【小編愛講話-民事法系列】
小編1號怕惡房東😈、小編2號也怕惡房東👹、全世界的小編都怕惡房東👺... 恐怖喔~恐怖到了極點喔~
但近幾年來,惡房客事件也層出不窮,像是房客的垃圾堆比洗衣機還高、滿地的排泄物、質感套房變成廢墟等等。
▪ 拉撒鬼!正妹房客床上大便、食物長蛆 房東傻眼(*小編也傻眼中*)http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2395348
▪ 惡房客拔走電視還留下滿地大便 佛系房東竟這樣做…
http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2538505
遇到這種情形,房東除了變身為佛系房東外,有沒有什麼是可以事前或事後可以注意的呢?👻 身為租屋族的詹律師說:「從學生時代住在台北也是很常搬家,但也是很能體會佛系房東的辛苦,所以原則上參考以下『事前防範』、『事中處理』及『事後積極』大方向的話,應該就沒問題啦。」
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【事前防範:
簽訂定期租約、更新條款的限制!】
目前通用的租賃契約範本都會有租賃期限,可能是以1年或2年為期(例如2019/1/1-2019/12/31),而這樣的租約就稱作「定期租約」;至於不定期租約則是指「沒有定期限」的租賃契約(例如只有記載租賃日為2019/1/1)。
定期租約和不定期租約兩者間最大且最重要的一點差別,😡😡就是不定期租約會有「土地法第100條規定(條文連結:https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060001)」的適用,也就是如果沒有以土地法第100條規定的情況時,房東是不可以隨便請求房客返還房屋喔!
不過呢,一般房東大都會簽訂定期契約的,但為了避免遇到房客租期屆滿還賴著不走而房東沒有立即表示反對的意思、或怕錯過表示不續約時機,建議房東可以在締約時,應該要約定相關租約更新條款之限制。
譬如說,像是「非經雙方以書面更新租賃期限時,視為未續約。」、「承租人應於租約期滿時立即返還房屋,逾期未返還房屋時,承租人應負損害賠償及違約責任,並不得為民法第451條之主張或異議。」等。
如果可以的話,對於較可疑的房客,亦建議將租約辦理公證,載明「承租人如於租期屆滿後不返還租賃住宅應逕受強制執行」。除可確認雙方對於契約的性質是屬於定期契約外,屆時亦可以直接帶著租約到法院民事執行處聲請強制執行、請求返還租賃物,並由法院陪同點交房屋喔!
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【事中處理:
違反租屋的合理使用收益時,終止租約!】
房客對於房屋之使用、收益,違反租約之約定方法時,經房東勸阻不聽時,房東得立即終止租約。倘沒有明文約定如何使用房屋,但若依房屋之性質,房客之使用、收益方式仍屬不當時,房東仍得立即終止租約。(民法第438條)
所以小編建議,房東在締約時,可和房客約定房屋的使用、收益方法,房客即有義務依約定方法為房屋之使用收益;即便沒有約定方法,房客就房屋的使用、收益,也應依房屋之性質而定之方法為之。
如房客違反相關約定、且經房東阻止而仍繼續為之時,原則上房東這時候就可以終止租約囉!
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【事後積極:
租約到期時,房東要立馬表示不再續租!否則就杯具了💩!】
㊙️依最新實務見解(最高法院107年度台上字第1869號判決參照)表示:「此項定期租賃期滿後之得變為不定期租賃者,在出租人方面,係以有無即表示反對之意思為條件,而非以有無收取使用收益之代價為條件,苟無即表示反對之意思,縱未為使用收益代價之收取,其條件仍為成就。」㊙️
也就是說,如果租約已經到期,而房東沒有立即表示不願續租時,就算房東沒有收租金,則會視為以不定期租約繼續,而房東與房客間的租賃關係仍不會消滅!
所以,遇到不願再續租的房客時,千萬要記住在租期快到的時候,除了不能再收租金以外(但目前法院見解是不管你有沒有收錢喔**),最重要的是要馬上向房客用存證信函(可以找詹律師囉!業配一下😽)或其他書面方式表示「不再續租了」!
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寫到這裡小編突然覺得有點難過💀,但小編仍相信,台灣最美的風景是人,只要將心比心,房東不坑殺房客、房客不沖康房東,這樣就會有良好的租屋環境嚕!
最後小編附上一張詹律師在九州追星(嗯?是追熊吧?)的熊部長可愛照,小編實在也覺得超可愛的,可惜12生肖沒有熊年說!
租賃契約公證意思 在 林智群律師(klaw) Facebook 的最佳解答
<錯誤的法律觀念>
1.簽名無效,蓋章才有效。(x)
→「簽名」有效,用「印章」代簽名也有效。
2.刑事案件可以和解銷案。(x)
→大部分刑事案件是非告訴乃論罪(公訴罪),
即使和解也沒辦法銷案,
頂多是檢察官或法官比較不會為難你。
3.別人的著作如果沒有向政府辦理登記就沒有著作權。(x)
→著作如果具有原創性,不需登記,於著作完成時就享有著作權。
4.公司欠錢可找負責人要錢。(x)
→公司欠錢只能找公司要,
除非負責人有跳下來簽本票或當保證人,
否則不能向負責人個人要。
5.女兒是潑出去的水,沒有繼承權;
養子女不是親生的也沒有繼承權或只能分少一點。(x)
→女兒跟養子的繼承權利跟兒子一模一樣
6.民事案件取得勝訴確定判決後,法院會主動幫你執行。 (x)
→你自己還要拿確定勝訴判決去查對方財產,
再向法院聲請強制執行,還要繳一筆執行費
(原則上是執行數額的千分之八)
之前律師幫你打官司的服務範圍是不包括這個部分的~
7.要有三張以上驗傷單才能判准離婚。(x)
→不需要集滿三張,如果是鼻青臉腫的話
(比如童議員前妻那樣的情況),一張就夠了
8.沒有書面,契約就不成立。(x)
→只要雙方意思一致,即使只是口頭約定也可成立契約,
白紙黑字只是證明上比較簡單。
9.協議離婚可以隨便找路人當證人,或事後找朋友補簽。(x)
→路人不是不行,但是簽署離婚協議時必須在場,
且明確知悉你們兩個要離婚,
且要留下聯絡方式,以供日後產生爭議時
可以找得到人出庭作證證明你們有要離婚,
不能事後找人補簽.
10.租賃契約只要有到法院辦理公證手續,
那麼租期屆滿房客如果不搬,都可直接強制執行。(x)
→辦理公證租賃契約時,
必須加註「租期屆滿不搬可逕行強制執行」,
否則租約雖經公證仍不能直接強制執行。
11.交保就是無罪(x)
→交保只是刑事案件確定前「暫時」停止羈押或免予羈押而已,
交保並不等於無罪。
12.欠錢不還,告詐欺(x)
→欠錢不還,只是民事糾紛商業糾紛,應該循民事訴訟解決,
告刑事,只是增加檢察官工作負擔而已,
開庭看到檢察官翻白眼,你就知道告詐欺是找錯人了,
這種案件檢察官最後通常是不起訴結案~
租賃契約公證意思 在 許維恩 Facebook 的最佳解答
海王天璽文化傳媒(股)有限公司聲明:
一直以來,許維恩著重於自有品牌的主導經營,包括面膜、飾品、服裝,都是親自瞭解原物料與製程並參與設計,由媒體的報導可得知,連新的美睫店裝潢也是一點都不偷懶馬虎的獨立主導親自監工,而除毛與美睫是單純可見的營業項目,所得即見無法誇大,因為代言美睫而認識袁小姐所以才合作來開設自有品牌的沙龍店,而非投資併入他人事業如皙之密。美體沙龍店為獨立品牌「Sharon & Sharon」,以自己英文名做為其一招牌,因為當初代言美睫而認識袁小姐想要以美睫之技術合作許維恩主導自己品牌的態度是有跡可尋而明確的。
對於medpartner提出的問題,公司有以下幾點聲明:
1. Medpartner指出:請問一下,這個皙之密的宣傳是怎麼回事呢?好,我再相信一次,妳是不知情被盜用照片?
v海王天璽聲明內容:許維恩小姐在當時是代言美睫商品,並非代言皙之密,所以她在美睫的的優惠卷上簽名是合理的,並非我們推廣皙之密。
2. Medpartner指出:以下這張照片(活動現場與眾多人合影)的解釋?
v海王天璽聲明內容: 請注意背板上方所提為睫毛,許維恩是美睫睫毛之代言人,當天為出席美睫之一日活動與廠商合影有甚麼問題呢?為何要刻意引導去皙之密的代言
3. Medpartner指出:許維恩跟(袁健菊)一起合夥開了一家店,今天還是持續甜蜜蜜,這樣是「無端」被捲入?那位之前謊稱肝斑改善90%是使用皙之密,結果被抓包是打了雷射的Shraon。
v海王天璽聲明內容:袁小姐只是合夥人,無論她謊稱肝斑改善使用皙之密或是雷射,請問與許維恩有何關聯?為何要刻意將2件事情轉向許維恩所經營之副業,合夥之個人行為並不代表許維恩也會參與。
4. Medpartner指出以下照片(袁健菊小姐貼文合照)如何解釋?
v海王天璽聲明內容:許維恩與袁小姐合夥經營該項目為美睫除毛店,在貼文中所說一起加油意指美睫店之管理,及在店內服務客戶又有何問題?我們在此重申我們與皙之密無任何關聯,與袁小姐一起投資美睫店純屬投資事業並非加入皙之密,呼籲有無心之人勿盲目轉發回應。
Medpartner說:愛美時尚美睫,就是皙之密林總監的公司,這樣夠了嗎?
v海王天璽聲明內容:上面說明與許維恩合作美學沙龍(美睫除毛店),袁小姐培訓技術,與許維恩無關,此po文也由愛美睫po出並非是許維恩小姐的意思。
5. Medpartner指出: 性感女神Sharon維恩和美睫女神Sharon健菊,共同攜手打造一所專屬女性的美麗花園阿不就是你們共同攜手打造的嗎…許維恩小姐說:「我們只會做美體除毛及美睫的服務」。但更勁爆的來了。林總監在開幕前一天下午五點,手機直播現場。完整影片在這裡,大家可以看看。這要感謝皙之密受害的用戶幫我們從群組中翻拍出來。
v海王天璽聲明內容: 視訊中所拍攝的影片為愛美時尚的店面,大家可去店內參觀,許維恩小姐是分租出去各自經營,在許維恩的店內只有除毛及美睫之服務並無推銷皙之密商品以及直銷拉下線的任何情事,我們也將提出租賃契約做以證明,由於分開獨立經營事業我們並無權力去干預愛美時尚所零售之商品,但是如果經由查證愛美時尚在許維恩小姐店內非法推銷商品我們將提出法律訴訟,也感謝medpartner所提供的資訊,但是希望把事情先了解完善再來指控。
6. Medpartner指出: 許維恩的 Sharon & Sharon Salon 美睫除毛店賣皙之密且不登記美容業
v海王天璽聲明內容:美睫除毛服務為不分類登記並非登記為美容業,也非常謝謝Medpartner的疑問,維恩原創在經濟部商業司所登記營業項目中明確登記zz99999可經營美睫除毛項目,對於medpartner所指控許維恩為違法開業我們也已經相關證明圖片交由律師
7. Medpartner指出: 這間「維恩原創國際有限公司」的代表人「許維恩」應該是您本人吧?「原創」跟「國際」,聽起來很威,我腿有點軟,只能跪著繼續往下看。結果登記的營業項目:主要是「化妝品批發」、「化妝品零售」這些。阿,這就怪了,這不就是全美皙之密的營業項目嗎?賣化妝品跟保養品啊~(國內的保養品跟化妝品在法律管理上是同一件事情)所以你們根本一開始就知道,要在這邊賣皙之密啊!!!甚至在105年8月那次的變更,都還是不改登記美容業。如果你是想做美睫除毛,你會登記什麼?
v海王天璽聲明內容: 在此我想說明維恩原創所登記之「化妝品批發」、「化妝品零售」為許維恩之自創面膜品牌,上網搜尋”SG維恩的祕密花園”早在去年至現在都已經公開在網路販售,並合法登記以及取得廣字號之一切規定,並非是為了銷售皙之密商品而去設立之公司,對於Medpartner所指出: 你現在登記化妝品買賣,卻不登記美容業,不就坐實了這個說法?但賣皙之密也還好啦,只是證明你公然說謊而已。經紀公司希望貴公司將事件了解清楚再指控,並由海王天璽文化傳媒(股)公司基於保護藝人聲譽將保留法律追訴權將交由律師處理
v總結: 我非常感謝Medpartner專業的醫師團隊對於許維恩小姐的關心及提醒合夥人有何問題?這也會讓我們特別注意及進行下一步的切割,但對於以下幾點我們公司有必要說明清楚:
1. 我們並無如Medpartner所指出刻意賄絡及對媒體施以壓力讓眾多媒體不得報導,也並無如貴公司所po文許維恩小姐神功護體施壓各媒體不敢報導之情事。
2. 記者會當天所邀請來之各媒體如東森新聞、三立、蘋果…..等等皆為媒體自由心證之報導並未如貴公司所說一則新聞我們支付6-8萬元,各媒體也並無收受任何費用,貴公司之這樣言論已經造成媒體名譽及許維恩小姐名譽受損,我們也將會委由律師了解狀況
3. 對於林姓夫妻所經營之皙之密與我們藝人許維恩並無任何關聯,我們從未由許維恩小姐口中、或是文章內容中說明推銷及推廣,也並無加入皙之密之情事,由Medpartner對許維恩小姐指控:許維恩小姐說謊、騙人、裝可憐、全力護航皙之密及貴公司”直接說重點,許維恩的回應,「沒有一句話是實話」之指控為不實指控並已嚴重毀損許維恩小姐之名譽。
4. 我們真心希望medpartner所謂專業的4位醫生可以出面與我們說明為什麼會有這樣的指控,並出示貴公司人員之醫生執業執照,我們將偕同律師處理此問題後續衍伸之事項,也會了解林姓夫妻之問題不排除切割清楚
5. 皙之密非關沙龍店經營項目也非許維恩管理品牌,許維恩可以包容所有來自網路的建議及指控,我們海王天璽及許維恩小姐保證:我們將會嚴格管理店內經營,如發現愛美時尚及皙之密有任何不法之推廣我們將依據中華民國法律提出訴訟並嚴厲切割,但希望網友依循正確方法途徑或窗口,理性看待實際情況處理問題。
6. 再次強調,除毛美睫店與愛美時尚為分開獨立經營,帳目獨立分開。房租也各自依照使用坪數分開支付並向法院申請公證。
海王天璽文化傳媒(股)公司 董事長 劉亭佑
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