210727蘋果 北市豪宅打破「高架橋魔咒」成交價節節走高
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豪宅臨高架橋、無損身價。台北建國高架橋、市民大道高架橋周遭林立包含「仁愛帝寶」、「ONE PARK元利信義聯勤」、「潤泰敦峰」、「敦南樞苑」及「明日博」等5豪宅案,近一年棟棟成交價表現佳,其中3豪宅單價穩進200萬俱樂部,甚至逼近300萬,而遭建國、市民大道高架橋兩側夾攻的「明日博」,銷售更威、近一年賣出23戶,成交均價121.3萬元。專家指出,豪宅競爭白熱化、建案比拚硬實力跟軟服務,高架橋旁的問題可藉設計來彌補,因此交易才會不斷創天價行情。
(施智齡/台北報導)......↓
住商機構企畫研究室針對台北市臨高架橋的五超級豪宅、統計去年7月至今年6月交易狀況,其中豪宅元老「仁愛帝寶」均價最高、每坪271.0萬元,近一年交易2戶;坐落大安森林公園第一排的「0NE PARK元利信義聯勤」每坪246.6萬元、均價第二高,近一年移轉4戶;其後3名依序為「潤泰敦峰」202.5萬元、「敦南樞苑」150.3萬元,以及「明日博」121.3萬,其中「明日博」年交易量達23戶、為榜中最熱銷豪宅,中低樓層單價也百萬出頭,高CP值讓高資產買方趨之若鶩。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,位在高架橋旁會有噪音、落塵與風水上所謂的攔腰煞等問題,通常會波及到房價,但台北市寸土寸金、土地整合不易,豪宅依舊能以設計降低干擾,讓房價維持不墜。
觀察近一年前兩高成交單價紀錄,首高為ONE PARK元利信義聯勤的299.0萬,次高為仁愛帝寶298.2萬,兩案皆在貫穿北市核心的建國南北高架橋旁。郎美囡分析,ONE PARK隔著建國高架橋和大安森林公園相望,黃金地段、無敵景觀讓該案預售時,就勇奪實價成交單價第一;而仁愛帝寶位於台北市傳統豪宅地段,僅東側近高架橋,且社區尚有建國南路一段多線道阻隔,干擾相對小。
東龍不動產資深經理陳泰源表示,這些豪宅建商在規劃設計時,就將高架橋帶來的抗性列入考量,盡量避免受到高架橋的衝擊,比如「明日博」有一定公園綠地的棟距,社區門口擺有「石敢當」藝術石雕,在風水上有擋煞效果,減緩買家對於風水的疑慮。而仁愛帝寶部分,因為它是ㄇ字型社區,主要受到影響的只有側邊一棟,建商即將面高架橋的位置,規畫後陽台或工作陽台,對住戶而言,高架橋的問題就不會那麼明顯。
陳泰源說,北市素地不多、新的房子通常附近皆有程度不一的嫌惡設施,但建商也會朝社區軟體規劃,來替住宅物件增值。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,豪宅雖存在高低樓層價差,甚至旁邊有高架橋等設施,但建案間不僅比拚地段、建材、景觀等硬實力,也升級物業管理等軟服務,在當前資金行情下,北市豪宅競爭白熱化的市場,物件依舊能不斷創下天價紀錄。
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【議會】第2屆第1次定期大會工務部門業務質詢
質詢要點:
一、加速處理大鵬九村土地開發,並規劃行政園區
大鵬九村原為眷村基地,眷村改建搬遷至勵志新城後,原鎮公所已完成都市計畫細部計畫,地政局重新檢討認為原規劃為低容積率小街廓,土地未能充分利用,應朝提高容積率大街廓方式辦理,因域臨高雄捷運南岡山站,交通便利且街廓完整位置佳,建請市府於大鵬九村細部計畫內畫設行政園區,整合岡山區公所、地政事務所、戶政事務所、岡山分局、消防分隊等,以供未來興建岡山區聯合辦公行政中心,俾利地方發展。
二、訂定岡山新住宅政策
岡山地區因應整個橋頭新市鎮,不斷持續進步發展,房價也水漲船高,應針對青年人口以及有同樣需求之弱勢群眾,而有相對應之住宅政策,市府對於岡山大鵬九區興建青年住宅之政策有特別的規劃,亦或研擬相關企劃是否放寬岡山地區的容積率和建蔽率。岡山區容積率與目前高雄市區容積率相比有較大限制,且縣市合併後市府在岡山地區完成了多項重大建設,再加上本洲工業區及永安工業區甚至鄰近的路竹科學園區,人口數理應有再增空間,但根據戶政統計資料卻是停滯不前,地方人士反映本區的容積率偏低,幾乎無大樓建案,不利社會新鮮人謀職、就學、定居,因此,提高岡山容積率、建蔽率為當務之急。
三、北高雄沿海岸線市政計畫,保護海岸景觀
北高雄沿海岸線一直不見有重要市政計畫,應針對整體海岸線景觀,包括海岸的保護使其免受海岸侵蝕,「海岸管理法」通過後,相關各局應研擬相關計畫並各司其職,更加積極地挽救海岸線。
四、阿公店溪畔自行車道檢討,參與式規劃聆聽民心
阿公店溪畔自行車道,部分車道雖已完成,但仍有部分空地荒蕪雜亂,建請工務局進行相關檢討,盡快整理完畢,也建議市府在做社區規劃時可執行參與式規劃,容納在地聲音與需求,避免非必要之建設,形成浪費。