【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱
想要買房,是一個很廣泛的說法,要考慮的層面很廣。
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈;要買在哪個區域(這個我們已經決定好了);買房的預算怎麼抓(應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量);是否該研究很便宜的法拍屋;挑選房子有什麼枚角;建商的選擇等等。
▌公寓、大樓怎麼選
我們一開始只考慮公寓,因為坪數大又低總價,目前住的也是公寓,除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外,其它感覺也還算舒適。
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓,或者至少是二三樓(少爬點樓梯)的公寓。
但經過深入了解後,我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。
▌屋齡與居安考量
不知道大家有沒有發現,近二十年以內的中古或新成屋,大多是大樓為主,已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓),原因是因為土地成本越來越貴,為了增加土地效益,所以只好向上發展。
在1999年的921大地震後,政府的建築法規更新了不少條款與要求,對抗震部份有更嚴格仔細的要求,包括提升建築物的耐震能力,對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。
所以如果想買大樓,購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月,直到2003/5/6才正式立法,當年6/5才由總統號令修正法規,在2005年完成大幅更新,新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案,才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。
經過以上種種研究,除了居住便利性外,考量房子得住個幾十年,居住安全是很重要的要素之一,懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。
▌公寓優缺評比
低公設比與低總價的公寓,對於不想跟錢包過不去的我們,仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前,懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課,像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。
◆ #各樓層都有不同的優缺點:
一樓,進出方便且極大機率有自己的停車空間,但進出方便表示安全性較低,且因為位置緊鄰馬路,會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說,是個致命性的缺點。
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二樓,只需要爬一層樓梯就能回家,非常方便,蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是,二樓大多是管線轉彎處與集中地,若管線沒有常常維護,當上面樓層大量排水時容易造成回堵,因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時,在家門口就聞到濃濃屎味,原因是糞管爆開,家中遍地黃金。
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三樓,沒有蚊蟲、沒有糞管,算是接受度最高的樓層。
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四樓,除了爬樓梯有點累,帶了孩子更累,回家後就不想再出門外,整體採光不錯,躁音問題也不太嚴重。
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五樓,夏天日曬室內較熱,雨天室內也容易潮濕,因為在最上層,也容易發生漏水狀況。
大家看完一定都想,當然買1-3樓啊,但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多,想買到1-3樓的公寓,很靠機緣。
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年),大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。
◆ #自備款拉高:
買房需要貸款,但可以貸款的金額卻不是我們說了算,是依銀行鑑價的結果進行估算。
假設買價500萬,自備款需要準備至少2成 (100萬),但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後,房屋價格只值400萬,那麼就算可以跟銀行貸到8成,銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬,等於自備款要增加80萬,是180萬。
更不用提入住前,需要針對老屋進行程度不等的翻修,以最簡易的廚房與衛浴翻修,每坪預算至少3-3.5萬,而且付給師傅的費用,不能刷卡,只能現金。
簡而言之,現金存款至少得拉高至房價的4成以上,才有機會住得舒服。
對於不想一次清空存款,或是向長輩預借現金支付自備款的我們,正式決定跟舊公寓道別。
故事太長,買房人生 to be continued...
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華廈 耐震 在 MyGoNews不動產網路新聞粉絲團 Facebook 的最讚貼文
👷♂👷♂台北市首件危老重建工程使照核准🏠🏠
#台北市 首宗「#危老重建工程」建築基地坐落於 #長安東路 1段40號(中山區正義段一小段293地號,第三種商業區),基地面積361㎡。此案原為屋齡47年的2層樓老舊公寓,基地面積361㎡,建商搭「危老條例」熱潮,於2018年3月完成耐震能力評估,同年9月核定重建計畫,並於2019年1月領得建造執照,新建地上10層、地下3層,總樓地板面積達2056.48㎡之電梯華廈,現已於2021年2月2日完工核准使用執照。
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華廈 耐震 在 民意論壇:聯合報。世界日報。udn tv Facebook 的精選貼文
自私和貪婪 蛀蝕掉大樓基柱
胡偉良/台北市、新北市老屋改建發展協會理事長(台北市) #花蓮地震
花蓮強震再度引發民眾對高樓建築物安全的關切,甚至讓民眾產生高樓比低樓不安全的感覺。高樓安全與否,繫於設計施工的水準。
高樓建築整體規模的量體較大,重量較重(通常是四、五層樓的數倍甚至數十倍之多);因此地震時引發的水平方向力量較大,再加上整體的重心高(例如十樓華廈重心在五樓高度,四樓公寓的重心在二樓高度),高度效應導致建築物在地震時,搖晃更多,柱子受力也大。因此,高樓每根柱子受力遠比低矮的建築物大。
當建築物的柱子在設計、施工存有瑕疵或不足,或業主因使用上的考量將結構體做了更改,就會造成結構上的軟弱層,並造成一樓柱的崩壞,導致致命的傷亡。
例如柱子設計上抵抗力不足(尺寸太小、箍筋數量及配置不足)、結構配置不當(造成特定柱子承受額外負擔);柱子在施工上有瑕疵(混凝土加水好施工,但柱子強度大幅降低)、箍筋配置不足(間距過大)、不適當(彎鈎角度九十度,應在一三五度以上)。底層的使用者把一些原有的柱子或牆壁拿掉(開放空間),也可能使得一樓變成軟弱層,也就是俗稱的軟腳蝦。
為什麼拿掉牆壁、柱子會這麼關鍵?因為拿掉部分柱子會使其他柱子承擔更大的力量。而拿掉牆壁(主要指連結梁和柱子的部分)則會使結構物喪失原來可抵抗部分地震水平力的功能;而且柱子在少了牆壁的側向支撐後,其(軸向)抵抗能力會大幅衰退。再加上一樓挑高,會使一樓柱的承載能力減弱。
因此倒塌案件中最常見的,就是這類上層結構比較密實俱全,到了一樓受力最大,但卻最脆弱(挑高柱、少牆體)的「頭重腳輕」型建築物。
九二一之前的設計、施工規範還不完善,營造施工普遍品質不佳,若建築物再做不規則的配置(外形如L型、ㄇ型、T型)時,桿件會承受應力集中及扭曲效應,更容易使得構件受損,若設計、施工沒有補強或有瑕疵,就容易産生致命的傷害。
以當今營建技術,建築物要做到充分抗震、耐震其實不難,但考量到經濟的必要性,使得規範朝向「小震不壞、中震可修、大震不倒」的規定去要求。高樓所以倒塌,除了早期的規範(二○○○年以前)尚不夠嚴謹、周全外,最主要還是出自民眾的輕忽、自私和貪婪,在法規完善(二○○五年)後,要做的應該是人心的改革。