<突圍黑心房市之功課篇>你花很多錢 去找投資客喊明牌老師 換來的學問 就在我這本書的第一part
這次為何寫這一大篇 我內心有不少掙扎
以前說過 不講投資
後來發現 當投資客自以為神神道道拐人騙人上車
那 自住客當然也該知道 他們是怎樣拐人騙人的
這是知己知彼的道理 所以我寫了 (如果你已經收到書 應該已經看完)
附上的新聞 讓你知道最近他們再動啥歪腦筋
重劃區買法
建商愛重劃區,畢竟可以逢低買進土地的時刻並不多;投資客也愛重劃區,理由一樣都是為了逢低買進,完全不用傷腦筋就有機會輕鬆獲利,雖仍有套牢風險,但獲利時間比一般地點還要短、機會更大。
要了解如何買屋自住,就必須了解建商與投資客的想法,知己知彼還是挺重要的。
任何機構來作土地價格調查,重劃區的土地都是呈現拋物線向上,到了成熟期後就會持平或轉下,所以建商及玩土地的投資客,這輩子都在找新重劃區,抓住那向上的趨勢,好大賺一票。如果你的錢夠多,玩土地投資的獲利比玩房屋高上好幾倍,但如果你只有少少的幾百、幾千萬元,家裡還有老小要養,你是玩不過大咖炒手,縱使你想卡個畸零地來玩玩,自爽的成分仍然高過於可能的獲利,因為臨地要開發不見得非要鳥你不可,重劃區內大塊土地都可自行開發,小塊土地建商也不愛那麻煩的整合。
但如果你看到報章雜誌的那些獲利心法,就心癢跳入,那就是你笨了。股市上,凡出貨前必有利多消息釋放,如果你是看到人家的利多消息,那只有當墊背的份。
重劃區是這樣:圈地作都市計畫、禁建禁買賣、計劃完成、道路等公設完成、土地發回,接著就可以自由興建、買賣,政府或重劃單位也可以賣地。一個新的重劃區,多半會有30%的抵費地公開出售,所以,專業的投資人最愛的,就是不大不小的重劃區,比如像板橋的新板特區或是新莊的副都心重劃區,公共設施的等級,更成為評估這個重劃區的重要項目,像台中七期的公共設施是市政府跟市議會,就是建商的最愛,畢竟台北市信義計劃區已經是個標準範例,專業及人事沒人看不懂;而淡水的淡海新市鎮,嘿嘿,啥也沒有,只有個喊十年還在喊的輕軌,就必須放很長很長的線,而且土地又太多,很難炒。至於台中的黎明重劃區,只有高速公路,沒有政府機構來撐腰,炒完土地就會有一堆投資客閃人。
這樣懂了吧,重劃區有沒有前景,其實很容易懂,房屋的未來價值也是一樣的判斷方法。
建商或炒地大咖,有著上達天聽的人脈關係,當地方政府準備要劃這一大片地作新的都市計畫,就是他們下手的時刻,這時土地一坪可能只要幾百元,可以幾千、幾萬坪的買。等到重劃確定,開始禁建禁買賣,普通級的炒地咖也會跳進來買,這時地價稍貴,而且因為禁止過戶,買賣合約有時會因為地主死亡、政府推拖拉、分配不均勻、政黨輪替等等因素,而造成血本無歸,比如新莊的塭仔圳重劃區就是這樣,一綁三十年過去,而新莊副都心也綁了二十年。
玩土地的人都知道,命要夠長、錢要夠多,才可搏得大富大貴。
等到重劃完成開始賣地,最普通的投資人看到訊息也會跳進來買,這時,有沒有炒手就很重要了,歷史上桃園的青埔,土地剛開始買賣時,第一波還不錯,但建商剛開始推案就不怎樣,投資人並不喜歡這個鳥不拉屎的地方,所以房屋從預售賣成先建後售,無論房價還是銷售率都不好,這時地價就有點小跌。
擁大量土地的咖會有點緊張,他的本都重壓,稍不小心就可能倒掉血本無歸,但高鐵實在是很好用,加上政府幫忙搞了個不三不四的證所稅,把股市的資金推了一部分到房市裡來,而房市又愛管不管,於是就造成現在的「21點現象」,大家比誰會唬爛,就可吸引投資人上門,而造就了現在的青埔。
土地講完來講房屋。
只要是不大不小的重劃區,前幾個個案都會充滿投資客,建案的賣的很快,如果這重劃區又有重大交通建設或中央級政府單位,那就會賣得更快些。
這也是投資人的最愛。
這些剛開始推的產品,地點上都不會擁有永久景觀,看出去一定都是別人的房子或高架橋,地點也一定不是靠主要道路,更別講面公園、面綠帶、面學校,有時候還會面加油站、看得到墳墓等,你知道的,建商總是先把爛的地推出去,以後才有好地可拉抬房價,房屋一律好看不好住。
所以造就了不少敢衝的投資客財富,你想,這些人連產品都不研究,不就是圖個「快」?建商當然也很「敢」,這幾年這樣的案子,都敢創造出新天價,反正他手上多的是投資客的名單,用個「VIP看屋」的包裝就可以。
所以被投資客相中的重劃區,第一批的房子,都是VIP買走,當一般的購屋客如你知道要買的時候,已經是第二批,而且你買到的很可能都是那些VIP轉手的紅單、預售單,他們賺錢,接手的人就看老天爺賞不賞飯吃,運氣好也賺得到,運氣不好就套牢,比如周杰倫他媽,買間淡海房居然一坪27萬元買貴不說,還是面墳墓第一排,氣死他老人家告上媒體,鬧得風風雨雨的。
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內文:
秘密藏在公設比 Sway踢爆黑心建商公式
好房網News記者黃靖惠/綜合報導
建商偷公設牟利已不是頭一遭,甚至將公設比越拉越高,就有房產名家Sway揭露,建商的
高公設獲益公式,舉例一棟總坪數2000坪建築,單坪價格50萬,總銷金額10億元,而建商
公設比拉高5%,就形同多賺100坪,也就是5000萬元,更直指「公設比的高低取決於建商
良心,消費者買高公設卻用不到,形同花錢買廢墟」。
一般高公設建案以四種話術銷售,他指出,建商可能壓低房屋單價,卻拉高公設比,藉此
填回房屋總價,或者是利用高公設比、增加可售面積,總價也會跟著提高。
房產名家Sway。圖/好房網TV房產名家Sway。圖/好房網TV
建商推出高公設建案到底可以獲利多少?Sway舉例,假使總銷坪數有2000坪,單坪價格50
萬,總銷金額10億元,而建商只要公設比拉高5%,就形同多賺100坪,也就是5000萬元。
所以他建議,建商可能推健身房、游泳池、三溫暖等公設,但不見得適合每一個人,所以
要選擇最適合自己的才是好公設。 另外,一般被認為是公設之一的游泳池,也不一定算
公設,舉帝寶泳池為例,Sway表示,民眾要先了解游泳池設在哪,才知道算不算公設比,
依照規定要有計入坪數、頂層有加蓋才算公設,如果都沒有納入,只能算是公共設施。
他更直指,先前遠雄建設旗下建案廣告刊載健身房、會議室、會客區等公共空間,竟然是
「自行車及機車停車區」、「機電設備空間」、「店鋪」,直到消費者交屋後,全都不能
合法使用廣告所指公共空間,這種偷公設行為被開罰250萬。
他表示,建商廣告公設不一定是真公設,因為有可能挪用其他公共空間,再改成公設,一
旦被揭發將面臨被拆除命運,比如板橋江翠有建案大廳不符規定,最後周邊四面牆拆除,
成為公共空間,讓別人隨意進入吃便當。
公設比獲益公式。圖/好房網TV
心得:
其實 每坪單價用實坪算 即可
也就是 各種文件、實登、廣告上 強制規定只能用實坪單價
再用虛坪計算的都算違法 只是更改為明確標示 不需大改整個地政系統
例如:目前都用虛坪(含公設)下去算
你以為每坪買到30萬 其實是45萬(1/3公設)
每坪30萬 含公設共30坪 總價 30*30 = 900萬
扣掉1/3公設 實坪20坪 實坪每坪單價 900 / 20 = 45萬
虛坪制有一部分就是用來美化數字、誤導用的
並非所有人都會去考慮到實坪單價
還要購買人仔細去看實際室內坪數
何不一開始就計算清楚且明顯標示
至於為何要企圖誤導 就是這種不對稱資訊用慣了
多少會有上下其手的空間 捨不得放掉
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為何炒房容易? 因為都用假象蒙騙!!
1."假的"虛坪制 :公設坪也要你用實居坪的價格買
2."假的"持有稅基:公告價只約實價的1/5 多房繳稅輕鬆 囤房容易
一切假象都是誤導而已 利用資訊不對稱讓不查的人受騙 好營造易炒房的環境
過高的房價讓一般受薪者根本買不起 想要正常就要先讓"假象"都變"實坪、實價"
並讓囤房/頻繁交易房者 需付出幫忙國家極高的代價(稅) 才有居住正義
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