#購屋大補帖
好姊妹上個禮拜剛買到房子,心裡實在很替她開心。在科技業當採購的她,事業有成、薪水穩定,大學畢業後一直都在外面租套房居住,一直到前陣子她終於受不了了,因為隔壁套房那對年輕情侶:「一下子大吵大鬧大打出手,一下子恩愛聲音超大,搞得我快精神錯亂!。」
零件價格她很清楚,不過房地產市場完全沒有研究,所以從看屋開始她就常找我討論,疫情爆發前我也陪她去看過房子。後來她找到林口兩房的中古大樓,屋況不錯,價格負擔的起,某天我採訪到一半的時候突然看到好幾通來自她的未接來電,採訪結束我急急回撥,原來是下斡旋了!
疫情期間屋主對價格沒有太堅持,順利成交。回想她買這間房,因為是中古屋,能幫到地方有限,準備好的大補帖也來不及傳給她,內心不免有些愧疚。
中古屋比起新建案,要做的功課其實更多,第一件事當然就是要排除海砂屋、輻射屋,查詢連結我放在留言,還有一些購屋相關的查詢連結,一併放在下面,也歡迎大家一起來補充。☺️
#親愛的恭喜妳❤️ #開心準備新居賀禮
同時也有7部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問 影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc 主持人─鄭婷方、陳宥里 來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓ 【房屋出租,怕變凶宅怎麼辦?】 答: 1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」,出租期間...
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#房產白話文運動 討論主題:房子變成凶宅真的會跌價?
人人都知道 #凶宅(什麼?你不知道?請點下方文章科普一下
https://www.stockfeel.com.tw/%E5%87%B6%E5%AE%85-%E5%AE%9A%E7%BE%A9-%E6%B4%97%E7%99%BD/
但一間好好的房子變成凶宅,真的就會跌價嗎?
根據研究,凶宅會造成:
1.自用或投資性不動產(你家、想收租的房子...等)價格較原本定價降低27.75%
2.公益不動產(教堂、養老院...等)價格較原本定價降低28.83%
可以說降價幅度非常驚人!幾乎等於直接打 75 折買房!
不過,如果是你,你敢買嗎?給你一個圓夢的好機會~
#千金難買好厝編
*更詳細了解這份研究報告>>>https://reurl.cc/lRpVDY
*更詳細了解買到凶宅怎麼辦>>>https://reurl.cc/MA27en
海砂屋輻射 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳貼文
210307蘋果 存一百萬全台500間房任買 還能挑北市3房透天厝
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210306/ZCU3PLM53NF5JC3YWSYMZCTNXU/
雖然房價貴森森,但總價不到百萬元內的房子,恐怕也有「便宜沒好貨」的疑慮!統計全台網路待售總價不到100萬元的物件,竟有超過500間,以屏東有118間最多、台東93間居次、高雄市有73間名列第3,而台北市竟也有零星百萬元內待售物件,讓人十分驚訝!進一步追查,多數是套房物件,且部分無土地產權。全台最便宜、總價40萬元的物件是位於高雄市塩埕區的「城中城」,有高雄「鬼樓」之稱,當地房仲透露,該房是地上權,1層50戶空房很多,從電梯走出來要繞一個很長的U字型,「會比較恐怖」。
記者 / 林佩萱 高雄報導......↓
原來該社區是赫赫有名的「城中城」,屋齡40年,建築為地上12樓、地下2樓的住商混合大樓,早期大樓曾經有商場、餐廳、電影院、證券,現在只剩7~11樓的住家,總戶數208戶。房仲坦言,該房不建議自住,因為該棟樓大部分是空的,整棟沒有多少人居住,多屬經濟較弱勢的住戶,若真的要住,1層有50戶,從電梯走出來要繞一個很長的U字型,才會走到自己房門口,「會比較恐怖」。而且該物件也屬於地上權,雖然免繳租金,但也沒有產權。
此外,台北市文山區也出現總價只有100萬元的透天厝,鄰近萬芳醫院捷運站,屋齡50年,格局規劃3房2廳1衛,主打「比車位還便宜」,不過也是沒有產權,只有建物使用權。
屋比房屋總監陳傑鳴表示,在如今高房價環境下,許多首購民眾因薪資成長不易,只能先從「低總價」產品入手,而目前中南部或北部偏遠地區確實還有總價只要100萬元左右的產品,但這類產品常有坪數過小、屋齡老舊或是地處偏遠的問題,多數銀行貸款限制較多,而且這類房屋所在地區往往年輕人口持續外移,未來的轉手性與保值性也會較差,購屋者購買前仍須多留意。
美商ERA不動產資深經理陳泰源表示,基本上便宜沒好貨,一定有原因。地上權物件隨著持有時間快到殘值也愈來愈低,加上可能無法貸款,因此要拿出幾乎是百分之百的現金,相較之下,不如拿現金買更好的有產權的物件。陳泰源過去也曾經成交位於新竹的百萬元套房,通常要注意屋況是否陽春,買方可能要多負擔一筆房屋整修費,因此要仔細看屋況說明書,是否有凶宅、海砂屋、輻射屋等問題。
陳泰源補充,地上權除了免繳地價稅,其他中南部低於百萬元的房子,房屋稅與地價稅皆趨近於零,通常租金投報率也不錯,假設月租金保守估計3000元,100萬元入手的話,換算投報率3.6%,「比台北市正常的房子2%好多了」。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/03/210307-40.html
海砂屋輻射 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc
主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租,怕變凶宅怎麼辦?】
答:
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」,出租期間,若發生凶宅,房客或房客的直系親屬需賠房價的20%,房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。
【怎樣的死法會被認定成凶宅?】
答:法律標準嚴格,必須陳屍在專有處才行,主建物、附屬建物,如果是其他公設區域,不算凶宅。
【房客在租屋處自殺身亡,房東可以跟其家屬求償嗎?】
答:可以啊?為何不可?過去不都發生過判例了?
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日,台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡,林姓房東認為王某是自殺身亡,致其房子成為凶宅而減損價格,提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元;一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成,缺乏因果關係下駁回,但台中高分院認為,老翁自殺與房屋跌價有關,判家屬應賠償66萬元定讞。
【到底凶宅是怎麼認定?】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答:
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準,以便明示於不動產說明書中,減少紛爭。
「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分,(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),即在專有部份有「求死行為」致死,(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
104年10月,房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出,凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。
舉個例子:某人從七樓跳到一樓,一樓是老張家後院,老張家和七樓都是凶宅,要是一樓是中庭花園,那就只有七樓是凶宅,但如果某人在家被殺,從家裡爬出來到電梯門口斷氣,那麼,七樓也不算凶宅。
【凶宅險,大家保的意願高嗎?值得保?】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人,於承保住宅內自殺並陳屍,或,在承保住宅內跳樓自殺當場身亡,但未陳屍於該處(自殺)
◎被保險人以外的人,在承保房屋內遭他人殺害並陳屍,或在承保住宅內被殺害,但未陳屍於該處(他殺)
◎被保險人以外的人,在承保住宅內10天以上被發現遺體
給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註:清理費指超度誦經等法事
資料來源:富邦產險、《蘋果》採訪整理
【凶宅通常都便宜多少?】
答:法院過去的判例是房價約兩成,實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折,買家的期望值是6~5折。不過,還是要看凶的程度如何?
若要購買凶宅,打幾折才會考慮購入?凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅?】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租,怕變凶宅怎麼辦?39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅?36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡,房東可以跟其家屬求償嗎?36.9%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問
【買房時,如何得知是否為凶宅?】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%
陳泰源補充:建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」,要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【位於精華地段的凶宅,可以買嗎】
只要不介意凶宅,享受一樣生活機能,卻便宜入手,為何不能買?
【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡,算凶宅嗎?】
不算喔!要死在「專有部分」,若是公設、梯間,都不算。但如果跳樓到一樓中庭,如果中庭是住戶的專屬庭院,那一樓也算是凶宅喔!
【隔壁鄰居是凶宅,我家房價會被影響嗎?】
1.法律上是不會,但實際上多少還是會,有些人就是很介意,例如我實際的例子,我6月份原本成交一間房子,買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭,連凶宅都不算,買家都介意,悔買,還被沒收斡旋金了。
2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務,所以建議消費者,如果介意,麻煩主動問。
【法拍屋有可能是凶宅嗎?】
1.當然有可能是,發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前,很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅,然後故意不繳貸款,故意被法拍,法院不擔保物件瑕疵,是不是凶宅,根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍,所以買到便宜,誰知道,事後才知道誤買到凶宅。
2.但自從2014年5月21修法過後,就比較有保障囉~
資料來源:法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/
遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日
曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說,希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導
立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案,將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項,未來法院拍賣不動產時,都要記載、公告該建物的相關資訊,包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說,修法方向非常好,讓制度更透明,以後才沒有糾紛,希望她是最後一個受害人。
銀行拒貸虧39萬
去年十一月,莊明玉繳了四十五萬七千元押標金,標下大眾銀行釋出的法拍屋,結果房屋竟是凶宅,她陸續找銀行貸款都遭拒絕,回頭找大眾銀行,也竟遭拒,只好棄標,還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會,痛斥銀行只會欺負小老百姓,其悲慘遭遇促成此次修法。
昨三讀通過的《強制執行法》規定,未來法院查封不動產時,查封筆錄要載明相關資訊,包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡,或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項;法院拍賣不動產時,同樣也要公告上述相關資訊。
陳亭妃昨說,這是遲來修法,將來民眾面對法拍屋時,能有較對等資訊,減少買到凶宅的機率。
【購買凶宅,可以貸款嗎?】
要看銀行,很多銀行幾乎不給貸,有的勉強貸。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252
海砂屋輻射 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
160215中天 避買傾斜屋 水平尺初步測來自保
影片網址→https://youtu.be/7KqK-wp2L1o
記者 黃子鳳:很多人看屋時都會帶著球,來觀察地面有沒有傾斜,不過這並不能準確判斷。
房屋如果嚴重傾斜,走進室內可能會頭暈,但反過來,如果球放在地上,沒有朝向某個方向滾動,也不代表地面沒有傾斜。
記者 黃子鳳、謝耀徵 採訪報導......↓
房屋檢測專家 張先覺:房子要賣之前,屋主會做裝潢,所以會整平地平,但是有些地方是無法做的,比如說大門的門框,或者是窗台,因為地板可以偷,其他地方就很難偷。
避免買到傾斜屋,其實民眾可以買一把水平尺,做簡易的初步測量,包含窗框是否水平,以及門框的垂直度。
房屋檢測專家 張先覺:這邊紅線是跑開的,因為肉眼很難查覺,房屋是否有傾斜,最好的自保方式就是買屋前,找專家或土木技師用儀器來檢測,可以來測出房屋的傾斜率,一般正常應該是介於1/200~1/40,如果大於1/40則代表不宜居住,而且應該重建。
房仲業者 陳泰源 表示:屋況說明書裡面,有特別講說有沒有兇宅、海砂屋、輻射屋等等這些,但是有關於房屋是否有傾斜,這個並不是用肉眼看得出來,而且並不是我們房仲的專業領域範圍。
強震後最忌諱買到傾斜屋,除了危險房價也會至少下跌7折,而且屋況說明書裡面不會有註記,因此買方想自保,最好還是花錢請專家來鑑定,免得省了小錢卻不小心買到黑心的傾斜屋鬧上法院,得花更多時間、金錢打官司,得不償失。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/130021212
海砂屋輻射 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
151110中天 眼見不一定為憑「現況交屋」陷阱多
影片網址→https://youtu.be/xZjbA298g8k
記者 何橞瑢:租屋買房,小心陷阱多,不一定是眼見為憑,一旦簽下「現況交屋」這四個字,很有可能等到真的要搬進來的時候,茶几、床鋪甚至連電視一件不留。
呂龍生、何橞瑢採訪報導……↓
簽下現況交屋,到底有多少風險?租屋網上更是隨處可見,但這樣模糊的字眼,一個不小心,就很容易權益受損。
房仲業者 陳泰源 表示:社會新聞不是有報導一個還蠻有名的惡房東嗎?現在是好的,可是其實已經是快要壞掉的東西給你,就是你要現況交屋還給我,所以原本壞掉的東西你要賠一個全新的。
指控惡房東的房客:她在網站上po的房子是很漂亮。
看到房屋美照誘騙房客上門,最可怕的還在後頭,寫下現況交屋,表面上堤供各式家具,最後不但不點交,還要求房客賠償所有屋內設施,遇上現況交屋陷阱,究竟該如何自保?
在簽約時,雙方一定要寫清楚物品細項,像是床組、熱水器、甚至冷氣,到底會不會留下?另外買方一定不能忘的,就是查看屋主是否有簽下屋況說明書,才能避免海砂屋、輻射屋,或者是滲漏水。
房仲業者 陳泰源 表示:承接方要承接的風險真的是比較多,除了現況交屋這四個字之外,你還是要羅列清楚、羅列清單,一條一條地列清楚。
雖然不是每個案例都如此極端,但一開始白紙黑字,寫清楚才能避免往後出了問題卻求償無門。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/111180757
海砂屋輻射 在 海砂屋輻射屋檢測 - Mobile01 的實價登入和評價
海砂屋輻射 屋檢測- 我在新竹,想找公正單位做海砂屋&輻射屋的檢測.請問有何公正單位?費用多少?仲介的驗證單位,總共要價6500 + 3500,合理嗎?(居家修繕第1頁) ... <看更多>
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當然,購屋者亦可在興建時,可取預拌混凝土送檢驗單位分析其氯離子含量,假使檢測出氯離子含量過高,則須考量是否為海砂屋。 【中古屋】. 外觀檢查:建議可先由外觀進行 .. ... <看更多>
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