下表是近兩年來新增的國際股市ETF。
除了兩支高息ETF(元大US高息特別股、中信中國高股息)、一支美國半導體ETF(國泰費城半導體),與中國中小型類股ETF(富邦中証500),其它全都聚焦在特定的小市場與概念。譬如”AI”、”未來”、”電動車”、”越南”。
很明顯,國內資產管理業者在發行ETF時是走向愈來愈主題化的路線。發行的大多是近來熱門產業的ETF、追隨電動車、人工智慧與綠能等主題。
有沒有業者推出全歐洲已開發市場ETF?
沒有。
有沒有業者推出全球股市標的?
沒有。
也就是說,它們發行ETF仍然採用主動行基金的思維。鼓吹投資人要看對方向抓準趨勢,才能獲利。
而不是提供一個低成本的指數化投資工具,讓投資人可以很方便的用幾支或甚至一支ETF就組成全球化的投資組合。
發行大範圍ETF的嘗試,似乎在台灣ETF業界發行的早期就”完成”了。在元大標普500ETF(00646) 之後,後續就沒有人嘗試發展範圍更廣的美國全市場ETF。在元大歐洲50與富邦歐洲ETF之後,也再沒有台灣業者發行更稱手好用的歐洲整體市場指數化投資工具。
各業者不思如何在指數化投資工具上更加精進,開始走”另一條”容易的路。利用ETF的名聲,發行各種名稱好聽、似乎要幫投資人掌握未來潮流的標的。
重點在推銷,而不是精益求精。
而這些新出的標的中,不少有著誇張的高費用率。譬如富邦中証500,年度經理費高達0.99%、台新全球AI經理費0.75%,以及國泰網路資安0.9%的經理費。真的是非常昂貴的收費。
資產管理的重點應在”資產管理”,而不是”廣告銷售”。
ETF成名的理由,在於其提供了一個超低成本投入廣泛市場的指數化投資選擇。大家可以看到,美國資產前十大的ETF ,正是這樣的標的。
業者應推出很強的標的,而不是只想推出很好賣的標的。
前者,才是幫投資人解決問題。後者搭配高費用,恐怕比較像是幫資產管理公司賺錢。
國內資產管理業者近年來在ETF的發展上,走的是一條令人失望的道路。
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過2萬的網紅Lew Mon-hung劉夢熊,也在其Youtube影片中提到,政府最近提出三隧分流方案——紅隧大幅加價,東隧略為加價,西隧略為減價——怎料兩邊不討好,市民怨聲載道。 我經過一個長時間的調查和研究,也徵詢過很多的士司機以及私家車駕車人士的意見,認為從「取諸於民,用諸於民」的立場出發,提前收回西隧的經營權,並向西隧的管理公司港通補償未來四年的合理利潤及回報。 ...
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【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研
鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利,當中所引伸出的規劃及土地供應問題,現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外,在港鐵的物業版圖不斷擴展下,亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略,更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而,現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式,主宰整個社區管理,有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。
▍港鐵作為物管的「當然成員」
現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料,以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契,便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模,揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。
最新統計,港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目(以項目期數作統計),當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理,涉及近112,759個住宅單位,近30多萬人的日常居家生活,而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等),可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理,港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。
港鐵住宅物管王國列表:https://bit.ly/3BAfuC3
我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant),揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因:上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理,一站式包攬上蓋物業發展項目,業主購入單位時, 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目,更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是,雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目,但最後往往由港鐵獨吞物管服務,跑贏有份參與的發展商,成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力,港鐵當然地主導整個屋苑的管理。
港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司,港鐵可以明正言順做「二房東」,既可謀取物業管理的行政收益,亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例,港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責,當屋苑出現管理開支糾紛,管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】,更顯港鐵與發展商的互利合作關係。
除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外,港鐵更跑贏其他地產商,包攬上蓋物業的管理業務,創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展,港鐵物管只會愈做愈大,正正式式以地產為本業。
▍港鐵業權壟斷全攻略
港鐵包攬眾多物業管理項目,時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外,壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契,發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁,上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司(按照《建築物管理條例》規定,一般需要得到30%業權同意),於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種:
- 「巨無霸式」業權壟斷:
例子包括數個港鐵大型屋苑,如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關,港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%,代表港鐵可以絕對話事,壟斷屋苑的物業管理權。
- 「堆砌式」業權整合:
透過抽樣查冊,仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款,發現除了港鐵站業權(non-station shares)外,港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中,例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權,而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數,甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內,這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見,令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。
- 「落釘式」業權否決:
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權,但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權,就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》,只要有超過兩成業權人反對,業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團,其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司,箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。
在「鐵定管理權」下,港鐵無須在物管市場上與同行競爭,更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作,而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司,將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況:
- 管理費繼續狂飆:港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】,而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間,逆市加價管理費,忽視小業主的民生訴求。
- 維修工程「頹」做:自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後,港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任,全面翻新外牆,只按照強制驗樓要求,將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】,作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理,可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 物管「暗黑」財務:將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明,港鐵往往會拒絕公開部分財務細節,例如個別員工詳細薪酬,以至外判標書的詳細內容,批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】,而屋苑業主根本無法從中監察。
- 「收割」業主補貼公共設備:除了以往康城的行人天橋業權爭議外,翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款,當中有列明上蓋物業發展項目的業主(包括屋苑業主和港鐵)需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處(Public transport interchange)、上蓋的城市大學專上學院(Post secondary college)甚至大圍站鄰近公廁(Public toilet)等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多,港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款,輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。
即使政府成立物業管理監管局,仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下,愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理,無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務,這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。
參考資料
【註一】蘋果日報(2015年05月20日):駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044
【註二】蘋果日報(2013年11月2日): 管理費狂飆 映灣園加19%最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095
【註三】獨立媒體(2021年05月25日):逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG
【註四】仁聞報(2016年12月12日):薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
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「留房養老」未來將是非常大的商機,只是,能不能做的好,要看物業管理公司的品質,以及收費高低了~~~
老實說,台灣的物業管理,除了高檔房產管理還可以外,一般民眾可以接受得起,品質又有一定水準的,幾乎是沒有吶...........
房屋自有率很高的台灣,明明很需要這樣的物業管理公司存在,但,至今一直做不起來..........
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把紅隧、東隧和西隧都劃一由政府經營管理後,三條隧道以單程來計算,每程收費20元。相信這既能減低廣大駕車人士的成本,也足夠特區政府把收到的費用來彌補相應的管理維修開支,並把收購西隧所付出的幾十億慢慢回本……
#三隧分流 #西隧 #紅隧
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我們常說站在巨人的肩膀上可以看得更高、看得更遠、看得更廣,因此投資的方法也是如此,有時候市場上一些重要的人所發表重要的談話就具有相當的影響力,這個時候我們就必須留意了。
在美國有一家先鋒集團(Vanguard Group),他是世界上最大的不收費基金家族、世界上第二大基金管理公司,他發行了全球第一檔追蹤標準500指數的指數型基金,最近他們發出了警告:「美股展開修正的機率如今已經高達了七成!」到底詳細情形是什麼?我們跟各位一同來關注!
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林成蔭簡介:
台灣證券分析師、萬寶投顧基金事業處執行副總、新光投信協理、組合基金經理人、政府四大基金代操經理人、各大企業與政府機關講師、《財子學堂》創辦人及專欄作家。著作:股海樂活、遨遊股海。
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