【開發摧毀天際線?城市景觀誰決定?】
左營國中舊校地開發案,自2015年起,歷經5次招商均流標而閒置至今,因此近期都發局將地目由「特定觀光發展區」檢討變更為「商業區+公園用地」結合TOD發展住商+觀光遊憩利用,引發多個公民團體質疑,變更後建商會蓋超高豪宅,嚴重破壞龍虎塔天際線與「百年人文景觀」,恐摧毀「千億觀光產值」,呼籲市府明定「樓高在六層樓以下,不得轉售私人,維持公有低密度使用」。
這令人想到,剛好最近都發局也通過了「鳳山國泰重劃區台糖商二土地提高建蔽率案」,在這案基地旁邊,就是慈濟鳳山靜思堂,該堂量體也相當龐大,採用全台一致的慈濟風格,同樣也和周邊的衛武營藝文中心格格不入,也曾在網路上引發討論。不過作為私人產業,倒是沒有公民團體反對。
公民團體提到蓮池潭「#百年人文景觀」,剛好我們可以找百年前的照片、老地圖進行對比,但就會發現,蓮池潭原本的「人文自然景觀」,是完全沒有西岸這些建築物的。
春秋閣、龍虎塔、玄天大帝像這些建築,全都是戰後由潭邊廟宇興建,屬於其附屬建築,例如春秋閣在1953年由啟明堂興建完工,龍虎塔由城邑慈濟宮在1976年興建完工、玄天上帝神像為元帝廟豐穀宮在1995年興建完工。而孔廟則是1977年由市府「填潭」,以中國北方宮殿建築風格興建。以今日觀點來看,這種未經環境評估、未經都審、隨意填潭的行為,都會被環團抗議「#嚴重破壞生態與景觀」,蓮池潭畔真正的「百年人文景觀」應該是舊城等建築群,怎麼時間一過,這些湖畔的「現代鋼筋混凝土建築」反而變成「珍貴的高雄特色」了呢?
如果以「龍虎塔已成為高雄地標」來論述,那麼,高雄近25年來,不乏超大量體的知名地標,例如85大樓(378m)、佛光山佛陀紀念館(108m)、夢時代摩天輪(102m)等等,那是否反向操作,只要能成為「新景點」,變成「外界認識高雄的重要地標」,那就應該興建呢?
也有議員指出,例如日本京都等地,都實施嚴格的高度與景觀管制,認為市府應該明確限制樓高。然而,京都市是在1976年依據《文化財保護法》143條第1項制定了《#京都市伝統的建造物群保存地区条例》,並歷經修訂,在符合文部省「重要建築物群保存地區選定基礎」的地區,實施從高度、建物外觀、招牌樣式、顏色等完整的規範。先不論舊左營部落能否符合類似標準,如果照這種思路,應該先檢討的是龍虎塔正對面一整排的增建鐵皮屋「嚴重破壞高雄人文景觀」吧?
另外,蓮池潭東岸早已經有「湖岸第一排」的15層住宅大樓完工多年,而蓮池潭西岸的現代廟宇也早有超過20m高度者,那要根據哪種邏輯,才能一致性去特別限制新基地的高度開發呢?
如果我們來看其他日本水岸案例,如東京的蓮潭「不忍池」,其人文史蹟可追溯到江戶初期(近400年),但並沒有實施限建。而同樣有著350年歷史的濱離宮恩賜庭院,背後更是最高達210m的汐留超高建築群。當初開發時,東京都於核定更新計畫時,並沒有要求不得破壞濱離宮的背景天際線,而是在汐留的街區上,進行天際線分區配置,管理設計風格,讓景觀能維持協調。
如果我們進一步思考,要「各個年代」的建築文化並陳,並互相尊重,又或者是不破壞「經典觀景角度」,那麼在程序上,最能直接發揮作用的,還是落實「#都審機制」,促使開發者調整量體退縮與造型,並提供 #多視角天際線模擬等可視化資料 供審查,並調整關鍵都審會議之時間和舉行方式,便於更多公民參與。
如果要進一步立法,則需制定高雄版的「重要建築物群景觀保存地區」相關自治法令,不論是哈瑪星等舊社區,或高雄車站、衛武營等大型地標公共建築,都能列入規範,要求後續開發維持協調性與避免遮蔽特殊角度,方能維持程序上的公平。
同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,180822中天 北市驚見「薄片屋」都怪都更破局難整合 影片網址→https://youtu.be/33EhF_snHAE 一堆老公寓中,這棟大樓顯得特別顯眼,尤其它看起來實在有夠薄,大安區寸土寸金,建商腦筋動得快,設計出薄片房。大門寬度僅僅5米,蓋了14樓,地基才62坪。 記者 謝佑昀、陳玄白...
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玄泰建商 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
180822中天 北市驚見「薄片屋」都怪都更破局難整合
影片網址→https://youtu.be/33EhF_snHAE
一堆老公寓中,這棟大樓顯得特別顯眼,尤其它看起來實在有夠薄,大安區寸土寸金,建商腦筋動得快,設計出薄片房。大門寬度僅僅5米,蓋了14樓,地基才62坪。
記者 謝佑昀、陳玄白 採訪報導……↓
外觀吸睛加上地點好,一坪喊到120萬,對比旁邊3~40年的老舊公寓一坪80萬來說,實在很搶手,還沒蓋好就賣出七成。
主打小資族和退休族群,裡頭都是套房,最大才25坪,不過挑高的室內空間看起來很寬敞,其實這樣的薄片房未來會成為趨勢。
房仲業者 陳泰源 表示:「越精華的地段,地都很難整合,所以才會有這一種基地很小、薄片屋的情況發生。」
達人也建議小資族要在台北買房,大同或萬華有許多平價老舊公寓,而想要新的電梯大樓則可以考慮外圍的文山或北投區,單身想住套房,可以選擇中山區靠近林森北路的房子,價格也不會太高。
房仲業者 陳泰源 表示:「比較偏一點點的地方,總價其實甚至一千萬都不到,那你再加上青年首購,貸款貸85成的話,甚至你自備款,你只要存100萬的自備款這樣子就夠了。」
台北地狹人稠、寸土寸金,市中心動輒數千萬,年輕人不當爸寶、媽寶根本買不起,小資族想要有個家,除了郊區以外,薄片房也許會成為未來主流。
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/08/180822_29.html
玄泰建商 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
180611東森財經 揭銀行不說的秘密 六都房貸竟分四級
影片網址→https://youtu.be/8TTClK_qnf8
不少人購屋都為了貸款傷腦筋,其實銀行貸款成數有粗略算法,一共分為ABCD四個等級,A級區域最高可貸款到8成,其實除了選對地段,貸款人年齡、收入都會影響評估條件,也讓小資族怨嘆,能貸到六成就很了不起了。
記者 陳郃頻、黃福祥 採訪報導……↓
房市觸底回溫了嗎,從建商推案量,可見端倪。
興富發董事長鄭志隆:「去年差不多300億,大概400億左右,對我們推案的數字,一直都有呈現比較,穩定的成長,所以我們對這個,未來還是比較樂觀的。」
剛性需求旺,建商不再大方讓利。
興富發董事長鄭志隆:「我們已經有500多億了,從高雄然後台南,首購產品,就是剛講的這個,剛性需求的,兩房三房為主要。」
民眾想買房,多數人不想靠爸,只能往銀行搬現金。不過其實銀行沒說的秘密,是六都房貸,粗略可分成四級,依地區劃分A級可貸8成,依序往下降5個百分點。
房仲陳泰源:「它離捷運站是不是夠近,第二個再來你要看,它的屋況夠不夠新,屋齡夠不夠新,因為如果屋齡太老舊,也會影響他的貸款成數,如果屋況是有精裝潢的話,當然也會有加分。」
銀行鑑價暗藏玄機,細看A咖區域,台北市12個行政區全部包含在內,新北市、板橋、三重等區也算,還有台中市、台南市、高雄市等部分區域也是A級。
高樓大廈一棟接一棟,看在銀行眼中,有園區新貴撐住的新竹房市,只分A級和B級,不動產看來比其他縣市更值錢。
房仲陳泰源:「年紀越輕,前百大的這個企業裡面,如果有的話也有加分,或者是說你自己本身具有軍公教的身分。」
地段、貸款人條件都是評估關鍵之一,其實民眾也不用煩惱,銀行網站也有捷徑,輸入地址、屋齡坪數等,就可以先了解房子價值,購屋預算也能先有底。
新聞網址→https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/Content/40695
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/06/180611.html
玄泰建商 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
150218中天 別被樣品屋沖昏 首要拍照存證
影片網址→http://youtu.be/p-cxRu4fIXM
感謝記者賴思豪、呂學浩的採訪,記者真的很辛苦,除夕還要上班,我也臨時趕緊幫忙找房子給拍,謝謝給我曝光的機會,也謝謝大直豪宅屋主願意將房子借拍喔!
以下是新聞報導…….↓
記者 賴思豪:看預售屋時都會有家的感覺,不過呢,為了避免糾紛,看預售屋前有兩張圖很重要,就是「平面配置圖」跟「家具配置圖」,當然還有你的手機相機,因為這樣才能夠拍照存證。
不只眼見為憑,還要有圖為證,民眾往往一踏進樣品屋,就被幻想沖昏頭,尤其是附帶家具裝潢的建案,爭議最多。
房仲業者 陳泰源 表示:當初可能是要送你某某品牌的家具,很高檔的品牌,可是最後出現「同等級的」,所以你享受的是同等級的家具家電,常常都會利用這樣的話術偷工減料。
建商無法達到原本的承諾,民眾事前拍照自保就很重要,另外一些小細節,包括樑、柱、天花板,高度、寬度是否一致,牆壁的厚度有沒有不老實,都決定室內空間有沒有被變相壓縮,還有大門的尺寸也要量過,因為會影響玄關視覺,室內的動線上也要跟著平面圖走一遍,想像家具搬進來時,會不會產生問題。
房仲業者 陳泰源 表示:做的樣品屋要丈量尺寸,事後房子蓋好也要比對權狀去量尺寸,建商以前給你的廣告一定都要留下來,因為都可以做為日後,消費有爭議糾紛時,是消費者很棒的利器!
事前拍照、事後丈量,還要記得把所有資料建檔,畢竟房屋可是大多數人一輩子的最大支出,下定前務必要小心謹慎。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/86500746