華固建設(2548)
講到華固建設,大家對他的印象是什麼呢?營建股績優生?好房及豪宅的代名詞?營建股中的定存股?我們今天就來聊聊這間品牌知名度高、年年賺錢配息的上市建設公司,經營成績及未來推案情況。
產業地位及護城河分析
華固建設(2548)成立於民國78年、89年上市,股本27.68億元,算是中小型建商的規模,在上市建設公司中,與國建(2501)股本115.96億元、遠雄(5522)的78.16億元、興富發(2542)的128.33億元相較,差了數倍之多,雖然如此,華固憑藉著品牌的建立與高市場認同度,可說是營建股中的模範生,備受法人及壽險公司喜愛,甚至成為營建股股王,觀察其股價,近五年多在50元有支撐。
1.正確的推案選擇及分配至各年入帳
華固主要的推案地區以臺北市為主、新北市為次,知名個案例如華固松疆、華固碧連天、V-PARK企業園區及華固雙橡園等,受惠於資金寬鬆及低利率環境,房市一片大好,雙北價格穩建上揚,其住宅建案毛利多在25%以上,商辦毛利率則上看30%,算前段水準。建案入帳也安排得很好,最多僅單一年度因時程而較少案源入帳,每年EPS幾乎穩健保持在8元以上水準。(詳財報1)
2.良好銷售及獲利能力,低長期負債比率
由於華固建設蓋出來的房子品質好,市場口碑佳,雖然臺北市及新北市房價高,但推案銷售情況尚稱平順,且住宅及商辦產品兼具。去年(2019年)在總銷50億元「華固樂慕」、總銷80億元「華固名鑄」以及總銷42億元的「華固新代田」(銷售約70%)貢獻下,營收達198.19億元,稅後淨利31.4億元,EPS11.35元,營收、獲利、每股純益創歷史新高,並配發7.5元現金股利。其快速銷售回收資金的同時,也使其銀行借款及發行公司債等情況較其他同業為少,截至109年第三季,長期負債只佔13%。(詳財報2)
3.每年穩健配發現金股利
每年賺錢的同時,華固的股利也很大方,近五年皆分配5元以上現金股利,分別為5.5元(發放率57%)、5.6元(發放率64%)、5.2元(發放率66%)、5元(發放率160%)及7.5元(發放率66%),現金殖利率約在6%~9%之間,考量2020年前三季EPS達8.02元,明年現金股利也可期待一下。
目前推案及未來推案情況
截至2020年第三季,華固帳上存貨達新臺幣259.09億元,其中待售房地38.05億元有32.68億元為「華固天鑄」,這是因為豪宅較難快速出售的緣故,有待時間慢慢去化,但需注意因想快速售出變現而犧牲毛利;在建房地及待建房地分別有160.06億元及60.43億元,合約負債30.04億元及已簽約合約金額有190.24億元,顯示華固未來3年的業績無虞。
各建案及認列時間點整理,請各位讀者朋友詳「建案完工一覽表」。
結論與風險
近來華固對房地產景氣的看法轉趨保守,推案往雙北集中,且開始往毛利較高的商用不動產前進,2020年總銷76億元的「國票金控大樓」入帳順利,未來除住宅案外,尚有「新莊廠辦案」、「創富二期」及「中和廠辦案」等商/廠辦,依據排程及銷售情況,未來三年算是穩健,另2020年9月公告在新北市泰山斥資9.91億元及新北市中和14.7億元各取得逾千坪土地。2024年及2025年還久,還沒看到太多規劃。
隨著大盤指數一路挺進,華固股價也來到高檔區約90元的位置,風險比較高,大家還是要多觀察謹慎為宜。另外,公司預計三年後推出的正大新店案,由於總銷金額龐大,預計投入的資金及資源也會相當可觀(報載:預計投入138億元),將是華固下一個重要發展的關鍵。
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新店 安 和 路 建案 在 紫丁香婦幼關懷協會 Facebook 的最佳貼文
紫丁香婦幼關懷協會全新單元<里就是我的家>,將採訪一系列里長的故事,每一個里都是一個大家庭,里的大家長日日都為了里民不間斷的默默付出,只為了讓家更好,讓我們一起聽聽他們與里相偎相依的愛…
【秉承父志、用心打拼的里長-邱郁惠】(上篇)
受訪者:臺北市萬華區綠堤里 邱郁惠里長
臺北市萬華區-綠堤里邱郁惠里長,是一位很有愛心的里長,她也是位耕耘基層的里長,她自第11屆當選服務至今已第13屆,其實、她擔任里長算是秉承父志,因為她的家族從父親、母親都擔任過綠堤里的里長,該里原屬綠柳里,因人口逐年增加於民國57年7月重新規劃為綠堤里,因位處於新店溪畔故名之「綠堤」迄今,民國62年5月將環河南路以西劃為華江里,於74年4月又將綠柳里之華強國宅併入本里,民國79年3月12日里行政區域調整再將糖部里之華強、華昌國宅併入里內,也因為如此綠堤里有很多里民是弱勢族群!其中、華昌國宅有494戶,供弱勢民眾承租,居民很多都是單親、獨居老人、低收入戶,生活相當清苦,其它像是華強國宅有303戶、華富237戶則是讓一般民眾購買,社區型態多樣也讓里長在里民服務上很有成就感。
有一次,她協助將里內高壓電桿變電箱地下化,移至艋舺大道分隔島(綠堤里跟和平里的里界),可謂是相當艱難的任務,獲得里民的一致掌聲!此外她也做了許多敦親睦鄰的服務,例如:仿造法國左岸咖啡的概念,她說因為家族捐贈了三分之二校園腹地,校長也同意協助大里高中通學廊道景觀工程,一併改造大理高中周邊設施,同時解決大理高中家長接送區長期被佔據的問題、附近機車停車格位不足的問題、還讓機車退出人行道,保障學子及行人的安全。此外,斥資55億元歷經數任市長的的環南市場改建案,自2016年11月06日開工以來,中繼市場的第一期工程,預計10月完工,屆時可提供1055個攤位,讓原有環南市場的攤商進駐。但隨著市場啟用後的另一個問題「鼠患」,屆時也希望能獲得有效控制!採訪中邱里長也為家境貧困的里民苦惱:她也向市長建請,華昌國宅改建期間的安置配套措施是否有中繼國宅?以保障原租戶的優先承租權!
她表示里長的工作繁忙,平日除了里內路要平、燈要亮、水溝要通、協助申請補助,長者送餐外,每次里內活動時,她對弱勢里民更是相當的關心,除了送米、送油、送便當,也關心著大家的心情,有一次還協助一位獨居的長輩入住到榮民之家,受到較好的生活照顧!她說里內只要辦活動,她就會與志工分送甜湯圓、粽子等食物,除了普渡救濟孤苦、也發重陽敬老紅包,舉辦中秋節老人卡拉OK,因為希望大家都能抽到摸彩品,還把得獎名額開放為十個鼓勵長者參加同樂,讓綠堤里承為一個溫馨的里。
(.....未完待續)
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也不知自由這篇會不會被茂德(東森電視)要求下架,但是江翠北側應該是最短命的重劃區:被眾建商炒作、拉高、猛力推案、違規假住宅,有人拉高房價有人三字頭搶客,然後才一個建案交屋,就馬上打回原形並且投資客出現拋售潮,最後發現,這一區的房屋有九成是不推薦的。
等你醒悟的時候,要等他蓋好並且開始發現漏水壁癌或要提告,這時才會覺得我的苦口婆心。
預售時代銷賣三字頭,連小記者都問我可否投資,我一邊罵心太黑,一邊笑小記者無知不做功課,這種建商怎能買,還細數漏水、爐渣、要告才有公共設施、以及封我的口的過往。
小記者一邊心驚,一邊居然還問:那我是不是交屋前脫手,我就不會遇到漏水或爐渣或提告的問題了?
有錢能使鬼遮眼,你也被遮眼了嗎?
但這重劃區問題在哪?
大概再五年你就會看到,除了河邊第一排(有景但也吵死臭死),其他都是緊緊相貼的超高大樓群,戶戶開窗就是戶戶,我曾說會變成新莊的頭前重劃區,房價會被炒上去也會有一堆投資客死在這裡。
這哪是人住的地方?好好的一個重劃區被蓋成這樣,一堆土星環的建案,一堆小二房小三房的擁擠千萬宅,住了是不會幸福的,況且裡面已經有建案出現工安意外,死了一個工人(難得不是遠雄),你說這些建商是在考驗消費者的智商嗎?
我還沒提各大建商的特色呢!有的專蓋漏水宅,有的一定偷工減料,有的平面規劃爛到極點,悶死、臭死、妻離子散宅、火燒頭宅、沒地方放鞋子宅、超小衣櫃宅,啥都有。
想要買一間60分的自住宅,有時在新重劃區的新房子之中,真的很難!
建商將本求利,理所當然,只是你不該跟他起舞,追逐那不屬於你的財富,你必須剝奪別人的血汗,才能成就自己的富貴,那你和這些黑心人士有何兩樣?我希望那個小記者沒有買,因為以他的收入,恐怕繳不起房貸,而想要獲利,更是緣木求魚。
最近這幾年新的重劃區,都在走一樣的模式,除了板橋江翠北側,中和左岸、土城暫緩、新店央北、桃園中路、台中單元二,都在大鍋亂炒中,而消費者偏偏喜新喜重劃,很容易中了套牢的獎。
新店 安 和 路 建案 在 風傳媒 The Storm Media Youtube 的最佳貼文
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