息而來的,這是被稱為「按揭REITS」。並且有些REITS是會從按揭和商業地產中兩者組合一起收息,所以大家投資REITS時都必須要留意內裡的所有資產詳情。
*REITS潛在的風險和盲點
一般來說,雖然REITS的風險是比股票的低,但如不留意內裡資產的話,那就可能會引起嚴重的損失。同股票市場一樣,如經濟衰退時,商業物業的需求亦會受到影響,雖然REITS的收入主要是從利息而來的,但經濟不好景時,由REITS持有的房地產的出租率及租金都會見下降的趨勢,因而REITS本身的價格亦會下降。按揭REITS在某程度上有更大的風險,因為他們必須承受違約的風險,就如2008年的次按危機時,許多按揭和抵押擔保證券都因負資產而宣佈違約。並且香港投資REITS其實有一些不顯眼的盲點,以目前的條例,REITS的租金收入是必須收取稅款,大大減低REITS的吸引力和稅後收益。香港作為全球最自由的市場之一,16.5%的利得稅似乎是相當高的。所以港交所上市的REITS數目相比其他成熟金融市場的少,日本現時有41種REITS,而新加坡和甚至馬來西亞都分別錄得28和16。
*投資REITS的時機
施凌都曾經提及過,如投資不想成受太大風險的話,REITS是其中一個不錯的收息工具。在6月17日當香港再次推出IBOND的時候,我們和大家建議選擇REITS的投資,而指出房領匯房產投資信託基金(823.hk)為首選。選擇REITS的時候,大家必須注意他的規模,因為較大規模的REITS才能負擔市場現有的大型房地產投資活動,目前領匯以市值計算是全亞洲最大型的REITS,錄得約1100萬平方尺的零售空間及約80,000個泊車位。此外投資REITS時需要要留意他能否每年都錄得股息收益率穩定的增長,雖然領匯的收益率不算是市場上最高的,但他的穩定性十分高,自2006年來每年都增加他的股息收益率。雖然他在5月時已見了高位,而近半年的走勢都比過去兩年左右都開始減弱,但相比其他REITS來說,他的穩定性和巨額資產令他能夠佔優。至於甚麼時候才是買入REITS的最佳時機?以施凌的分析來說,我們認為在牛市2期的時候是最適合將這種資產放在組合內,因為當時正好是經濟準備加息的週期,而當市場預期會將息率調高時,租金和按揭收回的利息亦會同樣上升。在2011年底時,當市場擔心歐債危機時,恆指整年度都錄24.7%的跌幅,雖然823在2011年10月時都見明顯的跌幅,但他在那情況時的反彈速度亦十分快,相對恆指只有14%反彈,領匯(823.hk)在2011年尾未計算4%派息也有24%的增長,可算是財息兼收。施凌目前是沒有持有任何REITS的資產,主要因為我們的分析指出股票市場的估值還是非常吸引,而在牛市3期的時候,股票市場的價格升幅往往都是比房地產收到的利息收益率高。但對於想承受較低風險的投資者來說,REITS是除股票外的另一可以選擇的工具。
—施凌教學第一百一十四集
教學類別:基本分析—經濟篇
「施凌教學」集中於分享某一指標但一用法,「施凌課室」則分享施凌甚樣運用每種基本、量化及技術分析互相配合及實戰,這亦是「施凌部署」。
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按揭和抵押 在 MPWeekly明周 Youtube 的最佳貼文
不少人希望為退休生活或家中長者作投資,以維持穩定的現金流應付所需。近年,連人壽保單也可以拿來當抵押,在退休前提供保障,並在退休後提供現金流,保障退休生活質素。到底逆按揭的本質和利弊是甚麼,又是否適合你的財務考慮?
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第2053成交,感覺7分。觀塘康寧道56號地下及入則閣 (storage, 偷雞坐人),建築面積地舖800呎,加閣樓700呎,譚仔雲南米線,租金98000,成交約3600萬,賣公司,3.3%回報。簽約日期2020年11月12日。
原業主於2008年6月用1378萬買入。 2004年也成交過一次是980萬。
這條康寧道是斜路,此舖已經屬於較高的位置,近輔仁街,但這個舖形四正,有入則閣,門面好闊, 前面又可以停車 ,3600萬買公司,可以慳返厘印費8.3%,回報又高,感覺唔錯。 這間舖在坊間已經放盤了好耐。
觀塘冇平舖,如果這間舖放了落物華街,差約15個舖位,貴一倍。放在對面通明街,全部車房,平一半。感覺7分位。
【買公司要小心「空中釘」】當上一堂行內知識 ?
這間康寧道56號舖,原業主於2009年6月曾經向財務公司加按, 代表業主於金融海嘯期間 ,曾經有財務問題。
買公司的話,你要留意,如果公司已經成立了十幾年,好多時稅務或帳目會唔清楚。 也有好大的隱藏負債風險。
如果原業主有心玩嘢,佢在坊間的財務公司或過澳門賭場借錢,用物業作抵押。 但要求財仔唔好註上土地註冊處, 財仔往往為了競爭,都願意答應人客唔註上去, 最緊要利息夠高。 唔還錢,出事的時候,才馬上「釘」上去 Land Search, claim first right。 這個叫做「空中釘」??
這些隱藏負債, 話到明是隱藏 ,下手買家是 check 唔到的。萬一錢買家就過了數給賣家,買入公司股份,才發現公司的物業資產按了給財仔的話,買家想追討上一手還錢,可能上手業主已經人間消失。 因此如果你見到跳樓貨,平賣公司的話,你要好小心。
因此買入公司的話,you have to full pay。銀行是不會願意 承擔按揭的, 因為銀行都唔知道公司的帳目有什麼隱藏負債, 問新的買家也唔清楚,銀行最怕這些風險。
當然我不是指這間康寧道舖有問題, 我只想和你分享買入一間有限公司有十多年歷史的話, 我不清楚背後的故事,我就會比較避忌。 除非原業主是有「朵」,唔會走數,否則我會打個折。
點都好, 只睇表面證供,這間舖 is a good shop. 恭喜買家! 李根興 Edwin
P.S. 我清楚,因為我屋企人做全世界最好的財務公司,叫做「康業信貸快遞」, 全香港物業按揭 (Money Lender License 按宗數)市佔率,they are No. 1 ?? Proud of my family. 我有個好哥哥,叻過我十倍 ??
。。。。。
如果你想收到我即時最貼市或唔方便公開講的舖市資訊,可whatsapp 我 (+852)90361143 。我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。
我無心造謠言,只是每日我聽到的「八八卦卦」商舖資訊。?
李根興 Edwin
按揭和抵押 在 黃偉民易經講堂 Youtube 的最讚貼文
Wong Wai Man
梁振英一班港共集團,大力宣傳香港土地不足,導致樓價畸型飆升,所以,建議開發郊野公園,填海做地,年輕人搬上大灣區等等方法。其實,都是騙局。
新界有723公頃棕地,未被納入發展,無數私人會所是政府土地,單是粉嶺高爾夫球場,收回興建公屋,便可以容納六十萬居民……
香港樓價畸型發展,月入三十萬元,也無法置業;北角邨那塊公屋地皮,建成的住宅,呎價六萬元,千五呎單位售價便超過一億元……
這都是政治需要,香港樓價只能這樣非理性。因為,中港樓價血脈相連,大陸房地產,更是莫名其妙。深圳地產,過去幾年,升了十倍,幾十萬元人民幣買回來的住宅,已經過千萬了。這是歷史上,從未有過的超級泡沫。
特區政府如果認真處理房屋政策。香港樓價回復正常水平,那便出現一個怪現象,香港的淺水灣住宅,還比大陸番薯田蓋出來的豪宅便宜,那便變相由香港刺破大陸地產泡沫了。
香港特區官員不敢,北京政府亦不容許。
由大禹治水開始,中國便定性以農立國。
士、農、工、商,幾千年來,農民擁有崇高社會地位,歌頌農民的詩詞文章無數。歷代政府都重視農業政策,是社會穩定的基礎。
1978年鄧小平改革開放,走市場經濟,大陸由農業社會轉向工業社會。
沒人再種田了。農民都湧到城市工廠當民工。大批廉價勞動力出現,土地不值錢,沒有環保意識,隨意污染。全世界的商人,蜂擁到這地方設廠,工資低,無需保障工人,污染環境沒後果,官員腐敗,有錢使得鬼推磨,破壞毒化的河流森林,不危及自己子孫,太爽了,世界工廠成型。
城市變血汗工廠,農村沒人種田,田地沒用。地方沒收入,如何點石成金?應付開銷,還要上繳中央?
荒田變豪宅,碧桂園的模式出現了。
民工賺錢回鄉,買地蓋房子。最初幾萬元一間,這些房子竟可以變十倍,幾十萬元一間。再有地方銀行做按揭,一間變四間,每間升幾倍,人人變大款了。
誰還種田?誰還做工廠?
有磚頭的變富戶,沒磚頭的心慌了。
種田做工廠的不可能上車,挺而走險的念頭出現了。只要有錢賺,那怕傷天害理?反正社會對我不起,毒死他們也是活該!
不擇手段的有毒食物,由水產、農田、蔬菜、奶粉、醫療、藥物、地溝油……反正衣食住行,無所不為。
有房產的暴發囂張,沒房產的無惡不作。
土地有價,地方政府便發財了。本來都是荒田,現變豪宅,賣地收益,豬籠入水,上繳中央,下面各級自肥。
銀行體制也得益了,拿著各式房屋抵押,水漲船高,各層可以上下其手。
房地產泡沫不能破,由中央到地方,由銀行到業主,各式中間人,寄生蟲,都靠這個泡沫來生存。
中國大陸由傳統的農業,到改革開放方世界工廠,現在沒田耕了,沒工廠開工了,十四億人口,靠什麼生存?
貿易呀!高科技呀!整體國力已經超越美國呀!
其實是靠房地產泡沫!
美國看準了這是千載難逢的機會,部署十年,借中興轉賣芯片做藉口,打響貿易戰第一槍。
貿易戰是消耗戰,要掌握敵我形勢。
美國目前近乎全民就業,低通脹;中國大陸則經濟放緩,農業工業乏善足陳,樓市泡沫嚴重,人心不穩,北京權鬥嚴重。
貿易戰,第一波,重關稅懲罰大陸貨,伊朗立即揚言封鎖霍爾木茲海峽,截斷波斯灣石油航道。沒有中東石油供應,看你美國還打什麼貿易戰?
經濟制裁伊朗,北京就打破缺口,買伊朗石油;關稅重罰中共,伊朗就要封海峽截航道。
首尾相應,美國人知道,打伊朗,就要同時打北京;打北京,亦要同時手打伊朗。
所以開戰前,先要孤立伊朗和大陸兩對手。
2018年美國的全球策略做了什麼:
- 嚴厲制裁伊朗;
- 圍堵加沙哈馬斯;
- 領使館搬到耶路薩冷;
- 新加坡會金正恩;
- 與普京談敘利亞、黎巴嫩;
- 對北京貿易戰。
對伊朗和中共的盟友,能收買便收買,不收買到使趕絕。目的,就為了這一場貿易戰。
對北韓,用經濟手段來引誘,幫助改革開放,重返國際,否則,倚賴北京,繼續赤貧。
中東亂局,獎賞以色列,承認西岸殖民區,美國領事館搬到耶路薩冷,圍堵加沙。
對敘利亞、黎巴嫩,拱手讓普京,只要俄羅斯距離伊朗。
至於中東石油,伊朗封鎖海峽,已傷不到美國,因為境內頁岩油已正式投產。
周邊佈局完整,便正式打這場中美貿易戰。
當然,美國手上還有一張台灣牌,當大陸經濟崩潰,泡沫爆破,華盛頓便會宣布放棄一個中國政策。
北京一直沒有認真看待這場貿易戰,以為只是特朗普一人的神經刀做騷。其實十年前,2008年,北京奧運,也是美國金融風暴的一年,美國經濟出了大麻煩,要求北京幫忙大購美國債券⋯⋯當時,北京認為美國時代過去了,下一世紀是中國人世紀。
那年開始,北京自視高了,大陸人也開始不可一世了,美國也醒覺了。
他們等時機,能源研發生產成熟,國內經濟穩定,失業率低,社會民生安穩便出手了。
習近平這段時間神隱,他一人在北戴河力鬥元老院。
他的前任毛澤東和鄧小平都一樣,獨裁和專制,都無法帶來安全感,身邊永遠都有敵人,愈是身邊的愈危險。
一人匹夫無法帶動社會改革,精力都花在維護自己的權力中。
打貪腐五年,仍有毒疫苗事件,證明人民仍活在貪腐社會中。
所謂打貪,只是有權力的人,用來打擊政治對手的藉口。
中共無法進步,內部的問題,重覆又重覆。
貿易戰可能是逼使其真正改革的外圍因素,這是陰中有陽的希望吧。
2018年8月7日星期二下午5:00
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#樓市泡沫 #外國記者會 #習近平神隱 #FCC #香港民族黨