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日本房地產台灣 在 從台灣看見世界的故事 Youtube 的精選貼文
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這個講過很多次了.
是日本大改稅制產生的.
日本自己把持有稅大幅拉高,外加甚麼老屋維護費.
讓日本的不動產持有成本飆升到2%左右.(幾乎是世界第一等地高)
所以它的不動產就一去不回頭.
如果今天日本的稅金不要說跟中國,你光跟台灣一樣就好.
東京現在應該又回到一坪200萬.
日本出租投報高也是因為他的稅金很高,所以稅金回灌租金.
其實你扣掉稅金,扣掉維護費,扣掉利率.
你能套的利也不過2%左右...
在日本搞出租,其實並沒有那麼好賺.
好處只有,台灣在那邊可以貸款.
所以..你拿台灣的房子去貸款,拿貸款出來的錢再去日本買房貸款.
然後前幾年日幣貶值,不動產相對上漲(包含租金)你還可以賺到貸款貶值的利差.
so...日本是因為修改了稅制.
所以不動產的基礎價格位置被改變了.
跟甚麼人均收入,還是外資,還是企業都無關.
不動產的價格,本來就和成本有直接關係.
成本包含稅金,利息,和剛性的支出...
so...例如成本5%的時候,你找一個基準物件,房價是500.
當她成本降到2.5%得時候,這間房價會逼近1000.
不用懷疑,就是這麼誇張.
詳細可以參考2003的大幅降息.
這就是資本主義世界裡面的資本特質.
尤其如果是世界級開放性的都市,它的變化速度會非常快.
因為,只要可以套利,立刻壽險金融業就會湧入非常可怕數字的金額.
瞬間把你得價格衝高.
很多人愛舉日本和德國,很多時候都沒仔細去研究過他的政策和市場狀態.
公式不是這樣套的.
經驗不是這樣複製的.
--
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日本修改持有稅,是在他大崩盤後才改的.
你沒崩盤不可能敢改.
並且日本改了之後造成長期不動產崩潰和經濟成長動能低迷.
也把其他國家政府嚇到.
因此,日本切腹之後,就不曾看過其他哪國政府做過這種事情.
包含崩盤的冰島,賽普勒斯,西班牙,美國等等.
基本上不動產是很多企業的根.
就像我講的,甚麼麥當勞,家樂福,迪士尼都是炒地皮的.
其實很多傳產也是炒地皮的.
例如上面推文我舉過的大同公司這20年.
他一堆廠都在虧損,但他的土地增值遠高於他的虧損.
因此,如果你在非崩盤的時候,去惡性提高持有稅.
那第一個死的就是一堆工廠...XD
我朋友有幾個都是家裡開工廠的,包含本洲工業區前三大的廠等.
也許有些人家裡後來有轉型成功,客製化+有規模發展,所以接的到訂單和海外訂單.
不然更多人的工廠都維持在沒啥賺錢狀態.
因此你只要隨便調高持有稅.
那他們也許都不倒,但會全部工廠收起來給你看.
現在是因為他可能還在賺錢,所以為了廠中還有很多工人要養家活口,所以沒有收起來.
那些投報率都已經低的很可笑...
但你隨便動一下他的不動產持有稅金,他很可能立刻就變虧損.
他只要一虧損,就會立刻收起來...然後他家的工人就準備中老年失業..
這種情況其實發生在很多傳產甚至上市上櫃公司.
也就是傳說中的殭屍企業...
更不用說,很多企業的貸款擔保品都是不動產.
因此當你提高持有稅,那先死一堆殭屍企業.
之後地價大幅降低後,一堆企業融資就因為擔保品價值不足而失靈.
這時候就準備火燒連環城...
更不用說會有一堆付不起持有成本的不動產惡性拋給銀行.
銀行自然就會產生大量呆帳...
so...基本上,你改持有稅第一個衝擊的,根本不是買房的那些人.
你第一個衝擊的就是企業..
所以真的要改持有稅,只有在大崩盤後才可以改.
就像日本那樣.
大崩盤後,從新定義持有稅,讓不動產有一個新的格局.
而企業就從新扎根在這個新的格局架構上面,然後產生新型態的經濟結構..
so..一堆人整天期待政府提高持有稅打趴不動產價格.
這根本就是夢想...XD
政府持有稅金最多就是把"非自用住宅"調高到逼近"商用不動產".
而不會輕易去調高商用不動產的持有稅.
而台灣就算是商用不動產,其實他的稅金相對歐美日,還是很低的.
就像我也用公司持有不動產,你說商用不動產的持有稅..
其實相對租金或是增值,也稱不上是甚麼數字.
(反而是交易稅金重很多....)
以前我應該有一篇文章解釋過各種不動產政策對不動產的意義.
限購令,交易稅,持有稅,放款額度,...
這對不動產這個"金融產品",有完全不同性質的效應.
而國家通常控制不動產,大多都放在"不動產印了多少熱錢"這點上.
直到發現不動產價格可能造成民眾的一些意見,他才去處理這些問題.
不然基本上在政府眼中,不動產就是一種社會經濟結構的貸款擔保品+製造熱錢的潛力.
當我需要熱錢來充斥市場的時候,我就拉高放款額度,這樣就會更多人開槓桿貸款.
這樣我就可以達到印鈔票的效果.
當我希望熱錢慢慢製造,但是又不想回收熱錢...
那我就拉高交易稅,這樣大家還是會開槓桿貸款,但是交易量下降m所以熱錢製造速度變慢.
(不改變熱錢製造意願和目標量,但是降低它的速度)
當我又想要維持熱錢,但是價格怕失控,那我就開始施行限購令.
(中國現在就是這樣子)
我直接限制你購買間數,但是在放款額度以及交易稅上面,我處於寬鬆狀態.
這樣就會繼續製造熱錢,但是不會讓房子落入少數人手上,造成壟斷問題.
至於持有稅因為影響結構太重,一般政府都處於非常謹慎的應對態度.
不過一般來講,外資太多,或是熱錢過多經濟又大好.
政府可以拉高持有稅,一方面是賺稅金(這個賺很大),另一方面也是為市場降溫.
so..政府的每一個手段應對著他對不動產市場的操控.
操控的目的是市場的熱錢,最終目的是整個經濟的控制.
so...不動產是經濟的火車頭是這樣來的...
因為你政府直接印鈔票,或是量化寬鬆,容易讓錢落入少數人手上,或是特定產業手上.
透過不動產去製造熱錢,是比較溫和並且廣泛的作法.
並且收放熱錢都比較不會引起大波浪.
(你量化寬鬆,要回收熱錢,勢必就是升息,拉高公債,這時候企業衝擊會太直接.
並且你重大建設放出去的錢要回收,也不是那麼簡單..)
詳細可以參考2000年崩盤後,阿扁的不動產政策.
怎樣用不動產製造熱錢去補網路泡沫+97台海危機的移民潮造成的資金外逃通縮的洞.
以及馬英九後來不動產的政策,去因應美國QE帶動世界負利率熱錢爆炸後的隱憂.
台灣政府已經太多政治人物講過,政府要提共人民住的保障,不是買的保障.
其實為啥這樣講.
因為如果台灣人大多都愛租屋,就像日本人那樣.
這種情況之下,政府在控制不動產製造熱錢和經濟狀態調整的時候.
就會更少人跳出來跟他雞雞歪歪.
政府最希望就像新加坡那樣.
我私宅怎樣搞,人民都不會有太多意見...因為人民都有組屋可以住.
所以政府才去搞公宅,搞代租代管公司.
so..切割人民住的需求,以及不動產市場的關係,是政府樂見的狀態.
不然當大家都想買,或是大家都買了.
這時候不動產政策就變得很難動,怎樣控制都會被譏機歪歪.
那...當你市場熱錢過多需要降溫,或是市場需要熱錢做動能的時候.
政府就頭痛了....不動產不能操作..那...只好舉債來稿大型建設?
不然怎樣撒錢給市場??...
※ 編輯: ceca (218.173.154.167), 08/23/2018 02:02:37
中國的問題都不再內債.
他的問題在對手是美國.
美國如果不攻擊中國,放任他自己這樣發展.
他根本不會爆.
外加中國出口佔他的整體經濟我記得並不高.
而他威權國家,對內債有很強大的支配控制能力.
so....
中國真的要爆是這樣.
美國貿易戰讓中國大型出口公司連鎖倒閉.
造成大量失業和上下游產業掛點.
反過來壓到他內債,這時候在利用外匯攻擊中國資金.
美國目前也正在這樣幹.
而中國目前應對辦法就是,前兩天在股版吵得.
他解放舉債上限,所以當出口市場開始產生缺口以及外銷公司危機的時候.
再大撒幣,用內需市場去硬撐外銷市場的大幅萎縮.
當然中美戰爭誰會贏,沒人知道...
另外,中國最慘就是接受川普一開始的要求,然後被美國搶劫一大筆.並且簽訂不平等條約.
所以也很難到整體崩潰狀態.
除非他拚著崩潰,也要跟美國幹到底.
至於中國內債或是內部問題.
例如中國房事.
那個沒有特別狀態還不會崩.
因為他限購令的關係,其實主體的屋主都是一人一間.
並且卡死掛戶籍的剛性需求.
所以很難產生大量釋出狀態.
當然反過來他的交易量也被壓得很低,因為你有錢也沒辦法買第二間.
至於早期就買一堆的,那些要賣的早賣了,就像我家很久以前就出清了.
不賣的它們入手成本很低,也會繼續蹲..除非有惡性訊號產生.
但因為目前貸款額比較高的,或是買到比較貴的,幾乎都是限購令後的買家>
所以這個買盤非常穩定,很難讓這些人大幅釋出.
除非...他們大量失業...
不然套句版上講的,阿我就一間房子,他無論漲跌我都只能繼續住下去阿.
這就是限購令的威力...這個限購令其實是很重要的一個不動產政策.
也是讓我們這些投資客,完全不知道怎樣玩中國一線都市不動產的大門神.
(只能買一間,根本部會去投資...為了一間房子專程跑上海北京??..
你市場也很難摸熟,因為你指交易一次,市場沒交易個五間十間,其實熟悉度都會有限)
另外,中國買房子可是這樣子.
頭期款雖然要兩成,但他們這兩成還可以額外有其他貸款可以辦.
也就是他們實際自備款需要不到一成.
2000萬的房子,不用準備兩百萬就可以入手.
so...限購令+首購貸款寬鬆....
更不論,如果當內需市場需要撒錢,中國還有降房貸+加碼放款寬鬆的方式.
因為他是威權國家....這些都隨便他怎樣操作.
當然對一般國家來講.
這樣搞會造成資金外逃,幣值崩潰.
問題中國是外匯管制國.
你幾十萬幾百萬也許還可以透過地下匯兌洗出去.
你幾百億幾千億人民幣,這可不是你在兩三年內可以輕易洗出去的資金.
所以中國對外匯的控制也因為他是威權,所以有不一樣的能力.
因此..中國的風險不是看這些內債上面的東西.
看的還是,他倒了哪些企業,造成了多少失業人口.
失業人口才是中國最害怕的事情.
每年2000萬新鮮人投入市場,他必須一直創造工作給這些人.
而中美貿易戰爭,造成公司倒閉,最危險的第一件事情就是衝擊到失業問題...
這個才是觀察的關鍵,當發現大批人口,準備要失業,那中國的投資能跑就快跑吧.
至於說,甚麼炒房沒好下場.
那是因為你眼睛只看到崩潰的市場..XD
你看摩納哥..你看新加坡工宅,你看香港.你看瑞士.
亞洲四小龍,新加坡和香港為啥房子越炒,台灣就越看不到他的車尾燈?
英國倫敦也是炒到翻天,還大量開放外資,李嘉誠都快要變成倫敦地下支配者.
紐約你認為他沒炒房媽...XD...次級房貸後似乎沒多少年,他房價又破歷史紀錄.
真是傻了....
不動產爆炸是因為資金被掏空.
西班牙,賽普勒斯,冰島,都是因為外債引發的.
日本被美國搞貨幣戰爭.
美國那個才是正統的浮濫放款,還把債務打包成金融產品,槓桿上在槓桿.
那個槓桿是乘上去的,根本瘋狂....台灣放款的保守度遠遠保守於美國當年的放款.
另外別忘了,美國房子被法拍,債務可是直接清空.
也就是你買2000萬,貸款1800萬..
你被法拍500萬.你在台灣會繼續背負債1300萬.
美國可是直接清空....1800萬打消掉.
我講過我表姊的故事你們都忘了.
買60萬美元,貸款50萬美元.
結果次貸爆發,跌到30萬美元.
他就放任房子被法拍,然後再用30萬美元買回來.
因此他的債務就只剩下2x萬美元....現今只多出60萬美元.
這就是次級房貸產生後,整個大崩潰之後,還火上加油的狀態.
當你房子價格比貸款額還低的時候,放任它法拍再把它買回來...你可以消去貸款額.
當然他現在房子漲到70萬美元,整個大爽,這個崩盤,他賺了2x萬美元..
所以說,根本不懂外國就硬拿一些案例自我催眠是很好笑的.
另外,現在市場就...
國際熱錢還是爆炸多的狀態.
美國回收熱錢速度根本影響不了日本歐洲的寬鬆狀態.
而台灣有房地合一,所以大福打壓交易,壓制價格成長速度.
因此市場處於平盤微幅成長狀態..
詳細去看土地交易價...土地交易價才是新屋價的指標.不要在幻想東幻想西.
而微幅成長就是因為熱錢爆炸的問題,跟其他關係都比較遠.
so...你看我們台股,邦交國斷交還可以大漲來慶祝...XD
你就知道現在熱錢有多囂張..
而熱錢這麼多,任何得資產都會被充斥,差別只是分配的比率,以及進入的速度而已.
而要這波結束,指標就如我講的,你看日歐哪時候要結束寬鬆,甚至哪時候要開始回收熱錢.
很多人只看美國其實會有過度偏激的判定.
這世界不是只有美國一個經濟體...
尤其他的資金回收速度又超級慢....
※ 編輯: ceca (218.173.164.212), 08/23/2018 19:33:13
你如果說10年20年,中國也許要煩惱.
但如果只是為期2年5年,中國有一堆手段可以用.
當然用手段會有相對代價和將來要收拾善後.
所以在跟美國妥協以及用手段硬撐當中,他自己會找一個平衡點.
so...最慘就是跟美國妥協...大家可以把這個現象當作這是經貿戰爭中國全敗的結果.
另外,今天....世界一堆國家,美國英國德國澳洲加拿大瑞士等等等等等.
他們房價是不是都已經歷史新高了??
這是一個貨幣相對資產大幅貶值的時代.
問題不是甚麼炒房.而是貨幣供給過量問題.
以前幾次大漲,很少這種全世界全面開漲的現象.
以前比較是資金這時候趴在這個區域或這幾個國家.
這幾個國家資產暴漲.
後來資金跑到其他地方去玩耍,這個幾個地方就跌.
但今天的世界狀態跟以前差太多了.
當然這跟降息降到已經沒辦法再降也有關係.
以前可以靠降息來做一些經濟調整.
今天這個手段被用光了.
所以只能靠製造貨幣來代替降息.
而製造貨幣就直接衝擊資產價值.
才造就今天這種奇怪的世界經濟結構.
另外.
美國次級房貸是這樣.
例如你本來買房子,買30貸款20.
當你房子漲到60的時候.
你當然拿去增貸30出來,然後再買一間阿...XD
這時候又崩潰.
那就法拍之後再買回來.
有點金融概念的人都嘛會善用並且操作自己的資金或是資產.
不會讓這些機會成本喪失.
再者,任何大崩盤,除了日本切腹以外.
80%的國家都會在三年內把價格救起來.
晚一點或是規模比較大的國家,的也會在5年左右..
這個可以參考每次大崩盤後各國政府的各種態度和政策.
全世界只有日本沒有這樣玩,反而改高自己的持有成本...
其他無論我上面舉的那些崩盤國家,還是你講的香港,還是台灣...
都是這樣搞.
這扯到地方政府的財政,大型企業和金融業的爛帳問題..
所以勢必要在時間內把房價救回來.
在救回來前,政府都嘛刺激非常龐大的寬鬆放款政策.
例如1990年的台灣,或是2000年的台灣.
當時第一件事情就是大幅降息.
第二件事情就是降低銀行準備率,
第三件事情就是推特殊貸款.例如裝修貸款阿,頭期款也給你一個貸款名義之類的.
第四件事情才是類似量化寬鬆的開始砸重大建設和政府舉債.
so...崩盤後的各個政府怎樣處裡,要仔細看.
那都是很重要的資產控制將要面對的資訊.
※ 編輯: ceca (218.173.164.212), 08/23/2018 22:40:38
他那個有啥好回的..XD
有些人本來就很省,那一個月兩萬多一個人很好過阿.
公寓又不用管理費,稅金也低.
如果住遠一點,你就有交通成本問題...
而如果他覺得他突然需要花更多錢.
那他就搬去住小套房,然後把房子租掉,他的房子也可以租兩萬多剛好嘎掉房貸.
然後他選在內湖,台北都更建商的區域意願我沒特別注意.
但至少在台北市如果你公寓爛透了,就是被都更阿...
老大樓爛掉還很難處裡,因為容積不夠分.
公寓的話很簡單就可以1坪換一坪,甚至1.2坪以上.
所以它也不用煩惱房子太老爛掉的問題...XD
so....他買房子基本上並不是甚麼大壓力.
至於要不要過很省,那是她人生的選擇.
那個她開心就好.
我們幹嘛去討論別人怎樣過生活??
也許他是內科爆肝輪班星人.
那他生活就超簡單...這樣他兩萬多可能還沒空花呢.
※ 編輯: ceca (218.173.164.212), 08/23/2018 22:51:52
你太一廂情願了...XD
你自己冷靜一點看一下你的推論.
太一廂情願的要把論點導向一個你希望的結果...
世界沒那麼多極端.
世界大多時候都是妥協和中間路線.
這是真實世界,不是小說或是漫畫....
極端對所有人都沒有最佳利益解.
※ 編輯: ceca (218.173.164.212), 08/23/2018 22:52:59
你在討論最佳投資解??..
沒那麼多早知道..XD
就像早知道之前就要買大立光,後來要轉國巨...
你太喜歡極端化.
哪有可能甚麼事情都踩在極端線上.
哪一個投資人可以那麼精準的每次都抓到最大利潤的資產投資??..
巴菲特都做不到.
大多數高手也都是中間路線,賺穩的錢,然後做自己熟悉並且有把握的布局.
別人賺到大錢,祝福她...
而不是莫名其妙的轉換軌道,投入自己完全不熟的領域.
那種極端通常死很快.
※ 編輯: ceca (218.173.164.212), 08/23/2018 22:55:50
那請問,升了多少息了..XD
更是,台灣跟了升了多少息了.
再來.
請問房貸利息升了多少了..
你太極端了你沒發現.
你可是認為美國好像短時間內就要升息個3%那種想法.
結果??.
結果他是不是走中間溫和路線??
※ 編輯: ceca (218.173.164.212), 08/23/2018 22:56:58
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