如何與房東/客好聚好散?
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衞航下午應法律扶助基金會之邀,參與警廣「聰明法寶」公益節目,分享租屋族如何保障自身權益,簡短分享如下,請有需要的朋友參考:
一、租屋族一定要注意的事。
👉 二房東無權出租,除非經屋主授權。
建議租屋前請房東出示所有權狀、房屋稅單,並與身分證做比對,證明是屋主本人或確實經屋主授權。
👉 務必確認承租地址、範圍及附帶設備。
舉例來說,曾有房東利用想租房子的人欠缺經驗或急著找房子,看屋時載明附有電視、冷氣、冰箱等電器,搬家時才知道租約上寫的是另一間,實際承租房屋家具破舊,無任何電器用品,對房客權益影響很大。
甚至還有各項設備都要另外付押金的案例,對於沒有詳細看清楚租約條款的租客,根本是層層剝削。
👉 審閱期不得少於三天。
且請記得閱讀租約條款對房客有沒有特別不利的地方?
租約正本是不是有兩份?
內容是不是一樣?
房東口頭承諾的內容有沒有寫在租約裡面?
以避免被某些無良房東設計。
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二、在租約條款方面:
👉 清楚約定押金數額、租金數額、繳納方式等。
包括:每月租金多少錢?是月繳還季繳?現金交付或轉帳?以免未來衍生爭議。
👉 押金數額,不可以超過二個月租金總額。
(租賃住宅市場發展及管理條例,以下簡稱租賃條例第7條第1項)如果房東要求超過,請記得要求修改,以免負擔過重。
👉 社區管理費、清潔費、維護費、(公共)水電費、瓦斯費、電話費、網路費,或其他公共設施更新所需分攤的費用,都要寫在租約裡,且最好有獨立單據或計算依據,以免發生爭議。
有的房東甚至收定水電費,或每度水電都收取過高金額,請大家要特別注意檢視。
👉 如果想要轉租當二房東,必須獲得房東同意。
實務上常見沒有約定,房客卻擅自轉租,甚至額外賺錢,例如:租給電信業者當基地台,一旦被發現,很可能被房東終止租約。
👉 除非另有約定,否則應由房東負責修繕房屋及附帶設備。
房東應該在簽訂租賃契約前,向租客說明由房東負責修繕項目及範圍,並提供聯絡方式(租賃條例第8條第2項),請大家務必要留下房東常用的聯絡方式及互動經過(如LINE對話紀錄,可以證明早已通知房東修繕),方便留下證據。
👉 不得記載事項。包括:
不得約定房客納稅時不得申報租賃費用支出、
不得約定房客不得遷入戶籍、
不得約定廣告僅供參考等。
(其他詳請參考「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
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三、承租入住後,又該注意哪些地方?
👉 已收金額務必要求簽收或留存匯款(或轉帳)紀錄。
曾有房東收現金後,因未簽署收據,竟主張房客沒有付房租,對已付租金又無法舉證的房客而言,非常不利。
👉 如果約定由房東負責修繕,但沒有在收到房客請求後適當進行修繕(如抽水馬桶沒有在當天或隔天恢復通暢),房客可以自行修繕,並請求房東償還其費用或於租金中扣除(租賃條例第8條第3項)。
👉 如果房子內部有裝修必要,房客要取得房東同意,才可以依相關法令自行裝修,且不得損害原有建築的結構安全。
例如:有些房客為了室內使用方便,而自行拆除隔間牆,如果拆到承重牆,恐怕會損害建築結構,若造成損害勢將面臨房東求償,租約期滿回復原狀也非常麻煩,所以一定要取得房東同意,依法令辦理。
👉 如果有法定情形,例如:
(1)房客毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當賠償;
(2)遲付租金或費用達二個月租金,經催告仍拒繳;
(3)未經房東書面同意而轉租等,
房東都可以提前終止租約,請租屋族務必注意避免。
👉 租約到期或終止後,請會同點交返還房屋。房客返還房屋並清償債務(積欠租金或恢復原狀費用)後,記得請求返還押金。
要特別注意的是,很多人以為只要人搬走就可以請房東退還,但實際上租約通常會約定房客要負責回復原狀,因此如果沒有恢復原狀,房東可扣除費用才退還剩餘押金,但至多不能超過一個月押金。
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四、常聽到有些房客長期不繳房租,或人間蒸發遺留很多個人物品,如果你是房東該怎麼處理?
👉 最簡便的方式是簽訂經公證的租賃契約,針對未依約付租金,或租期屆滿未交還房屋的狀況,只要「載明應逕受強制執行」,就可以直接聲請執行房客的財產或所得,並取回房屋。
👉 沒有簽訂經公證的租賃契約,而房客欠租達二期以上,經催告仍不繳租金,房東即可依法終止租約要求房客遷出返還。若房客拒絕辦理,房東可訴請返還並要求支付相當於租金的不當得利。
👉 若房客無法取得聯絡,或經聯絡還是不願意來搬個人物品,除另有約定(例如約定為廢棄物,任由房東處理)外,經房東定相當期限催告仍不取回時,房東就可以自行處理(租賃條例12條第2項)。
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五、如果不知道租約條款如何約定,網路上有沒有範例可以參考?
👉 當然有。內政部不動產資訊平台有很多種契約書範本可以下載參考或用來簽署。
👉 以租房子來說,有「住宅租賃契約書範本」和「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
(網址:https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx)
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六、遇到住宅租賃糾紛,可以尋求那些協助管道?
👉 法律扶助基金會對於遇到住宅租賃糾紛,經濟上又比較弱勢的民眾,有提供免費的法律扶助服務,歡迎有需要的民眾撥打法律扶助基金會全國專線412-8518,如果用手機撥打請加(02),口訣是「412幫我一把」,就可以預約申請。
👉 要特別說明的是,申請法律扶助是免費的,只要預約後攜帶:
(1)戶籍謄本或戶口名簿、
(2)國稅局的財產及所得資料,
(3)案情補充資料,
經法律扶助基金會審查,確定「申請求助案件有道理」,而且申請人屬於「經濟上弱勢」民眾,就會指派律師提供協助,歡迎善加利用。
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誠摯希望每個人都能略懂日常法律常識,才可以確保自己與家人的各項權益。
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,160612TVBS+三立+民視+年代 惡房客擅改裝潢 房東控屋成廢墟 影片網址→https://youtu.be/fRUvH8hmj7Y TVBS─吳欣倫、陳儒桓 三立─游家瑋、張哲豪 民視─李宜庭、陳奎宏 年代─王國霖、葉怡瑩 受訪─陳泰源 以下是TVBS記者的新聞稿……↓ 台北一名房東...
租賃契約 公證 條款 在 拳能律師詹傑翔 Facebook 的最佳貼文
【小編愛講話-民事法系列】
小編1號怕惡房東😈、小編2號也怕惡房東👹、全世界的小編都怕惡房東👺... 恐怖喔~恐怖到了極點喔~
但近幾年來,惡房客事件也層出不窮,像是房客的垃圾堆比洗衣機還高、滿地的排泄物、質感套房變成廢墟等等。
▪ 拉撒鬼!正妹房客床上大便、食物長蛆 房東傻眼(*小編也傻眼中*)http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2395348
▪ 惡房客拔走電視還留下滿地大便 佛系房東竟這樣做…
http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2538505
遇到這種情形,房東除了變身為佛系房東外,有沒有什麼是可以事前或事後可以注意的呢?👻 身為租屋族的詹律師說:「從學生時代住在台北也是很常搬家,但也是很能體會佛系房東的辛苦,所以原則上參考以下『事前防範』、『事中處理』及『事後積極』大方向的話,應該就沒問題啦。」
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【事前防範:
簽訂定期租約、更新條款的限制!】
目前通用的租賃契約範本都會有租賃期限,可能是以1年或2年為期(例如2019/1/1-2019/12/31),而這樣的租約就稱作「定期租約」;至於不定期租約則是指「沒有定期限」的租賃契約(例如只有記載租賃日為2019/1/1)。
定期租約和不定期租約兩者間最大且最重要的一點差別,😡😡就是不定期租約會有「土地法第100條規定(條文連結:https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060001)」的適用,也就是如果沒有以土地法第100條規定的情況時,房東是不可以隨便請求房客返還房屋喔!
不過呢,一般房東大都會簽訂定期契約的,但為了避免遇到房客租期屆滿還賴著不走而房東沒有立即表示反對的意思、或怕錯過表示不續約時機,建議房東可以在締約時,應該要約定相關租約更新條款之限制。
譬如說,像是「非經雙方以書面更新租賃期限時,視為未續約。」、「承租人應於租約期滿時立即返還房屋,逾期未返還房屋時,承租人應負損害賠償及違約責任,並不得為民法第451條之主張或異議。」等。
如果可以的話,對於較可疑的房客,亦建議將租約辦理公證,載明「承租人如於租期屆滿後不返還租賃住宅應逕受強制執行」。除可確認雙方對於契約的性質是屬於定期契約外,屆時亦可以直接帶著租約到法院民事執行處聲請強制執行、請求返還租賃物,並由法院陪同點交房屋喔!
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【事中處理:
違反租屋的合理使用收益時,終止租約!】
房客對於房屋之使用、收益,違反租約之約定方法時,經房東勸阻不聽時,房東得立即終止租約。倘沒有明文約定如何使用房屋,但若依房屋之性質,房客之使用、收益方式仍屬不當時,房東仍得立即終止租約。(民法第438條)
所以小編建議,房東在締約時,可和房客約定房屋的使用、收益方法,房客即有義務依約定方法為房屋之使用收益;即便沒有約定方法,房客就房屋的使用、收益,也應依房屋之性質而定之方法為之。
如房客違反相關約定、且經房東阻止而仍繼續為之時,原則上房東這時候就可以終止租約囉!
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【事後積極:
租約到期時,房東要立馬表示不再續租!否則就杯具了💩!】
㊙️依最新實務見解(最高法院107年度台上字第1869號判決參照)表示:「此項定期租賃期滿後之得變為不定期租賃者,在出租人方面,係以有無即表示反對之意思為條件,而非以有無收取使用收益之代價為條件,苟無即表示反對之意思,縱未為使用收益代價之收取,其條件仍為成就。」㊙️
也就是說,如果租約已經到期,而房東沒有立即表示不願續租時,就算房東沒有收租金,則會視為以不定期租約繼續,而房東與房客間的租賃關係仍不會消滅!
所以,遇到不願再續租的房客時,千萬要記住在租期快到的時候,除了不能再收租金以外(但目前法院見解是不管你有沒有收錢喔**),最重要的是要馬上向房客用存證信函(可以找詹律師囉!業配一下😽)或其他書面方式表示「不再續租了」!
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寫到這裡小編突然覺得有點難過💀,但小編仍相信,台灣最美的風景是人,只要將心比心,房東不坑殺房客、房客不沖康房東,這樣就會有良好的租屋環境嚕!
最後小編附上一張詹律師在九州追星(嗯?是追熊吧?)的熊部長可愛照,小編實在也覺得超可愛的,可惜12生肖沒有熊年說!
租賃契約 公證 條款 在 張維倩 Facebook 的最佳貼文
【維倩律師法律小教室】
『租賃篇Part5-租房子到底要不要公證?』
最近有朋友要租店面做生意,他的房東希望雙方可以將租賃契約公證,他覺得很麻煩,所以來詢問維倩,值不值得花公證費將租賃契約公證。
★公證租賃契約有什麼優點:
一、 對於房東:可以請求房客交還房屋、給付租金、違約金等
二、 對於房客:請求房東返還押租金、買賣不破租賃(未逾五年之租賃契約,於租賃契約存續中,房東換人的話,還是可以繼續住在裡面,請參考民法第425條)
三、 上面這種情形可以不須訴訟就可請求法院強制執行!
四、 達到事先存證,避免一方反悔不承認,藉以減少糾紛,免去舉證,省時、省力。
★ 公證租賃契約的缺點:
一、 徵公證費用
應徵公證費用以租金總額或房屋課稅現值兩者較高者,加保證金後,依下列標準收取之。如附加強制執行之條款者,加收二分之一:
1、20萬元以下者,1000元。
2、20萬元至50萬元者,2000元。
3、逾50萬元至100萬元,3000元。
4、逾100萬元至200萬元者,4000元。
5、逾200萬元至500萬元者,5000元。
6、逾500萬元至1000萬元者,6000元。
7、逾1000萬元至5000萬元者,其超過1000萬元部分,每1000萬元加收2000元;不滿1000萬元者,按1000萬元計算。
8、逾5000萬元者,其超過部分,每1000萬元加收1000元;不滿1000萬元者,按1000萬元計算。
二、 被課稅?
其實公證與繳稅完全一點關係都沒有的,公證是保障民眾的權利,而納稅為國民應盡的義務,基本上二者是完全無關。
★如何進行租賃契約公證
聲請手續如下:
一、向各地方法院公證處服務台、聯合服務處或員工合作社購買公證請求書一份。
二、請求書的填寫方式:
1填明請求人即出租人、承租人雙方,姓名、年籍、身分證統一號碼及地址。
2「請求公證之法律行為或私權事實」欄內,僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約,請求公證」。
3「約定逕受強制執行」欄內,分別寫明需要強制執行的標的,「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。
4最後由請求人雙方簽名蓋章,並記明年月日。
三、請求書寫好後,交公證處收件登記,分由公證人辦理。
四、請求人、代理人應攜帶身分證及印章,出租人並要帶房屋稅單。請求人如係公司、商號或法人,請攜帶公司執照、營利事業登記證或法人登記證書、負責人身分證及印章,公司、商號或法人之印章。
五、請求人本人不能到場,可以委任他人代理,但要提出經請求人本人簽章之授權書。
六、所需租賃契約書,請求人如有自備至少攜帶三份。
七、公證人認為必要時須至房屋所在地實際體驗。
-房屋租賃公證請求書抵家:https://goo.gl/vKCfEB
-參考範例:https://goo.gl/1rsKsq
#公證一下比較有保障
---維倩律師法律小教室---
『出租人的法律權益』:https://goo.gl/Y2H6q7
『違規車主死亡,罰單誰繳?』:https://goo.gl/GKqGZr
『損壞出租車,如何賠償?』:https://goo.gl/s24QeG
『如何使用大絕招請惡房客搬家?』:https://goo.gl/XZB6F9
『租屋處的水管不通,誰要負責修理?』:https://goo.gl/94x9bk
租賃契約 公證 條款 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
160612TVBS+三立+民視+年代 惡房客擅改裝潢 房東控屋成廢墟
影片網址→https://youtu.be/fRUvH8hmj7Y
TVBS─吳欣倫、陳儒桓
三立─游家瑋、張哲豪
民視─李宜庭、陳奎宏
年代─王國霖、葉怡瑩
受訪─陳泰源
以下是TVBS記者的新聞稿……↓
台北一名房東指控,以一個月1萬的租金租給房客2個月,疑似雙方租賃契約沒溝通好發生糾紛,房客不但沒繳房租、破壞屋內樣貌,人還跑了,氣得房東準備提告,並上網po文提醒其他人要多加留意。
把房子租給房客,但天花板支架居然全被掀開、挖空,牆壁本來釘上的木板同樣慘遭破壞,就連油漆也全剝落,門鎖也直接毀了,比較房屋原來的樣貌,本來的電視櫃支架,板子全垮,這讓房東看傻了眼,拿手機拍照存證。
投訴房東:「你來的現況就是這樣子,你不可以住一陣子住1個月就跟我要求這個、要求那個。」
遭指控破壞的租屋處位在台北的惠安街,這名房東以一個月1萬2的租金,租了2個月給張姓房客,他氣的在網路上po文,說對方欠租2個月,房子被破壞,簽契約時留的電話也是空號,要找也找不到人,氣的po網,提醒其他房東小心注意,房仲說租屋前除了白紙黑字,其實也可以把契約拿去公證。
房仲陳泰源:「原則上要收足2個月的押金,因為有的時候房客他可能把家具、家電弄壞了,或者是屋況可能有些瑕疵、牆壁弄髒,我們都可以不用跟房客多要錢。」
房仲也建議,出租之前盡量把房客身分、背景問仔細,多給自己一分保障,這回把房子出租全被拆光光,房東也到派出所備案提告,呼籲對方趕緊出面說清楚,給個交代。
TVBS新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/life/news-658495/
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以下是民視記者的新聞稿……↓
租屋引發糾紛!1名房東上網發文控訴,遇上惡房客,擅自將他房子的大門拆掉,並藉口說要更改裝潢,索討將近3萬元的裝潢費,住到第3個月時更沒繳租金直接落跑,甚至將鐵門灌膠,房子被拆的亂七八糟,相當惡劣。而房仲建議,最好兩方簽約前說清楚,才能顧到雙方權益。
記者vs.蕭姓屋主:「他這個都把我破壞,門都給你弄壞了喔,連這個門框都把我弄壞你看。」
一打開大門,屋子裡殘破不堪,不只大門門框被拆掉,露出鋼釘,櫃子也被毀了,整個傾斜,牆壁木板脫落,天花板被挖空,床、沙發、書桌家具全移位,如同廢墟。更扯的是,竟然連鐵門也被灌膠。
記者vs.蕭姓屋主:「這個門是昨天他把我上膠,我請師傅重新換的。」
附近鄰居:「我看是住1對父女,爸爸平常看起來還好。」
好好的一間房子租出去,卻被房客弄成這副模樣,對比一下先前屋況,電視櫃跟置物櫃,都完好掛在牆上,現在卻是慘不忍睹。房東氣得上網控訴,以1個月1萬2千元的價格,將房子租給1名張姓房客,對方自稱是木工,將2道門換掉,7千元換門費,要求房東從租金扣,接著索討裝潢費2萬8千元,沒想到房客拖到第3個月,租金沒付,人就跑了,還大搞破壞。而房仲業者則提醒,如果房客要求改裝,簽約前最好說清楚、講明白。
房仲業者陳泰源:「一般租賃合約上面都會寫說,退屋的時候要恢復原狀,那如果說有特殊條款,比如說他的電視機比較大台,他希望可以在牆壁上打洞,可以讓我的電視機可以裝上去,或者是我想要有自己的裝潢,這個就是事先白紙黑字寫清楚。」
遇到惡房客,實在無奈。不管是房東,還是房客,為了雙方權益,多一道手續,多一份保障。而目前這名蕭姓房東,也已經報警處理,並打算對這名張姓房客,提出毀損告訴。(民視新聞李宜庭、陳奎宏台北報導)
新聞網址→http://news.ftv.com.tw/NewsContent.aspx?ntype=class&sno=2016612S02M1
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/150442653
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