最近我們在美國賣房子,打算跟隊友的單身小房說掰掰,我才發現美國賣房跟台灣很不一樣,給大家參考:
1. #賣屋前準備非常重要
網站上多得是房子要租要賣,要想脫穎而出,真的要拿出參加Blind date的精神😂
賣相要好,不然大家不小心就滑過去了。厲害的房仲會派出團隊協助你清窗戶、大掃除、然後派出佈置團隊(就是之前講過的Home stager)把你家改頭換面變得更閃亮。
其實說是閃亮,我觀察了一下秘訣,大概就是:
🌱把色系不統一的東西換掉
🌱把看起來廉價的材質換掉
🌱用巨大的裝飾讓照片視覺突出
🌱拆除太過個人化的擺設
🌱清除表面一切雜物
圖一就是左邊在home staging,右邊在清掃,超忙。
好的佈置可以讓房屋的詢問度提高,如果有意願購買的人多,常常可能加價競標,比原本的開價高出許多。
他們把門面妝點好之後,就會派出360度/3D環景攝影師拍照,然後再掛到各種房仲網站,和購屋社群。
(厲害的房仲手上甚至會有許多海外投資客的聯繫管道)
2.#買方賣房都有仲介
在美國買方會找仲介帶你去帶看。
以買新房來說,當你找了A仲介看新房子之後,如果買了當然他就會抽佣金。
如果你後來覺得B比較好,想透過B去跟建商買新房,此時如果你之前跟A去看過,填過資料,那抱歉,佣金還是屬於A的。
也就是一開始那個仲介就非常非常重要,最好要好好打聽好口碑的仲介。
好的買房仲介除了盡責是必須的,還有退佣多寡,台灣我記得退佣比例還挺固定,但美國可會差非常非常大。
買新房的話,仲介可能會拿到建商給他的3%佣金,然後有些仲介只會退買家2500-5000美金,但也有些則可以退到很高的比例。(我保密一下,免得破壞市場行情,有興趣買Orange county的人再私訊問我)
那麼你說,如果不透過仲介買,是不是建商可以直接退你全部?答案是:不可以。
基本上不透過仲介就一毛都沒有,這是建商給仲介的行規獎勵。
很怪吧😂只能說美國真的是個很保護仲介的國家。
至於賣方也會有仲介,你會跟仲介簽約,然後他會負責一切的聯繫,例如疫情期間,我們的仲介就會要求買房仲介帶人來看的時候,一定要戴口罩手套,甚至穿上鞋套,並且禁止觸碰任何傢俱表面衛生疑慮。
賣房仲介也會確認我們不在家才來,基本上他們會把客人照顧得好好的,很像演藝圈經紀人😂
當然,也可能是要遇到好的仲介。
3.#看房子前先繳出財力證明
不像台灣想看房就看房,在美國我們是賣方,有權決定只讓有附上財力證明(Pre approval)的人來看,否則阿狗阿貓隨便跑來,大家哪有那種美國時間😂
這個類似財力證明的東西會經由第三方認證,你的存款薪資足夠繳多少房貸,所以你差不多可以看什麼樣價位的房子,通通一清二楚。
所以虛張聲勢說自己很有錢、很有意願也是沒用,拿出證據就是了。
(想來真是好直接啊,羞,豈不是跟報名相親時先秀出存款簿一樣的意思嗎😂)
是不是很有意思呢?
——
好啦,如果有想在南加Orange county或Irvine的人想找買屋或賣屋仲介,我很樂意推薦你我的這個團隊,讓我跟隊友都讚不絕口不是很容易😂
他們非常犀利,團隊有西方人和華人,中文可通。
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過3萬的網紅HuHu財商 TV,也在其Youtube影片中提到,#房地產投資 新冠肺炎、武漢肺炎持續延燒,美國領取失業救濟金人數已經高過台灣總人口數,經濟與美國掛鉤的台灣,未來的房價如何反映呢?如果想買房或置產的人何時可以進場? 今天我們來認真討論一下 -- 感謝各位對Mr江湖的支持~ 加入MR江湖財商LINE官方帳號:https://lin.ee/C9F9...
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台灣名嘴的確是一個特殊的職業,幾乎不用付什麼責任、不用仔細做功課、不用透漏消息來源,除非有人告上法院
伴隨的似似而非的言論,就塑造出自己是專家的形象
20%正確的言論就淹蓋了80%的錯誤,其實只見到這些名嘴的虛無
不想打太多字來一一反駁節目中的錯誤,大約簡單糾正就好:
1.痲瘋島不能變鑽石島?內湖垃圾掩埋場現在是哪裡呢?
只准台灣人改變市容?不准柬埔寨人市政規劃?
2.金邊房貸激增?名嘴知道現在柬埔寨的房屋利率多少嗎?
跟您說,目前房貸利率是9%以上!從去年到今年所成交的台灣人購買金邊房地產,本人到目前還沒有聽過任何人去借當地的利息
激增的主因是因為之前房貸業務太小,當地人購屋貸款太少。隨著這2年當地人開始會置產買屋,才有房貸業務增加
3.所謂金邊帝寶的事情我不想在網路上公開說太多,實際上在金邊從事地產一陣子的人應該都會了解
4.影片中提到的爛尾樓及爛尾開發案都是事實,但是沒有詳細說明原因。這些爛尾的情況都是韓國建商在2008年金融風暴時所留下的,是有其時空背景,跟目前的開發案狀況完全不同
不過投資本來就要慎選建商及地區,規避風險。難道台灣從來沒發生過爛尾樓的情況嗎?
5.所謂有良心的公僕指出某些建案的防火設備有問題,或所處巷弄太狹小,這我相信是事實。所以建議投資人一定要注意建案的規劃,和建案所處的位置
不過說金邊沒有雲梯車就太扯,人家的地標安達銀行是39樓,別以為金邊真的沒高樓建築
6.建案的建照本來就是要注意的事情,怎麼會去買連建照都沒有的建案呢?
7.在台灣買房子發生糾紛,在台灣打官司是正常;在美國買房子發生糾紛,在美國打官司是正常;為何在柬埔寨買房子發生糾紛,在柬埔寨打官司就是變成不正常呢?
什麼叫做看過很多購屋糾紛?打官司都不會贏?請舉出實例
金邊目前9成的建案都尚未完工交屋,已經交屋的也幾乎沒聽過官司糾紛,到底上面所提的事情是什麼呢?
8.土地真的是需要柬藉人佔51%以上的沒錯,所以就如同上面第6點所提的,請找建照已經完備,甚至是已經開工的個案購買,規避這種風險
9.人治色彩重?請問哪個國家不是用人治國的?有用貓狗治國的嗎?
只要是民主國家就會有選舉後政策改變的風險,說實在的,我們身處的『寶島台灣』這種因為選舉而政策改變的風險,我覺得比柬埔寨嚴重100倍以上...
10.未來房屋供給量暴增,房租可能暴跌,是對也是不對
在供給量大增的區域這種風險是非常高的,不過在供給量很低的區域則根本沒這著風險,這在台灣也是一樣
其實海外投資本來就有許多該注意的,其實目前金邊不動產投資最大的風險,反而這節目沒提到:注意價格
有些不肖建商或代銷在台灣銷售的金邊建案,其實已經遠離當地市場行情,或是利用灌價來製造高租金的假象。伴隨著給客戶不正確的資訊,讓客戶去買到高價的房子來賺取高佣金或價差,這才是目前金邊房地產最該注意的地方
說不想打太多字,結果還是打了一堆...
甚至我敢大聲的說:這位女名嘴小姐絕對沒有親自到過金邊
而且原本天下雜誌所製作的專題內容,也跟這節目所提的有部分落差
最後在這邊鄭重公告,希望這節目製作單位也可以邀請我上節目討論。小弟我應該夠資格去談談柬埔寨的房市,至少比他提到的『曾經在代銷業,也推薦過柬埔寨的某個人』好
小弟經歷:
去年4月成為台灣第一家招開大型柬埔寨投資說明會的房仲
今年二月開始銷售金邊市EAST ONE酒店式公寓專案經理
四月份成為台灣第一家進入柬埔寨接待中心直接經營台灣業者
4~9月本人直接在金邊市長駐半年
真的要找我上節目談談,請撥我手機:0939-584908 郭先生
非常歡迎
美國房仲佣金 在 Joe's investment Facebook 的最佳解答
Joe:「香港的房地產平均價格飆漲超過中國和台灣,今年香港房價和交易量都出現明顯跌勢,加上中國二三線城市價格也在走弱,唯獨剩下台灣房價還在硬撐,但交易量和過去熱度相比已經明顯減弱。」
香港房地產市場的多空轉折點在於美國QE退出,港幣匯率與美元掛鉤,在超低利息環境支撐下,大量熱錢湧入香港推高房價,香港購房者利率僅2.2%,租金回報率逾3%,因此購房者可借助高槓桿支撐高房價水平,一旦美國QE政策退出,象徵著香港房地產市場進入熊市,隨著美國縮減買債規模,QE退出時點逼近,市場利率上漲將大幅推高購房者負擔,加上熱錢將撤離香港,房地產市場前景不樂觀。
香港房地產市場的地產商受到房地產市場調控,及美國QE逐步退出影響,香港房價在2013年第1季飆上歷史新高後,香港政府出手打房,但下半年起,李嘉誠在中國和香港大量拋售物業,被業界視為是香港房地產市場崩盤徵兆,香港大型建商相繼降價出貨,香港兩大房地產龍頭,亞洲首富李嘉誠領軍的長實和香港最大的商業地產開發商新鴻基,大幅拋售手中存屋,降幅最高達45%;連帶中古屋也頻現「割喉價」交易,然而降價求售仍擋不了跌勢,甚至2月香港房地產市場交易更出現285名房仲爭取1筆生意的慘狀。
新鴻基位於香港元朗的住宅建案「爾巒」推出156個新單位,平均售價比2013年降幅達40%,造成周邊中古屋價格也應聲下滑10%至15%,未來其他開發商會跟進降價,今年香港地產商將加快推新盤的速度,對比2013年只有9000多個新盤供應,今年預期將有1.5萬個,地產商降價促銷回籠資金壓力加大,預計香港房地產市場將有新一輪調整,短期內對中古屋房價帶來降價壓力,外界預估,今年房價會下跌15%,而利率走勢加重2015年香港房地產市場下跌風險。
從1997年至2003年,香港房價最高下跌76%,但從2004年後,房價開啟一波十年牛市,為了讓房地產市場降溫,2012年香港宣布,非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房,額外徵收15%的買家印花稅,上調額外印花稅稅率5%,針對二套房買家,規定港幣200萬元以下住宅按成交價1.5%繳納印花稅,超過港幣200萬元則按成交價的8.5%繳納印花稅,沒想到馬年一開張,香港房地產市場就出現悲觀氣氛,地產開發商頻頻降價求售,更印證了李嘉誠的神準功力。
以前每月香港買賣樓盤的成交量都能達到300宗,如今每月成交量只有10到20宗,中古屋市場成交量也從每月交易8千宗跌至2千宗,跌幅達75%,靠佣金吃飯的地產公司估計這波房地產市場低潮將蒸發60%的營收,房價跌、交易減,更引發房仲業倒閉潮與地產經紀失業潮,香港地產代理監管局統計,1月地產代理人數的個人牌照總和為3萬5645人,比2013年同期減少1033人,相當於每天有3個人離職,2013年底總計有110家業者倒閉關門,目前有3萬多名地產經紀轉靠中古屋市場維生,生存空間已經越來越小。
從香港到上海,再到中國一線大城,今年新屋、中古屋市場減價將是大趨勢,新推建案大幅減價已不可避免,中古屋房價更將下跌約5%至10%,近來香港房地產市場跳樓大拍賣的危機,也讓中國一線城市繃緊神經,引發連鎖反應。
http://www.chinatimes.com/newspapers/20140221001057-260303
http://udn.com/NEWS/MAINLAND/MAI3/8484554.shtml
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