<從「房地產不是用來炒的」,到痛斥「倡議打房是不正義的行徑」,民進黨政府對居住正義的態度,顯然已出現質變,若繼續虛晃下去,4年過後,眼前不正常的房屋市場將陷入更不可逆的狀態。>
內政部最新公布的「房價負擔能力指標統計」顯示,去年第4季全國房貸負擔率比起第3季,又增加了0.42個百分點,較前一年同期上升0.03個百分點。這不僅代表房貸占據民眾可支配所得的比重是愈加沉重;更意味著渴望購屋的無殼族,距買房夢想又更遠了。曾揭櫫居住正義的民進黨政府,如今安在?
4年前,蔡英文對居住改革提出「房市三箭」,分別是杜絕炒作、健全租屋市場,及8年興建20萬戶社宅。如今,這3支箭都飛哪去了?
在杜絕炒作部分,蔡政府對於房市透明化,都能讓實價登錄從2.0變成0.5;面對全台近百萬戶的空屋,無意透過課徵囤房稅等方式解決,其結果就是落入內政部最新公布的「房價負擔能力指標」所揭示的:全國貸款負擔率、房價所得比,均持續攀升不墜。
在健全租屋市場部分,政府設下包租代管的目標為8萬戶,但此刻僅約8千餘戶,完成率僅1成。在社會住宅部分,政府設下新建社宅的目標為12萬戶,但目前只有4.6萬戶,完成率僅3成8。換言之,只要蔡英文不調整現行政策,房市三箭注定全數射空落靶。
當花敬群定調無意課徵囤房稅之後,如果蔡英文不想讓底下人把居住正義愈補愈大洞,有幾件事是當務之急。其中包括修正不合理稅基,針對房屋持有稅過低的現況,讓與市價脫鉤的「稅基」進行合理調整;而自住與非自住者的稅率,也必須有所差別。同時,目前僅做半套的實價登錄,有必須更透明、更全面性的揭露。
短評/房市三箭全射空
https://www.chinatimes.com/newspapers/20200621000514-260109
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《一個美國兩個世界 美國的未來在加州還是德州?》
最近一期「經濟學人」的封面故事,
一個美國兩個世界 比較了加州和德州的經濟發展路線,
加州和德州,是美國人口最多的兩大州,分別為4,000萬和2,900萬,
也是經濟表現最好的兩大州,GDP(國內生產毛額)分別為3兆和1.8兆美元。
如果這兩個州分別成為獨立的國家,分別是全球第五大和第十大經濟體。
過去20年,全美新增工作機會,有三分之一是在這兩州。
兩州的發展路線,猶如一個美國兩個世界。
一丶進步vs.保守
加州採取的是高稅率丶大政府主義與嚴格管制的治理模式,政府扮演較強勢的角色。
加州向來是代表進步文化,例如氣候變遷丶同志權利丶毒品除罪化丶給薪產假等等。
也是最判逆的地方政府,自從川普上任以來,控告聯邦政府的次數多達50次,這點跟州長是反對黨-民主黨有關。
二丶從人口丶企業的移動角度來看,加州漸失光環,德州前景看好
2007~2016年間,加州人口淨移出數約100萬人,佔2.5%,其中1/4移至德州。
此外,也有不少企業縂部從加州遷移到德州。主要原因是:
1. 加州生活費越來越高,特別是房價。
2. 加州対高所得課徴13.3%的個人所得稅,為加州政府的重要收入來源。
德州政府的主要收入來源為營業稅,而非所得稅。
3. 德州政府近年積極招商;相對地,加州就消極多了。
4. 加州法令規範嚴格,企業往往受到種種限制,如建照核發丶環評過程。
加州的汽油價格高於全國平均40%,是全美最高;
住家和工業用電費率分別高於全國平均50%和75%。
加州的福利措施明顯優於德州。
首先,加州的公共福利支出比德州高出120%。
2016~2017年,加州有65%的貪困家庭獲得現金補助;在德州僅有6%
其次,加州逐步提高最低薪資,到2023年,時薪將調高到15美元;
德州則維持與聯邦政府相同的水準,時薪7.25美金。
未來的美國會走加州模式或德州模式?
目前從人口丶企業流動的角度來看,德州略佔上風,惟未來變數仍多。
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劉黎兒專欄:空屋 少子與房價
10316建立時間:2017/11/13 00:10
東京房產也難逃跌成半價的命運。劉黎兒攝影
劉黎兒/旅日作家
日本最近有房產業界人士寫了《2025年東京不動產大暴落》,書腰是「你家將跌成半價!」被認為是良心之作,因為房地產公司繼續炒作,指說「即使其他城市暴跌,東京也不會跌」但作者榊淳司就指出連東京都心會暴跌;日本空屋率超高,少子化嚴重,即使房價合宜,年輕人買得起,都落此下場;台灣是空屋率世界第一,少子化世界第一,房價(所得比)世界第一高,年輕人絕望,居然還有業者說夢話指未來10年房價不跌反漲,良心不知何在,也因此台灣的政策總為高房價護盤、遭房產綁架。
日本2008年起成為人口減少,2015年國勢調查時為1億2709萬人,國立社會保障.人口問題研究所據此推算2040年將是1億1092萬人,2053年則跌破1億人大關為9924萬人,2065年則只剩8808萬人,亦即「縮小國家」;2024年日本3分之1是65歲以上的老人,其中2成(700萬人)認知症(失智),每3棟就有1棟是空屋,房價自然會暴跌。
日本也是長年以人口增加為前提制定土地政策,因急遽少子高齡化而出現大破綻,2022年時戰後嬰兒潮出生團塊世代全成了75歲以上的「後期高齡者」,上個世紀住宅需要旺盛,現早已成住宅過剩時代,空屋如傳染病,從農村蔓延到城市,地價房產暴跌,或付不起稅金、管理維修費,許多子女放棄繼承、地方政府拒絕接收等;房地成為燙手山芋,沒人要,川端康成得諾貝爾獎的《雪國》舞台新潟湯澤是著名滑雪與溫泉勝地,當地無敵景觀的休閒大廈一戶只要10萬日圓(3萬台幣),乏人問津,亦即免費奉送也沒人要,不斷廢墟化。
日本空屋率不斷暴昇,尤其安倍大搞「異次元金融寬鬆」吹泡沫,後果不堪;2013年時調查空屋820萬戶,空屋率13.5%,現早已達1000萬戶;野村總合研究所(野村集團本身也是巨大房地產業者)2015推算指出,2018空屋率是16.9%,達1075萬戶,2023年是21%,2033年則達30.2%,達2150萬戶,事實上日本這幾年因為業者鼓吹當房東及節稅,加上負利率,蓋房子狀態異常,空屋率會比2年前評估的更高。
台灣空屋比日本更嚴重,內政部公佈2017年86.3萬戶,實質或已超100萬戶;若根據行政院人口普查,則早在2010年時,空屋已達155萬戶,逼近2成,有的地方則達3成。
即使空屋率驚人,少子高齡化嚴重,也還有業者要說:「只要你投資對的物件就行。」像東京2020奧運當前,房產出現局地泡沫,還有業者煽火說:「現在不買,還會漲!」問題是2020年後將如何?人潮退盡且超高齡化,東京尤其住宅供應過剩嚴重,怎可能不暴跌?
不僅如此,大家認為優良物件如東京灣岸大量建設的塔層大廈,幾乎都是維修需要天文數字資金的不良物件,亦即所謂「千萬不能買的大廈」單單外壁要維修就需要裝置纜車,加上高速電梯的維持管理,以及自家發電設備、整棟大樓下的免震裝置的更換都是驚人而住戶無法承擔的龐大費用,業者出售時沒說明,再過幾年這些「優良物件」暴跌幾成、沒人接手都不足為奇。
除了少數有錢無處花的富人外,日本年輕人早已認識不動產是「負動產」,即使買得起也不想擁有;繼續喊說房價會漲的只有房價、空屋率、少子化世界第一的台灣,政府還繼續以低稅低利率護盤,政策也還以人口增加為前提,像前瞻計畫就是被上個世紀的房產思維綁架,還想建鐵路蓋房子發財,不怕世界嘲笑嗎?
https://tw.appledaily.com/new/realtime/20171113/1239968/
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2023房價所得比 在 [新聞] 台灣買房壓力多大?全球僅排16名硬撐- 看板Gossiping 的實價登入和評價
1.媒體來源:
東森
2.記者署名:
張琬聆
3.完整新聞標題:
台灣買房壓力多大?全球僅排16名 專家:硬撐之下恐成未爆彈
4.完整新聞內文:
近日新內閣拋出房貸補貼、青年購屋積金等住宅政策,引發「僧多粥少」、「看得到吃不
到」等疑慮。到底民眾購屋壓力大不大?根據數據庫Numbeo公布的全球2023年房價所得比
排名資料顯示,統計107個國家中台灣以20.1倍排名16,低於香港、中國及南韓的44.9~26
倍。專家指出,在這幾年很多購族屋硬著頭皮買房,把每月家庭支出算到極致,隨著房市
反轉,恐成未爆彈。
根據Numbeo公布全球2023年房價所得比排名資料,統計的107個國家中,最高20名中有14
個國家在亞洲,其中第1、2名為亞洲敘利亞、非洲迦納,房貸所得比高達86.7、78.6倍,
也就是所得收入的8成都用來負擔房價。
香港房價所得比45倍 台灣20倍位全球16名
大家較熟悉的國家及都市中,香港房價所得比高達44.9倍位居全球第3名、中國以34.6倍
居第5名,南韓也以26倍落在11名,台灣則位居16名,房價所得比達20.1倍,等於若不吃
不喝不花錢,也要20年才買得起房,亦是相當大的負擔。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,這幾年全世界受疫情衝擊,各國政府大量
啟動QE(Quantitative easing,貨幣量化寬鬆)印鈔的「大撒幣」模式,讓主要國家房
價普遍暴漲,也造成民眾購屋壓力大幅攀升。
近年房價飆漲 民眾硬著頭皮進場
關於台灣房價的飆漲,陳傑鳴認為,雖然近年政府導引台商資金回流投資創歷史紀錄,也
功不可沒,但與熱錢炒作也脫不了關係;而在房價持續上揚之際,很多原本買不起房的民
眾,會擔心房價繼續飆而硬著頭皮進場。
如此硬撐買房的狀況,如今全球進入壓抑通膨的升息循環下,陳傑鳴指出,風險就變大,
「一旦到了臨界點,購屋者無力負擔,就可能造成大量房貸違約,斷頭、法拍潮恐一觸即
發」。
雖然目前房貸利率僅約2%,仍屬相對低利率,讓民眾感覺還勉強可負擔房價,但觀察內政
部最新報告可發現,去年第3季民眾買房還在合理可負擔(即房貸負擔率<30%)的縣市只剩
下4個,而且台北市房貸負擔率還高達67.07%、新北也要53.66%,等於民眾大半家庭所得
都繳房貸。
一旦再升息 恐成壓垮駱駝的稻草
陳傑鳴示警,未來一旦再升息,就算只是輕微的半碼或1碼,都可能成為壓垮駱駝的最後
一根稻草。「因為全球持續性升息,已完全跳出這些墊腳尖硬買房的族群的預料,每月支
出都已算到極致,將成為未來房市的未爆彈」。
陳傑鳴說明,這些購屋族一旦家庭財務出現些微問題,市場恐會出現大量急售屋,甚至法
拍屋大增,可說是房市潛在的隱憂,一旦房貸違約率大幅提升,房價就會面臨很大的下修
壓力。
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6.備註:
一堆亞洲國家
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※ 編輯: hinske (101.8.15.128 臺灣), 02/20/2023 23:17:29
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